El mercado inmobiliario pisa el freno en la recta final del a?o, pese a registrar el mejor septiembre en 15 a?os

Es indudable que el mercado inmobiliario ha vivido una gran fiesta en 2022, pero ya han empezado a sonar las baladas y las canciones lentas. La duda ahora es cu¨¢ndo retirar¨¢n el ponche y se encender¨¢n las luces. El banquete ha sido excelso: en septiembre, seg¨²n los datos difundidos este viernes por el INE, se vendieron en Espa?a 57.333 viviendas, una cifra muy buena t¨¦rminos absolutos. Es el mejor septiembre en operaciones desde 2007. En t¨¦rmino relativos, sin embargo, brilla menos porque expresa un crecimiento interanual del 6,9%. Se trata del porcentaje m¨¢s discreto en un sector que hab¨ªa crecido a doble d¨ªgito en 18 de los 19 meses anteriores. Es decir, desde que se super¨® el efecto de la pandemia y los espa?oles (y un buen n¨²mero de extranjeros) se lanzaron a comprar casas como hac¨ªa tiempo que no se ve¨ªa. Resultado de esa efervescencia, el mercado roza ya el medio mill¨®n de viviendas vendidas en lo que va de a?o, lo que a falta de un trimestre significa inequ¨ªvocamente que 2022 superar¨¢ las 566.000 compraventas de 2021 y ser¨¢ el ejercicio con cifras m¨¢s abultadas desde los tiempos de la burbuja.

Y, sin embargo, el tono de euforia ha desaparecido de muchos an¨¢lisis, especialmente cuando miran hacia el futuro. ¡°2022 se proclamar¨¢ como el a?o dorado desde 2007¡å, ha valorado la jefa de Estudios de Fotocasa, Mar¨ªa Matos, quien a?ade que la subida de tipos del Banco Central Europeo (BCE) y la inflaci¨®n pueden hacer ¡°que a la larga los espa?oles no puedan ahorrar tanto para la compra de vivienda y que, por lo tanto, se frene la compraventa de inmuebles¡±. Para Francisco I?arreta, portavoz de Idealista, ¡°los datos muestran que el enfriamiento de las compraventas es una realidad¡±. ¡°Aun as¨ª, en ning¨²n caso podr¨ªamos hablar de batacazo¡±, a?ade en otra nota difundida a los medios.

Varios datos de la encuesta del INE abundan en esa sensaci¨®n de que el mercado est¨¢ en una nueva din¨¢mica. Por un lado, caen las compraventas de todo lo que no sean viviendas: tanto las fincas r¨²sticas (-11,1%) como los garajes, trasteros, solares y el resto de tipolog¨ªas de fincas urbanas (-6,1%) retroceden con respecto a los niveles que mostraban un a?o atr¨¢s. Por otro, dentro de la vivienda aparecen subsegmentos como la obra nueva que tambi¨¦n dan un paso atr¨¢s. Estas superaron las 10.000 operaciones en septiembre, lo que es una buena cifra para lo que era habitual en la ¨²ltima d¨¦cada, pero bajan un 7,8% en t¨¦rminos interanuales. Se trata de un movimiento llamativo porque desde el desconfinamiento se ha observado una gran demanda de casas a estrenar. No obstante, el dato tambi¨¦n puede expresar problemas relacionados con la oferta, que ha sufrido los vaivenes del aumento de costes de la construcci¨®n y los problemas de suministros.

Consecuencia de esas estrecheces de oferta, muchos compradores tienen que irse al mercado de segunda mano, que sigui¨® mostrando dinamismo en septiembre con m¨¢s de 47.000 compraventas y un crecimiento del 10,7% (el segundo porcentaje m¨¢s bajo desde que el mercado recuper¨® el crecimiento tras la pandemia). En lo que va de a?o, han cambiado de manos en Espa?a casi 409.000 casas usadas, lo que aboca a batir, por segundo a?o consecutivo, un r¨¦cord en este tipo de operaciones. Como es habitual, la inmensa mayor¨ªa del mercado se correspondi¨® con viviendas libres (la protegida se ha estabilizado en torno a las 4.000 compraventas mensuales, por lo que representa menos de una de cada 10 operaciones) y la mayor¨ªa de intercambios se dieron entre particulares, aunque aproximadamente un 25% de adquisiciones se corresponden con empresas y, por tanto, con un perfil m¨¢s inversor.

Ca¨ªdas en cuatro comunidades

Otro signo del cambio de paradigma llega del an¨¢lisis por territorios. En cuatro comunidades aut¨®nomas la compra de casas registr¨® un peor septiembre que un a?o antes. Destaca la ca¨ªda en Navarra (-21,9%), mientras que la de Castilla y Le¨®n (-0,6%) se puede considerar casi un estancamiento. Pero m¨¢s significativo es que en ese grupo se encuentren dos de los cuatro grandes mercados auton¨®micos de vivienda: Andaluc¨ªa (-2,2%) y Madrid (-4,8%). Los otros dos, Catalu?a (11,1%) y Comunidad Valenciana (17,3%) crecieron a buen ritmo en un mes que, por el desfase temporal que lleva la estad¨ªstica oficial (que normalmente registra operaciones de entre uno y dos meses antes), se asocia con compras estivales. De hecho, fue una comunidad tur¨ªstica, Canarias, la que present¨® el mejor registro en septiembre, con las compras creciendo un 35,5%.

Para el economista Gonzalo Bernardos, ese decalaje en la encuesta del INE es clave en el an¨¢lisis. Por eso prev¨¦ un futuro deterioro de los datos, ya que ¡°el mercado se ha empezado a paralizar en octubre¡±. ¡°Es cuando se han manifestado las subidas de tipos y el problema de los que van a tener una hipoteca de tipo variable para seguir pag¨¢ndola¡±, explica el tambi¨¦n director del m¨¢ster inmobiliario de la Universitat de Barcelona en alusi¨®n a la pol¨ªtica monetaria del BCE y sus efectos sobre el eur¨ªbor. Bernardos asegura que ¡°en la mayor¨ªa de agencias inmobiliarias¡± las personas que se interesan por comprar casas ¡°han ca¨ªdo entre un 20% y un 40% de septiembre a octubre¡±. Lo que no significa que el mercado vaya a caer el mismo porcentaje, pero s¨ª que retroceder¨¢ en 2023. No obstante, considera eso ¡°una gran bendici¨®n que va a impedir la llegada de una burbuja inmobiliaria¡± porque enfriar¨¢ el sobrecalentado mercado de la segunda mano.