Los se?ores del ladrillo ganan la partida: as¨ª han esquivado las socimis el cambio fiscal

El ladrillo es uno de los materiales m¨¢s antiguos y m¨¢s ¨²tiles. Se utiliza desde hace milenios para levantar muros, viviendas y mercados. Tambi¨¦n sirve para amasar fortunas. Inmensas fortunas. Es un bitcoin de barro: se elev¨® en Babel, se desplom¨® en Jeric¨® y en Espa?a explot¨® en 2008. A punto estuvo de llevarse por delante a la banca. Asentado el polvo, volvi¨® la inversi¨®n. Espa?a adopt¨® en 2009 (Ley 11/2009) un instrumento societario inventado en EE UU en los a?os sesenta: los REIT (Real Estate Investment Trust), bautizados en Espa?a como socimis (sociedades an¨®nimas cotizadas de inversi¨®n en el mercado inmobiliario).

El objetivo de esta figura societaria era y es atraer inversi¨®n mediante la concesi¨®n de ventajas fiscales. La exposici¨®n de motivos de la norma detallaba su fin: ¡°Impulsar el mercado del alquiler en Espa?a y dinamizar el mercado inmobiliario¡±. El Gobierno de Mariano Rajoy reform¨® la ley en 2012 para abrir a¨²n m¨¢s la mano. Doce a?os despu¨¦s de la reforma, Espa?a es el pa¨ªs con m¨¢s socimis de Europa ¡ª123 en septiembre¡ª y el negocio inmobiliario se ha dinamizado. Pero el impulso al alquiler ¡ªel residencial¡ª ha fallado. Las ventajas fiscales y la funci¨®n de las socimis, tres de las cuales cotizan en la Bolsa espa?ola dentro del mercado continuo ¡ªMerlin Properties, Colonial, ambas en el Ibex, y Lar¡ª, est¨¢n en discusi¨®n. Una vez m¨¢s.

Por el momento, las socimis han esquivado el golpe. Sumar ¡ªsocio en el Gobierno de Pedro S¨¢nchez¡ª ha propuesto eliminar las ventajas fiscales de este tipo de sociedades, pero la iniciativa no ha prosperado. Carlos Mart¨ªn Urriza, portavoz de Econom¨ªa y Hacienda del grupo parlamentario Sumar, justifica la propuesta: ¡°Estas sociedades no han servido para rebajar los precios ni en el mercado de la vivienda, ni donde tienen el negocio ahora, oficinas, centros comerciales¡­ Son un mecanismo para hacer un gran negocio, iniciado con el traspaso del ladrillo que tuvieron que soltar los bancos. Operan en un mercado que no es eficiente y que no funciona si no consigue unas plusval¨ªas alt¨ªsimas¡±. La pregunta entonces es obvia. ¡°?Por qu¨¦ mantener sus ventajas fiscales?¡±, plantea Jorge Moruno, diputado de M¨¢s Madrid en la asamblea auton¨®mica. Moruno ha sido y es muy cr¨ªtico con el papel de las sociedades de inversi¨®n en los barrios de la capital. Seg¨²n los c¨¢lculos de la formaci¨®n que lidera Yolanda D¨ªaz, el fin de las ventajas fiscales de las socimis habr¨ªa supuesto una recaudaci¨®n adicional de 300 millones de euros anuales.

La flecha de Sumar iba dirigida al coraz¨®n del mecanismo socimis: la tributaci¨®n. Estas empresas tributan al 0% por el impuesto sobre sociedades cuando mantienen la actividad de arrendamiento durante tres a?os y tienen una bonificaci¨®n del 95% en los impuestos de compras y ventas. Sus accionistas pagan por los dividendos recibidos en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario (entre el 19% y el 25%). A cambio de las ventajas, las socimis deben tener un capital m¨ªnimo de cinco millones, al menos 50 accionistas y un 80% de sus activos en inmuebles urbanos para alquiler. Las acciones de las socimis son negociables. En la ley de 2009 se establec¨ªa la obligaci¨®n de que cotizaran ¡°en un mercado regulado¡±. En 2012 se aflojaron las riendas. La reforma impulsada por la Ley 16/2012 admiti¨® la posibilidad de que las socimis negociaran sus acciones ¡°en un sistema multilateral de negociaci¨®n¡±, como el Mercado Alternativo Burs¨¢til, el MAB. El MAB [actual BME Growth] es un sistema ¡°autorregulado¡±, con menos niveles de transparencia y supervisi¨®n que el mercado continuo. Tiene su propia normativa de informaci¨®n y liquidez, m¨¢s flexible que para el resto de empresas cotizadas.

Un c¨®modo ecosistema

El ecosistema es c¨®modo para las socimis, que recelan de los cambios. Algunas de las grandes ¡ªcomo Colonial, con una fuerte posici¨®n en Par¨ªs¡ª amagaron con abandonar Espa?a en el caso de que se suprimiera el r¨¦gimen fiscal vigente. Consultada al respecto, Colonial ¡ªcon Criteria Caixa como accionista destacado¡ª no ha hecho comentarios. Son amagos porque el pa¨ªs a¨²n ofrece oportunidades ¨²nicas para sociedades que, sobre todo, se centran en activos del sector terciario ¡ªoficinas, centros comerciales, almacenes y centros de datos¡ª. Es su campo. El valor de los activos residenciales de las socimis se sit¨²a solo en el 20% del total, seg¨²n los datos que maneja el sector. Las viviendas en alquiler, unas 25.000, apenas suponen el 0,7% del parque total. Peccata minuta en el problema global de la vivienda, se?alan las empresas.

En Merlin Properties, la m¨¢s grande de las socimis cotizadas (capitalizaci¨®n de 5.700 millones), lo explican as¨ª: ¡°No hay m¨¢s que mirar a las socimis que cotizan en el continuo ¡ªla propia Merlin, Colonial y Lar¡ª para darse cuenta de que su negocio no est¨¢ en el mercado residencial, por lo que su influencia en la situaci¨®n de la vivienda en nuestro pa¨ªs es ninguna. Todo lo que suponga no tocar un r¨¦gimen que claramente funciona en todos los pa¨ªses donde est¨¢ implementado y que, adem¨¢s, ha supuesto un impulso para atraer inversi¨®n a nuestro pa¨ªs en el sector inmobiliario, siempre ser¨¢ buena noticia¡±.

La Asociaci¨®n de Propietarios de Centros Comerciales (Apresco), con una presencia determinante de socimis, sostiene que por mucho que se toque a estas entidades el mercado de la vivienda no va a mejorar. ¡°Porque estamos hablando de una cosa ¨ªnfima, que no tiene peso en el mercado de la vivienda¡±. Por el contrario, asegura la asociaci¨®n, en el sector de centros y parques comerciales, las sociedades han tenido gran importancia porque lo han dinamizado. ¡°Desde 2012-2013 hasta hoy ha habido inversiones por m¨¢s de 20.000 millones de euros en 61 nuevos centros y parques comerciales¡±, detalla.

Las socimis respiran. El amago de reforma provoc¨® arritmias en el mercado, con ca¨ªdas en Bolsa en un d¨ªa de hasta el 7%. El espasmo afect¨® a las grandes compa?¨ªas y tambi¨¦n a otras m¨¢s peque?as, como el caso de ?rima Real Estate, que cotizan en el MAB. Lo peor ha quedado atr¨¢s, aunque, seg¨²n apuntan en el sector, el susto ha paralizado operaciones que estaban en marcha justo en el momento en que el sector reiniciaba actividad tras encajar la subida de tipos y costes de financiaci¨®n.

Desde la asociaci¨®n que representa a las socimis cotizadas en Europa (European Public Real Estate Association) explican que, ¡°hist¨®ricamente, el sector inmobiliario europeo ha estado dominado por cuatro sectores inmobiliarios tradicionales: oficinas, residencial, comercio minorista e industrial¡±. Pero el horizonte se ha ensanchado a otras alternativas. ¡°Hay otros espacios inmobiliarios, como la atenci¨®n sanitaria, el almacenamiento, las viviendas para personas mayores y estudiantes y los centros de datos, que est¨¢n ganando atractivo¡±. Hay partido.