Si no tiene ahorros, esta es una de las pocas alternativas para comprar casa

El alquiler con opci¨®n a compra de una vivienda es un viejo conocido en Espa?a, aunque siempre ha sido una f¨®rmula minoritaria. Ahora emerge como una de las pocas alternativas que le quedan a los ciudadanos que no pueden comprar ni alquilar casa. El m¨¦todo permite adquirir una vivienda poco a poco, sin necesidad de tener un importante ahorro acumulado. La Comunidad de Madrid ha anunciado recientemente su puesta en marcha y desde el sector privado algunas empresas buscan impulsarlo.

El alquiler con opci¨®n a compra trata de desenredar los dos nudos de la vivienda. Uno es la compra: el eur¨ªbor supera el 2,8%; el esfuerzo financiero escal¨® hasta el 33,6% en el segundo trimestre del a?o, seg¨²n el Banco de Espa?a; los precios son cada vez m¨¢s altos, y para un gran n¨²mero de j¨®venes es imposible ahorrar el 20% de la entrada porque necesitar¨ªan al menos dedicar cuatro a?os de su renta, seg¨²n el Observatorio de la Emancipaci¨®n. El alquiler no est¨¢ mucho mejor: el precio subi¨® un 4% interanual en octubre, seg¨²n Fotocasa. Y los j¨®venes deben destinar una media del 79,2% de su sueldo para arrendar, cuando el l¨ªmite aconsejable est¨¢ en el 30%.

El alquiler con opci¨®n a compra es una f¨®rmula h¨ªbrida. La start-up Rento, de la promotora y constructora Pryconsa, puso en marcha en 2020 un modelo de arrendamiento con derecho a compra a los siete a?os llamado Gradual Homes que, de momento, solo opera en Madrid. El funcionamiento es sencillo: el cliente debe aportar una cantidad inicial del 5% del precio de la vivienda ¡ªes la aportaci¨®n al contrato de arras de compra futura y se descuenta del precio de la casa¡ª, m¨¢s el alquiler mensual correspondiente. Tiene hasta siete a?os para ahorrar lo que necesite para acceder a una hipoteca, aunque pasados tres a?os viviendo de alquiler podr¨ªa ejercitar su derecho de compra. Si se echa para atr¨¢s, perder¨ªa las arras.

El pago de ese 5% inicial abre la posibilidad de compra a m¨¢s demandantes que hoy est¨¢n fuera del mercado y que no tienen el 20% de entrada que se les exige para acceder a una hipoteca. ¡°La diferencia es brutal. Con un piso de 200.000 euros necesitas 10.000 euros, frente a los casi 60.000 euros de la f¨®rmula tradicional. Esto cambia totalmente el juego¡±, dice Guillermo Est¨¦vez, director general de Rento. La mayor¨ªa de los clientes consigue la hipoteca entre el tercer y el s¨¦ptimo a?o. Adem¨¢s, dice Est¨¦vez, permite pensar en el futuro. ¡°Al exigir menor entrada, con menos ahorro se puede ir a una casa de m¨¢s valor. Si solo cuentas con un ahorro de 20.000 euros, te dar¨ªa para una casa de 400.000¡å.

El coste del alquiler que va a pagar el inquilino-comprador no es ni superior ni inferior al precio de mercado y se revisa anualmente de acuerdo con el IPC, dice Est¨¦vez. La mayor¨ªa se sit¨²a entre los 700 y 1.200 euros mensuales. Hay una opci¨®n para no perder todo el alquiler desembolsado durante esos a?os: de forma optativa puede aportar un 2% extra y obtener un descuento del 30% del alquiler pagado.

El cliente firma desde el principio un contrato de compraventa a futuro, en el que quedan fijadas las cuestiones importantes: renta, descuentos, aportaciones y el precio final del piso (al que se aplica una revalorizaci¨®n anual de un 3,61% de media).

La empresa Rento no tiene un cat¨¢logo de viviendas a elegir, sino que es el cliente quien presenta la casa que le gusta, ya sea de segunda mano o nueva. Si encaja con los criterios, un inversor institucional la compra y se convierte en el arrendador y futuro vendedor. Este inversor es quien se hace cargo de los gastos de compraventa, el pago del IBI y la comunidad de vecinos. ¡°No es un escaparate cerrado; esta es la diferencia respecto a intentos pasados y otros actuales de poner en marcha el alquiler con opci¨®n a compra porque limitaban mucho las opciones¡±, afirma Est¨¦vez.

Ahora bien, el modelo de Rento tambi¨¦n est¨¢ sujeto a ciertas condiciones. Actualmente, la empresa solo opera con pisos, ¨¢ticos y d¨²plex de un valor aproximado de entre 100.000 y 400.000 euros situados en Madrid capital y alrededores, aunque pretende expandirse a otras ciudades. No acepta pisos localizados en bajos, locales reconvertidos en vivienda, terceros y cuartos pisos sin ascensor, viviendas protegidas y obra nueva sobre plano. A los inversores institucionales no les interesa quedarse con este tipo de casas si al final no se materializa la compra. Adem¨¢s, el inquilino necesita tener un m¨ªnimo de 1.500 euros al mes de ingresos declarables.

En estos dos a?os de actividad, con pandemia de por medio, han cerrado en torno a 10 operaciones, analizan 50 cada mes, cuentan con dos inversores institucionales, cuyo nombre no quieren hacer p¨²blico, y han captado 20 millones de euros. De momento son pocas operaciones, aunque el director general da cuenta del inter¨¦s por este modelo: ¡°Entran m¨¢s de 20.000 personas en nuestra web cada mes y m¨¢s de 1.600 se registran¡±. Aunque reconoce que hay muchas que se caen por un mal an¨¢lisis financiero, porque la casa no encaja con los criterios del inversor¡­

Es dif¨ªcil que el alquiler con opci¨®n a compra se extienda en el mercado de obra nueva, donde las ventas se cierran a muy buen ritmo. ¡°No creo que de forma generalizada sea un camino a recorrer por las promotoras cotizadas y no cotizadas. El sector est¨¢ focalizado, en su gran mayor¨ªa, a la venta y estamos viendo c¨®mo tambi¨¦n el built to rent est¨¢ incrementando su cuota de mercado, pero siempre pensado para que la propiedad sea ajena a la parte promotora¡±, indica Daniel Cuervo, vicepresidente de APCEspa?a.

Entre particulares

Otra cosa es la segunda mano. En el mercado entre particulares la f¨®rmula est¨¢ m¨¢s presente. En la agencia Alfa Inmobiliaria, el 5% de su cartera ofrece esta modalidad. ¡°Es una alternativa para comprar vivienda sin ahorros y da la tranquilidad al futuro comprador de que, si finalmente los planes no salen como espera, su compromiso estar¨¢ limitado a interrumpir el contrato de alquiler¡±, se?ala Jes¨²s Duque, vicepresidente de la red.

En el portal Idealista hay 5.719 anuncios y en Fotocasa, 269. El alquiler con opci¨®n de compra entre particulares permite a las partes pactar libremente las condiciones, aunque es importante plasmar todo el procedimiento de forma clara en el contrato. Hay que detallar el tiempo que el inquilino puede permanecer en la vivienda, el plazo en el que puede ejercer su derecho de compra, el importe mensual de alquiler, a qui¨¦n corresponde el pago de los gastos de la comunidad o posibles reformas¡­

En cuanto a la Administraci¨®n, la Comunidad de Madrid ha anunciado un plan de alquiler con opci¨®n a compra para menores de 35 a?os. El objetivo es que tengan un arrendamiento asequible durante 10 a?os y, transcurrido ese periodo, poder adquirir la casa descontando las cantidades ya abonadas mensualmente. De esta manera, los inquilinos capitalizar¨¢n el alquiler que hayan abonado. En la web de la comunidad a¨²n no hay ninguna promoci¨®n que ofrezca esta f¨®rmula.