Las propuestas del PP y del Gobierno en vivienda: mismo diagn¨®stico, distinto foco

El problema del acceso a la vivienda en Espa?a es tan acuciante que, en cuesti¨®n de pocas horas, el presidente del Gobierno y el l¨ªder de la oposici¨®n han rivalizado en una coreograf¨ªa de medidas y propuestas para afrontar una crisis que afecta especialmente a los j¨®venes. El fin de semana, el presidente del PP, Alberto N¨²?ez Feij¨®o, present¨® un paquete de propuestas con el foco puesto en estimular la oferta de viviendas promoviendo la construcci¨®n y la compra; y este lunes, el presidente del Gobierno, Pedro S¨¢nchez, ha presentado 12 medidas centradas en la regulaci¨®n del alquiler y en reducir la demanda. En ambos casos el diagn¨®stico es el mismo: faltan viviendas, especialmente en las zonas m¨¢s tensionadas. Y pese a las diferencias, tambi¨¦n hay similitudes, como los incentivos fiscales, las ayudas a la rehabilitaci¨®n, la movilizaci¨®n de suelo o acelerar los tr¨¢mites para la construcci¨®n.

Las medidas presentadas por S¨¢nchez este lunes se basan en tres ejes: tratar de incrementar el parque p¨²blico de alquiler, dar m¨¢s ayudas para que propietarios e inquilinos participen del alquiler asequible, y limitar la demanda especulativa y el fraude. Las de Feij¨®o, por su parte, se centran en aumentar la oferta a partir de m¨¢s suelo p¨²blico y m¨¢s construcci¨®n de viviendas protegidas, dar ventajas fiscales para la compra, el alquiler y la rehabilitaci¨®n, y agilizar las tramitaciones urban¨ªsticas. ¡°Hay muchas similitudes, porque b¨¢sicamente est¨¢n de acuerdo en el diagn¨®stico, que es el problema de la falta de construcci¨®n. Es algo l¨®gico y que se ve: el urbanismo va muy lento, hay muchas trabas burocr¨¢ticas, y en este sector no hay soluciones milagro. Necesitas una pol¨ªtica consistente en el tiempo¡±, explica Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitat Pompeu Fabra.

El experto se?ala que tanto el PP como el Gobierno comparten algunas de las propuestas para aumentar la oferta. Por ejemplo, ayudas para la rehabilitaci¨®n de viviendas vac¨ªas destinadas al alquiler asequible, o la movilizaci¨®n de suelo p¨²blico: el Gobierno propone transferir dos millones de metros cuadrados de suelo p¨²blico residencial a la nueva Empresa P¨²blica de Vivienda, y el PP tambi¨¦n empieza su propuesta proponiendo destinar suelo p¨²blico a la promoci¨®n de viviendas. Coinciden tambi¨¦n en algunos de los incentivos planteados: una de las medidas del Gobierno consiste en aprobar una exenci¨®n fiscal del 100% del IRPF para los propietarios que alquilen sus inmuebles conforme el ¨ªndice de precios de referencia, mientras que el PP plantea reducciones fiscales en la adquisici¨®n de viviendas.

Con todo, los dos paquetes presentados por el l¨ªder del PP y el presidente del Gobierno han suscitado escepticismo entre los distintos actores del sector inmobiliario. Acostumbrados a anuncios de diversa ¨ªndole cada cierto tiempo, est¨¢n a la expectativa de que se concreten las medidas, y de todas formas no prev¨¦n que haya un gran impacto en el mercado. Jaime Palomera, investigador del instituto IDRA y exportavoz del Sindicato de Inquilinos de Barcelona, pone algunas medidas anunciadas por S¨¢nchez como ejemplo. Una es la prohibici¨®n de la compra de pisos a extranjeros extracomunitarios no residentes en Espa?a: ¡°El problema es que muchas compras especulativas las realizan personas que viven en pa¨ªses europeos, como Alemania o Francia. Adem¨¢s, muchas de estas compras no las realizan personas f¨ªsicas, sino empresas con sede en Estados Unidos o China, que podr¨¢n seguir haciendo negocio con las casas¡±. Otro ejemplo es la exenci¨®n del IRPF para los propietarios que sigan el ¨ªndice de referencia para poner el precio. ¡°Dejando de lado que va en contra de la justicia fiscal, esto dif¨ªcilmente funcionar¨¢, porque los caseros ya cuentan con grandes ayudas fiscales aunque pongan los precios por las nubes¡±, explica: ¡°Lo que habr¨ªa que hacer es aumentar los impuestos a quienes mantienen alquileres abusivos¡±.

Los propietarios tambi¨¦n son esc¨¦pticos. ¡°A corto plazo afectar¨¢ muy poco, sobre todo en lo que respecta a la Empresa P¨²blica de Vivienda: las viviendas que se le transferir¨¢n ya existen, no son nuevas, y el suelo que dicen que movilizar¨¢n tendremos que ver cu¨¢ndo ser¨¢¡±, dice Oscar Gorgues, gerente de la C¨¢mara de la Propiedad Urbana de Barcelona. Se refiere a la medida anunciada por S¨¢nchez de transferir al nuevo organismo 3.300 viviendas y dos millones de metros cuadrados de suelo propiedad de la administraci¨®n, y la incorporaci¨®n de los 30.000 pisos de la Sareb (13.000 de ellos inmediatamente). ¡°Hay que ver donde est¨¢n estos pisos y si sirven para solucionar el problema. Con esta empresa nueva nos est¨¢n vendiendo humo¡±, apunta.

Dinamizar el suelo

¡°El PP quiere desregularizar el mercado para facilitar la inversi¨®n, es m¨¢s pr¨¢ctico, quiere dinamizar el mercado del suelo. El Gobierno se queda corto en sus medidas, porque no ataca el problema, que es el suelo: si no hay viviendas nuevas, no colocar¨¢s a la gente en ning¨²n lugar¡±, dice Gorgues. Sobre blindar la titularidad p¨²blica de la vivienda protegida, ironiza: ¡°Cuando haya vivienda protegida, blind¨¦mosla, hasta entonces esta medida no tiene m¨¢s trascendencia¡±. En Espa?a, la vivienda p¨²blica apenas representa un 2,5% del parque residencial. Gorgues tampoco conf¨ªa en el impacto de medidas como las garant¨ªas de cobro del alquiler a los propietarios que pongan sus pisos en alquiler asequible. ¡°En las zonas tensionadas hay tanta demanda que los propietarios no necesitan garant¨ªas adicionales, y no tendr¨¢n necesidad de bajar el precio¡±, se?ala. En cambio, el portavoz de la Asociaci¨®n de Propietarios, Sergi Llagostera, se?ala que el principal problema es la inseguridad jur¨ªdica, y se muestra esc¨¦ptico ante las propuestas de S¨¢nchez pese al anuncio de m¨¢s garant¨ªas en el cobro: ¡°No se soluciona, porque en los impagos los procesos judiciales se eternizan¡±. Por su parte, Carles Sala, el portavoz de los API, aplaude las exenciones fiscales: ¡°Es un reconocimiento de que los est¨ªmulos fiscales de la ley de vivienda son insuficientes, y de que la administraci¨®n no podr¨¢ afrontar el d¨¦ficit estructural de vivienda sin la colaboraci¨®n de los privados. El r¨¦gimen coercitivo no funciona¡±.

Seg¨²n Montalvo, aunque el PP y el Gobierno compartan diagn¨®stico y algunas medidas, se?ala que en ambos casos tiene que ampliarse el foco: ¡°El incentivo importante no es la rentabilidad, sino la protecci¨®n de la propiedad y la seguridad jur¨ªdica. Este sector necesita que haya una pol¨ªtica estable, y lo que hay que hacer es estimular la oferta, no reprimir la demanda¡±. Con todo, hay una de las propuestas de S¨¢nchez que le parece en la senda adecuada: el lanzamiento de un Perte para modernizar la construcci¨®n de viviendas prefabricadas y modulares. ¡°Esto puede tener un gran impacto, porque acorta los plazos de construcci¨®n y los costes, pero falta regulaci¨®n para que los bancos den financiaci¨®n¡±.