M¨¢s de ocho millones de personas viven en las zonas declaradas tensionadas por Catalu?a, Pa¨ªs Vasco y Navarra

El control del mercado inmobiliario ha tomado un giro inesperado este a?o, con tres comunidades aut¨®nomas ¡ªCatalu?a, Pa¨ªs Vasco y Navarra¡ª implementando la declaraci¨®n de ¨¢reas tensionadas a fin de topar el precio de los alquileres. La decisi¨®n afecta a m¨¢s de ocho millones de habitantes en las tres regiones, aunque la distribuci¨®n de poblaci¨®n es desigual: mientras que la comunidad catalana cuenta con m¨¢s de siete millones de vecinos que viven en los 271 de los 299 municipios que se han acogido al control de precios de la vivienda, las dos comunidades forales suman poco menos de 900.000 habitantes entre ambas. La normativa impacta espec¨ªficamente al 90% de la poblaci¨®n catalana (unos 7,1 millones de habitantes), al 20% en el Pa¨ªs Vasco (437.556 personas) y al 68% en Navarra (459.088). La intervenci¨®n, impulsada en todos los casos por consistorios gobernados por la izquierda, busca mitigar la creciente presi¨®n de la poblaci¨®n hacia los gobernantes para poner remedio al desmesurado aumento de precios de la vivienda y la falta de oferta. Sin embargo, los efectos de la medida siguen en duda, y mientras algunos expertos celebran los avances de estas pol¨ªticas, otros alertan sobre los riesgos de una intervenci¨®n excesiva.

Los tres casos incluyen localidades densamente pobladas y muy demandadas. Catalu?a, con el 90% de su poblaci¨®n concentrada en menos del 30% de sus municipios y una econom¨ªa fuertemente dependiente de su capital, Barcelona, ha sido tradicionalmente uno de los principales focos de tensi¨®n en el mercado de alquiler. De los 947 municipios que tiene, 271 han sido declarados zonas tensionadas ¨Den marzo de este a?o se limit¨® el precio en 140 localidades y en octubre se sumaron otras 131¨D. En todos los casos, los criterios que ha seguido la Generalitat es que las familias dediquen m¨¢s del 30% de sus ingresos a pagar el alquiler o la hipoteca, o que el valor de esas casas haya experimentado en los ¨²ltimos cinco a?os un incremento acumulado de al menos tres puntos por encima del IPC.

El municipio vasco de Errenter¨ªa, que a d¨ªa de hoy es el ¨²nico oficialmente declarado tensionado en esta autonom¨ªa, paga las consecuencias de estar situado junto a la zona metropolitana de San Sebasti¨¢n, al igual que Zumaia, Lasarte e Irun, otras cuatro localidades que lo han solicitado. Una situaci¨®n similar se da en las zonas aleda?as a Bilbao, de ah¨ª que Baracaldo y Galdacano se sumen a la lista. Pese a que la comunidad tiene 252 municipios, casi el 20% de la poblaci¨®n vive en las siete zonas donde se topar¨¢ el alquiler. En Navarra la din¨¢mica es id¨¦ntica; cuenta con 273 municipios, pero en los 21 que han solicitado ser declarados oficialmente zona tensionada se concentra casi el 70% de sus habitantes. En algunos de estos territorios, los alquileres han repuntado m¨¢s de un 100% en cinco a?os.

En todos los casos, la iniciativa ha sido puesta en marcha por partidos de izquierda. En el Pa¨ªs Vasco, pese a que el lendakari es del PNV, EH Bildu y los socialistas abarcan casi la totalidad de las zonas tensionadas. Por su parte, la Generalitat est¨¢ presidida por el socialista Salvador Illa y Navarra por su hom¨®loga Mar¨ªa Chivite. El objetivo com¨²n es aliviar la creciente presi¨®n del coste de los alquileres. Sin embargo, la viabilidad y los efectos de esta pol¨ªtica generan un amplio debate.

Efectos futuros

Por un lado, la reciente experiencia en Catalu?a, que se convirti¨® en la primera comunidad en aplicar la medida, ofrece una perspectiva alentadora, explica Jaime Palomera, antrop¨®logo y experto en vivienda del Instituto de Investigaci¨®n Urbana de Barcelona. Los precios del alquiler cayeron entre un 3% y un 5% en las zonas tensionadas entre enero y junio de este a?o, coincidiendo con la entrada en vigor de la regulaci¨®n de las rentas, que fue en marzo. El descenso, aunque moderado, es significativo en un contexto en el que el mercado sigue marcando r¨¦cords hist¨®ricos. El analista insiste en que los efectos solo se perciben con el paso del tiempo, ¡°en la medida en la que las personas que viven de alquiler ven de forma efectiva, que est¨¢n m¨¢s protegidas, porque ya no les pueden subir el alquiler de forma s¨²bita y desproporcionada¡±. E insiste en que ¡°la evidencia cient¨ªfica de Estados Unidos y Europa, muestra que se reducen las mudanzas forzosas y la inseguridad residencial¡±.

No obstante, la postura de Santiago Carb¨®, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitat de Val¨¨ncia y director de estudios financieros de Funcas, pone en duda la efectividad a largo plazo de estas intervenciones. Aunque reconoce que la reducci¨®n de precios en la Generalitat podr¨ªa considerarse un ¨¦xito a corto plazo, advierte que las consecuencias m¨¢s negativas de la regulaci¨®n a¨²n est¨¢n por verse. Su mayor preocupaci¨®n es que, en un contexto de escasez cr¨®nica de viviendas, los propietarios se retiren del mercado del alquiler. En lugar de ajustarse a los l¨ªmites establecidos, muchos arrendadores pueden optar por no poner sus casas a disposici¨®n de quien busca un piso, lo que solo incrementar¨ªa la falta de oferta. ¡°Los contratos firmados pueden experimentar una reducci¨®n o un menor aumento de las rentas, lo que mejora la situaci¨®n en esos casos. Sin embargo, el problema es que todo lo que no se firma, o lo que se queda fuera del mercado, genera m¨¢s tensi¨®n. Esto es lo que ocurre en Catalu?a y otros lugares, donde las regulaciones pueden tener efectos no deseados en la disponibilidad¡±, asegura.

Los datos de la Generalitat tambi¨¦n reflejan esta otra parte de la historia. Tras la entrada en vigor de la regulaci¨®n, los contratos cayeron un 17% en t¨¦rminos intertrimestrales en los municipios declarados como mercado residencial tensionado. La reducci¨®n corresponde a los meses de abril, mayo y junio, el primer periodo completo con la regulaci¨®n vigente. La contracci¨®n del mercado podr¨ªa terminar por afectar a las familias m¨¢s vulnerables, que es en principio a quienes se busca proteger. As¨ª lo cree Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico en la Universitat Pompeu Fabra, quien explica que el objetivo de una pol¨ªtica ¡°no puede ser bajar el precio del alquiler, sino permitir el acceso a una vivienda para la gente que cuenta con pocos recursos¡±.

En su opini¨®n, el caso catal¨¢n de 2020 demuestra que este tipo de regulaciones provoca un frenazo en el mercado, mientras que los precios apenas registran cambios. En ese a?o, los contratos cayeron un 16%, pero los alquileres apenas se moderaron un 0,1% en Catalu?a y un 1,4% en Barcelona (si se analiza solo el cuarto trimestre, que es cuando entra en vigor la regulaci¨®n, la ca¨ªda fue de un 3,4% y un 5,7%, respectivamente). ¡°Este sistema lo ¨²nico que genera son largas colas en las que aquellos con menos posibilidades de competir con el mercado, como pueden ser personas con ingresos bajos o familias monoparentales, quedan al final de la lista, mientras que los n¨®madas digitales o personas con mayores recursos son los que accedan a las viviendas, perpetuando la desigualdad¡±, asegura el analista.

El hecho es que la carest¨ªa en las principales ciudades lleva a muchas familias a buscar un hogar en los municipios aleda?os, ampliando cada vez m¨¢s la zona de desplazamiento. A ello se suma lo que Palomera describe como un desv¨ªo de vivienda al mercado de segundas residencias y al turismo. ¡°Son problemas bastante transversales, que se dan al margen de los controles de precios porque tiene que ver m¨¢s con el ciclo inmobiliario y el tipo de inversi¨®n que se est¨¢ fomentando¡±, detalla.

A pesar de las diferencias en las valoraciones, los tres expertos coinciden en que la falta de oferta es el verdadero problema estructural que enfrenta el mercado inmobiliario espa?ol. Palomera pone de relieve que, adem¨¢s de regular los precios, es esencial que se promuevan pol¨ªticas que aumenten la oferta de casas asequibles. En este sentido, la intervenci¨®n del sector p¨²blico, especialmente a trav¨¦s de la creaci¨®n de nuevos pisos y la rehabilitaci¨®n de los existentes, es imprescindible para mejorar la situaci¨®n. De no abordarse este problema, cualquier regulaci¨®n de precios corre el riesgo de quedarse corta. No obstante, en el corto plazo es posible que tenga un impacto en las elecciones auton¨®micas y municipales. Montalvo es cr¨ªtico al respecto y cree que se est¨¢ utilizando ¡°la zanahoria de las limitaciones del precio para la poblaci¨®n sin que los ayuntamientos incentiven medidas que aumenten la oferta¡±.