Solo tres de las 15 mayores socimis de Espa?a se ver¨¢n afectadas por la subida fiscal

El Gobierno ha decidido endurecer el r¨¦gimen fiscal del que disfrutan en Espa?a las Sociedades An¨®nimas Cotizadas de Inversi¨®n en el Mercado Inmobiliario, conocidas como socimis, y ¡°condicionar¡± sus ventajas tributarias a la promoci¨®n de inmuebles en alquiler asequible. Sin embargo, seg¨²n las explicaciones avanzadas este lunes por fuentes del Gobierno, la medida solo afectar¨¢ a las sociedades que inviertan en el mercado residencial, es decir, solo a tres de las 15 mayores socimis de Espa?a: Testa Residencial, Vivenio Residencial y Fidere. Esto permitir¨¢ que el resto, entre las que se incluyen Merlin Properties y Colonial, escapen de la modificaci¨®n normativa que se vislumbra.

Inmobiliaria Colonial tambi¨¦n tiene viviendas en su cartera, pero el porcentaje es tan peque?o (un 1,4%) que apenas se ver¨ªa afectada por la normativa, que deja fuera otro tipo de inmuebles, como oficinas, locales comerciales, hoteles, centros log¨ªsticos y otros activos inmobiliarios. En un balance general, el parque residencial solo representa un 15% de los 37.745 millones en activos que tienen estos 15 grupos de inversi¨®n (dos cotizadas en el Ibex 35, dos del mercado continuo, una de Euronext y 10 en BME Growth), seg¨²n reflejan sus cuentas p¨²blicas. Se trata de 5.587 millones correspondientes a residencial para arrendamiento, lo que refleja el reducido impacto potencial de la modificaci¨®n fiscal propuesta, especialmente en comparaci¨®n con el volumen total del sector. Adem¨¢s, para que esto ocurra debe ser aprobado primero por el Congreso, lo cual es dif¨ªcil porque no se cuenta con la mayor¨ªa parlamentaria necesaria.

En Espa?a, la norma que regula a estos veh¨ªculos que se dedican al arrendamiento de propiedades de naturaleza urbana se aprob¨® en el a?o 2009, con el Gobierno de Jos¨¦ Luis Rodr¨ªguez Zapatero. A?os m¨¢s tarde, ya con Mariano Rajoy en el Ejecutivo, se desarroll¨® su reglamento. La principal ventaja en t¨¦rminos fiscales es que est¨¢n exentas de pagar el impuesto de sociedades, siempre que repartan al menos el 80% de los dividendos entre sus accionistas, unos rendimientos que s¨ª tributan a trav¨¦s del impuesto sobre la renta de las personas f¨ªsicas. Con el cambio ahora planteado, las socimis que tengan vivienda y no alquilen a precios asequibles dejar¨ªan de beneficiarse de la tributaci¨®n reducida y podr¨ªan pasar al tipo general, que se sit¨²a en el 25%. En cualquier caso, el Gobierno sigue sin concretar c¨®mo se ejecutar¨¢ la medida, y si en el caso de las socimis con activos mixtos, afectar¨¢ solo a la partida de vivienda o al total.

Hay una segunda inc¨®gnita y es que la medida propuesta por el Gobierno apostilla que, para mantener la ventaja fiscal, las sociedades deben promover vivienda asequible, pero no existe un concepto legal que lo defina. Lo m¨¢s pr¨®ximo que existe es el t¨¦rmino de ¡°vivienda asequible incentivada¡± que se introdujo en la Ley de Vivienda. Este determina que son casas de titularidad privada ¡ªincluyendo entidades del tercer sector¡ª cuyo propietario cede su uso a un valor dentro de los l¨ªmites legalmente definidos.

M¨¢s medidas

La medida forma parte de un paquete m¨¢s amplio para impulsar la vivienda asequible. Entre las 12 iniciativas anunciadas por el presidente resaltan otras modificaciones fiscales, como un gravamen de hasta el 100% sobre el valor de compra para los extranjeros extracomunitarios no residentes que adquieran una casa. El objetivo es priorizar que las viviendas disponibles sean para los residentes. Adem¨¢s, se contempla una nueva exenci¨®n de hasta el 100% en el impuesto sobre la renta de las personas f¨ªsicas (IRPF) para los caseros que alquilen sus viviendas y se ajusten a los l¨ªmites que marque el ?ndice de Precios de Referencia, y que las viviendas tur¨ªsticas sean consideradas un negocio y tributen a trav¨¦s del Impuesto sobre el Valor A?adido (IVA) como el resto de las actividades econ¨®micas.

Al igual que ocurre con la modificaci¨®n fiscal para las socimis, el resto corren el riesgo de tener poco recorrido. Por un lado, el aumento del IVA a los pisos tur¨ªsticos se enmarca en una directiva europea que est¨¢ negoci¨¢ndose en el contexto comunitario y cuyo alcance potencial todav¨ªa es incierto. A esto se le a?ade que la medida, dise?ada para que esta actividad econ¨®mica tribute al mismo nivel que otros negocios similares, ya se rechaz¨® hace unas semanas en el Congreso, cuando los grupos parlamentarios votaron la reforma fiscal propuesta por el Gobierno. Curiosamente, lo mismo sucedi¨® con una iniciativa pensada para acabar con el r¨¦gimen fiscal de las socimis.

El Ejecutivo tampoco ha explicado hasta el momento c¨®mo se ejecutar¨¢ el alza tributaria para los extracomunitarios no residentes. Fuentes del Gobierno sugieren que podr¨ªa utilizarse el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el ITP, si bien el escenario que se abre es complejo porque esta figura est¨¢ gestionada por las comunidades aut¨®nomas, gobernadas en su mayor¨ªa por el Partido Popular. Para m¨¢s enredo, el ITP solo afecta a los inmuebles de segunda mano, ya que en la obra nueva opera el IVA, un impuesto m¨¢s complicado de modular al alza al estar armonizado por la normativa europea.

De las 12 medidas anunciadas, siete no requieren aprobaci¨®n del Congreso para su implementaci¨®n. Entre ellas figura la transferencia de 40.000 viviendas de la Sareb a la nueva empresa p¨²blica de vivienda y la prioridad de esta empresa estatal sobre las privadas en la compra de inmuebles y suelo. No obstante, ser¨¢ con car¨¢cter supletorio respecto a las comunidades aut¨®nomas, lo que significa que solo se aplicar¨¢ de manera secundaria o complementaria. Tambi¨¦n se libra el blindaje de la vivienda protegida para que sea de car¨¢cter permanente y la puesta en marcha del PERTE (Proyecto Estrat¨¦gico para la Recuperaci¨®n y Transformaci¨®n Econ¨®mica) para la construcci¨®n modular e industrializada.

Las otras medidas que no deben someterse a votaci¨®n parlamentaria es el programa de rehabilitaci¨®n de viviendas vac¨ªas, que exige a sus propietarios ponerlos en alquiler asequible durante al menos cinco a?os; el endurecimiento de la regulaci¨®n de pisos tur¨ªsticos y temporales, y la ejecuci¨®n del Plan Estatal de Vivienda 2026.