As¨ª es como los caseros detectan al mejor inquilino para su piso (y no todos son aptos)

El sue?o de cualquier casero es alquilar su vivienda a un funcionario. Ingresos altos y recurrentes. Y si es una familia, mejor. Pero este perfil escasea, entre otras cosas, porque buena parte de ellos se decanta por comprar casa. La mayor¨ªa de inquilinos responde a distintos perfiles, m¨¢s alejados del ideal del propietario: asalariados, aut¨®nomos, pensionistas, estudiantes, trabajadores con una n¨®mina en A e ingresos en B, extranjeros¡­ ?C¨®mo encontrar un buen morador sin que sea una cuesti¨®n de suerte, una loter¨ªa, un juego de cara o cruz?

Cada vez m¨¢s propietarios recurren a una compa?¨ªa aseguradora para alquilar su casa sin preocupaciones. El seguro de impago de rentas se ha convertido en su pasaporte a la tranquilidad. Para los inquilinos, esta p¨®liza supone presentarse a un examen y aprobarlo o suspenderlo. Por esto, hay quien ya conoce su mecanismo y evita los alquileres con seguro de impago de por medio.

Su uso se extiende como el aceite entre los propietarios, cuya m¨¢xima preocupaci¨®n es dejar de cobrar la renta. ¡°Las principales compa?¨ªas aseguradoras como Das, Arag, Grupo Mutua Propietarios, Allianz, Mapfre o Caser ofrecen estos seguros. En 2021, se contrataron en torno a 183.000 p¨®lizas, lo que supone el 35% de los contratos de alquiler firmados (unos 521.000). El crecimiento con respecto al a?o anterior fue del 17%¡±, se?ala el Observatorio Espa?ol del Seguro de Alquiler, que al tiempo denuncia la proliferaci¨®n de falsos seguros desde la pandemia (deben ser comercializados por aseguradoras avaladas por la Direcci¨®n General de Seguros y Fondos de Pensiones).

De esta forma, el propietario traslada todo el riesgo de impago a la asegurada, que debe tener muy claro que el inquilino podr¨¢ hacer frente al pago de las rentas. ¡°Es l¨®gico, ya que ser¨¢ la compa?¨ªa la que asumir¨¢ el importe correspondiente a las rentas impagadas, as¨ª como los posibles costes relacionados con la reclamaci¨®n de la deuda¡±, explica Laura Mul¨¢, directora de Multicanal y Clientes del Grupo Mutua Propietarios. El volumen de rechazados depende de cada empresa. En la corredur¨ªa de seguros Arrenta, ¡°de media el 80% de los estudios son aprobados¡±, cuenta Carlos Ruiz, gerente. En la aseguradora Das, el 5% de las solicitudes no son aptas.

El primer paso para validar la candidatura del inquilino o inquilinos en cuesti¨®n es analizar su solvencia financiera. ¡°Se va a mirar que tenga ingresos recurrentes y estables¡±, indica Aitor Cruz, director de oferta de clientes de Das. Esto, en principio, perjudicar¨ªa a un aut¨®nomo que un mes gane 1.000 euros y otro mes 5.000. En cuanto a los jubilados, ¡°las pensiones de jubilaci¨®n son de los perfiles que mejor se comportan porque hay pensiones m¨¢s altas que los salarios medios¡±, a?ade.

A diferencia de una hipoteca, donde la banca pone el l¨ªmite del esfuerzo en el 30%, las aseguradoras han colocado el umbral hasta el 40% de los ingresos mensuales. Con los precios del alquiler actuales, quedar¨ªa mucha parte de la poblaci¨®n fuera de esta primera criba. ¡°Si el precio del alquiler supera ese 40% de los ingresos del inquilino, este no ser¨¢ apto¡±, afirma el gerente de Arrenta, que analiza las p¨®lizas de Das. Y pone un ejemplo: para un alquiler de 800 euros mensuales los inquilinos deben ingresar cada mes unos 2.000 euros. Si lo que ganan los interesados ¡ªsea una o m¨¢s personas¡ª no suma esos 2.000 euros, la aseguradora no cierra las puertas del todo. ¡°No ponemos palos en las ruedas¡±, cuenta Ruiz. En estos casos se pide un aval personal y solidario, es decir, en el contrato de alquiler debe figurar una persona que responde en caso de impago. As¨ª, ¡°el compromiso del inquilino es mayor¡±, dice Juan Carlos Mu?oz, director comercial de Arag. De las p¨®lizas en vigor de esta aseguradora, un 26,86% tiene avalista.

Para hacer el an¨¢lisis de solvencia, la aseguradora pide varios documentos en funci¨®n del perfil. ¡°En el caso de un funcionario, con las dos ¨²ltimas n¨®minas es suficiente¡±, sostiene Aitor Cruz. Al resto de trabajadores por cuenta ajena, adem¨¢s de las ¨²ltimas n¨®minas (a algunos caseros no les importa que una parte de los ingresos sean en B), se les solicita el contrato de trabajo y, en funci¨®n de su antig¨¹edad, se pide la vida laboral para comprobar ¡°que llevan m¨¢s de un a?o trabajando¡±, a?ade Cruz. Las aseguradoras valoran m¨¢s los contratos de trabajo indefinidos que los que son por un tiempo concreto.

A los aut¨®nomos se les requieren las dos ¨²ltimas declaraciones trimestrales del IVA, as¨ª como la declaraci¨®n del IRPF m¨¢s reciente. Y los pensionistas deben aportar el justificante de la pensi¨®n emitido por la Seguridad Social. ¡°En el caso de empleadas del hogar, es necesario contrato laboral y dos ¨²ltimas n¨®minas o, en su defecto, un certificado emitido por el empleador donde se haga constar el importe del salario neto mensual¡±, apunta Mul¨¢. No es un problema, por ejemplo, que el inquilino sea un pensionista alem¨¢n o que est¨¦ teletrabajando en Espa?a para Google Alemania, mientras pueda demostrar ingresos recurrentes y resida en el pa¨ªs.

A diferencia de lo que hacen algunos caseros, las aseguradoras no pueden fijarse en otros aspectos, como el g¨¦nero, la nacionalidad o la primera impresi¨®n. ¡°La llegada del seguro de impago ha profesionalizado el sistema de elecci¨®n del inquilino porque hasta ese momento los propietarios eleg¨ªan en base a su criterio, es decir, si el coche estaba sucio o si no ten¨ªan hijos¡±, declara Mu?oz. ¡°No podemos perfilar clientes, ni discriminar ni entrar en sus redes sociales¡±, a?ade.

En cambio, hay compa?¨ªas que adem¨¢s de valorar la ratio de esfuerzo, analizan otras cuestiones. Desde hace dos a?os, Das utiliza un algoritmo de inteligencia artificial que considera hasta 100 variables externas, como el alquiler medio de la zona; el porcentaje de paro o el nivel de morosidad. Entre sus conclusiones est¨¢n, por ejemplo, que un alquiler barato tiene m¨¢s riesgo de morosidad en un barrio rico.

Paraguas de 12 meses

El propietario puede contratar el seguro por 6, 12, 18 o 24 meses. ¡°Lo habitual son 12 meses, ya que de media el tiempo que tardan los juzgados desde que se presenta la demanda de desahucio hasta que hay sentencia son nueve meses; ha aumentado a consecuencia del atasco por la pandemia, antes eran cinco meses y medio¡±, explica el director comercial de Arag.

Antes de nada, la aseguradora insta al inquilino a regularizar las rentas y si hay dos meses de impago le advierte de que ser¨¢ demandado y desahuciado por impago ¡ªen 2021, en 70,1% de los lanzamientos fueron por alquiler¡ª. La aseguradora, que asume todos los gastos judiciales, adelanta las rentas cuando presenta la demanda en el juzgado (hace a?os no se pagaba hasta el juicio). El casero puede empezar a cobrar tras el primer o segundo mes de impago (en funci¨®n de si hay franquicia o no). Al final, con la sentencia judicial, la empresa reclama al inquilino o al avalista, aunque muchos son insolventes o desaparecen. ¡°El porcentaje de recobro de inquilinos morosos es muy bajo, fue del 21,4% en 2018¡å, dice Mu?oz.

Adem¨¢s, estos seguros pueden ofrecer garant¨ªa de actos vand¨¢licos y apropiaci¨®n indebida del continente. Algunas incluyen sustituci¨®n de la cerradura, impago de suministros, limpieza de la vivienda por cambio de inquilino o an¨¢lisis del consumo el¨¦ctrico.

El precio medio de la p¨®liza est¨¢ entre el 4% y el 5% de la renta de alquiler. Se paga una vez al a?o y corre a cuenta del propietario. En Arrenta pone un ejemplo: si el alquiler es de 800 euros mensuales, el coste del seguro de impago se mueve entre los 385 euros anuales y los 410, seg¨²n la compa?¨ªa elegida (con franquicia, esto es, el casero cobra a partir del segundo mes de impago).