Marzo acaba con 43.000 hipotecas firmadas, la cifra m¨¢s alta en los ¨²ltimos 11 a?os

El mercado inmobiliario espa?ol est¨¢ explorando l¨ªmites desconocidos en muchos a?os. El pasado marzo, se constituyeron en Espa?a 43.378 pr¨¦stamos para la compra de vivienda, lo que supone la cifra m¨¢s alta de los ¨²ltimos 11 a?os. Desde febrero de 2011, concretamente, no se firmaban tantas hipotecas en un mes. El dato difundido este viernes por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica supone que las operaciones han crecido un 18% en el ¨²ltimo a?o. Pero la comparaci¨®n es todav¨ªa m¨¢s sorprendente al observar los tiempos prepand¨¦micos. Con respecto a marzo de 2019, el ¨²ltimo marzo antes de la llegada del coronavirus a Espa?a, se han firmado un 40% m¨¢s de hipotecas.

La escalada es todav¨ªa mayor desde el punto de vista del capital prestado. Las m¨¢s de 43.000 hipotecas representan un capital cercano a los 6.321 millones de euros, lo que supone un 62,5% m¨¢s que en marzo de 2019 y un 26% m¨¢s que hace un a?o. Para encontrar un mes con un volumen de pr¨¦stamo mayor hay que remontarse a septiembre de 2010.

Si el volumen de capital prestado crece m¨¢s que el volumen de operaciones solo puede ser por un motivo: las casas que se est¨¢n comprando son m¨¢s caras. De hecho, los datos del instituto estad¨ªstico muestran que la hipoteca media en Espa?a se situ¨® en marzo en 145.715 euros, un 6,5% m¨¢s que un a?o atr¨¢s. Juan Vill¨¦n, director de la secci¨®n hipotecaria del portal Idealista, apunta que ¡°el incremento de los importes medios formalizados es reflejo claro de la subida del precio de la vivienda¡±, algo que atribuye a ¡°la fuerza de la demanda y la limitaci¨®n de la oferta¡±.

Para el especialista, hay otros dos fen¨®menos interesantes en los datos de marzo del INE. Por un lado, ¡°muchos clientes est¨¢n cambiando hipotecas variables a fijas, para protegerse de las subidas de los tipos de inter¨¦s¡±. Y por otro, ¡°las recientes fuertes subidas de precio de las hipotecas fijas (...) a¨²n no se ven reflejadas¡±, explica en un comunicado remitido a los medios.

El tipo medio de las hipotecas constituidas en marzo fue del 2,53% en el primer a?o de pr¨¦stamo, frente al 2,52% de febrero. El leve encarecimiento, de hecho, respondi¨® m¨¢s a la subida de las hipotecas variables (del 2,09% de febrero al 2,15% de marzo) que a las fijas (que bajaron levemente del 2,69% de febrero a un 2,68% en marzo). En todos los casos seguimos hablando de hipotecas muy baratas en t¨¦rminos hist¨®ricos, pero el hecho de que el eur¨ªbor haya empezado a repuntar y el temor a las futuras subidas de tipos anunciadas por el Banco Central Europeo hace que muchos prestatarios opten por el inter¨¦s fijo para blindarse ante ese encarecimiento.

Siete de cada 10 hipotecas son fijas

En marzo, un 72,7% de los pr¨¦stamos que se firmaron eran invariables. Es el segundo porcentaje mensual m¨¢s alto de la historia (solo superado por el de febrero de este mismo a?o), para un producto que hace apenas dos a?os era minoritario y 10 a?os atr¨¢s era marginal. El eur¨ªbor a 12 meses, el ¨ªndice al que se referencian la inmensa mayor¨ªa de hipotecas variables en Espa?a, acab¨® en abril con una racha de seis a?os en negativo, anticip¨¢ndose a las futuras subidas que decida el regulador bancario europeo. Y antes esa perspectiva de pr¨¦stamos variables m¨¢s caros, los consumidores est¨¢n optando masivamente por el fijo, que los bancos ya han empezado a encarecer.

Otro reflejo de ese movimiento son los cambios en las hipotecas antiguas. El INE destaca que uno de cada cuatro pr¨¦stamos que cambian sus condiciones (novaciones o subrogaciones) lo hacen para modificar el tipo de inter¨¦s. Y despu¨¦s de ese cambio, el tipo de inter¨¦s fijo pasa de estar presente en un 22,9% de esos contratos a ocupar casi la mitad (48,4%).

Subida generalizada

Los datos de marzo dejan tambi¨¦n la idea de un auge a nivel general en todo el territorio, aunque m¨¢s marcado en unas comunidades que en otras. Solo en una, Galicia, las hipotecas firmadas en marzo fueron menos que en el mismo mes de 2021 (-3,9%). En todas las dem¨¢s aumentaron, aunque con porcentajes muy variables que van del 2,6% de la Comunidad Valenciana a m¨¢s del 50% en La Rioja y Arag¨®n. Por n¨²mero de operaciones, los mayores mercados auton¨®micos fueron Andaluc¨ªa (cari 9.000 hipotecas firmadas), Catalu?a (7.545 hipotecas) y Madrid (7.308 hipotecas).

El buen momento del mercado de cr¨¦dito se traslad¨® tambi¨¦n al conjunto de fincas. Si se consideran todas las hipotecas constituidas en Espa?a sobre cualquier inmueble (vivienda o cualquier otra tipolog¨ªa), en marzo se firmaron 57.760 pr¨¦stamos, un 16,7% m¨¢s que un a?o atr¨¢s. El mayor incremento se dio en la vivienda y en otras fincas urbanas, mientras que en las r¨²sticas descendieron las operaciones (1.048 hipotecas, un 12,8% menos). El capital prestado en total se acerc¨® a los 8.908 millones de euros, con un incremento interanual superior al 20%, y el importe medio avanz¨® un 2,9% en el ¨²ltimo a?o, hasta los 154.223 euros por operaci¨®n.