Padres que donan dinero a sus hijos para comprar su primera vivienda (y con menos impuestos)

Nunca se hab¨ªan transmitido en Espa?a tantas viviendas por herencia y por donaci¨®n como el pasado a?o. Seg¨²n el INE, fueron 198.939 casas heredadas y 25.062 donadas en 2021, las cifras m¨¢s altas desde que el organismo arranca el recuento en 2008. ¡°Evidentemente, la pandemia de la covid est¨¢ detr¨¢s de las heredadas, pues la mortalidad se ceb¨® con las personas mayores, en gran medida con una vivienda en propiedad ya pagada. Como los actos relativos a las herencias pueden llevarse a cabo durante un largo periodo de tiempo, a¨²n estamos viviendo mucha actividad con este tipo de operaciones¡±, indica Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Respecto a las donaciones, Duque achaca el alza a ¡°la incertidumbre sobre el futuro que ha dejado la pandemia y que ha provocado que muchas personas adultas hayan decidido poner en orden sus propiedades¡±. Y al temor a que se incremente el impuesto de sucesiones y donaciones en las comunidades donde existen mayores bonificaciones. De enero a mayo de este a?o, se han realizado 66.552 transmisiones por herencia y 9.370 por donaci¨®n.

A pesar de sus niveles r¨¦cord, las dos f¨®rmulas est¨¢n sujetas a ciertos tributos que en ocasiones se convierten en demasiado gravosos. Por esto, familias con ahorros holgados se est¨¢n decantando por otra v¨ªa, que no es ni mucho menos nueva, pero que ha ganado fuerza. En lugar de dejar la vivienda habitual a los hijos (sea en vida o una vez fallecidos), los padres donan dinero para ayudar en la compra. Incluso tambi¨¦n para que puedan alquilar casa.

En los despachos de abogados dicen notar un aumento de esta pr¨¢ctica. ¡°Las donaciones de dinero entre padres e hijos siempre se han dado y ahora tambi¨¦n se aprecia un incremento de estas operaciones entre hermanos, c¨®nyuges, de abuelos a nietos¡­¡±, constata Salvador Salcedo, abogado y socio del despacho ?tico Jur¨ªdico, que recuerda que ¡°la gran mayor¨ªa de las autonom¨ªas tienen establecidos beneficios fiscales para las donaciones de dinero de padres a hijos para la compra de primera vivienda habitual¡±.

La principal ventaja es evidente. Al donante le permite adelantar en vida el reparto de su patrimonio sin ning¨²n coste fiscal y el donatario recibe el dinero que necesita de un modo r¨¢pido y asumiendo una fiscalidad muy baja o inexistente. ¡°La donaci¨®n de dinero a un hijo para la compra de una vivienda es una operaci¨®n fiscalmente mucho m¨¢s interesante que la donaci¨®n de vivienda, dado que ¨²nicamente estar¨¢ gravada por el impuesto de donaciones (que, si no se superan los l¨ªmites bonificados, no saldr¨¢ a pagar) con cargo al donatario¡±, dice Salcedo.

Es una forma de solventar la extrema dificultad que tienen los j¨®venes para comprar una vivienda por la falta de ahorro (el banco financia como m¨¢ximo el 80% del valor y los gastos suponen en torno a un 10%, de forma que debe disponer de un 30% previo). La cantidad donada depende de los ahorros que acumulen los hijos. Hay padres que entregan el importe ¨ªntegro del piso y otros que ayudan con el pago de la entrada. ¡°Tambi¨¦n se est¨¢n dando bastantes casos de extranjeros que residen en Espa?a y sus padres les donan dinero desde su pa¨ªs de origen. Y tambi¨¦n espa?oles residentes en el extranjero que reciben el dinero de sus padres desde Espa?a¡±, cuenta el abogado Salcedo.

El importe medio que se suele donar oscila entre 50.000 y 150.000 euros, aunque en algunos casos puede ser superior. Depende de la capacidad econ¨®mica de la familia y de cu¨¢les sean los l¨ªmites bonificados en el impuesto de donaciones establecido por la comunidad aut¨®noma en la que haya que tributar (habitualmente en la que reside el donatario). Por ejemplo, en Madrid las donaciones de met¨¢lico a favor del c¨®nyuge, hijos, nietos o hermanos se benefician de una reducci¨®n del 100% de la donaci¨®n recibida, con el l¨ªmite m¨¢ximo de 250.000 euros, cuando el importe se destine en el plazo de un a?o a la compra de una vivienda. En Catalu?a, en las donaciones de dinero para la compra de la primera vivienda habitual de los descendientes podr¨¢ aplicarse una reducci¨®n del 95% del valor del importe donado, con una reducci¨®n m¨¢xima de 60.000 euros (120.000 para los donatarios con un grado de discapacidad igual o superior al 65%).

Anta?o exist¨ªa un menor control por parte de la Administraci¨®n Tributaria, pero ahora Hacienda puede controlar cualquier donaci¨®n de dinero, aunque sean peque?as cantidades, una vez llegue a la cuenta corriente del donatario. No en vano, si no se han realizado los tr¨¢mites correctamente y presentado la declaraci¨®n del impuesto de donaciones (con independencia de si sale o no a pagar), podr¨¢ considerar lo recibido como una ganancia patrimonial no justificada sujeta al IRPF que se exigir¨ªa al donatario. Para poder aplicar los beneficios fiscales, normalmente se exige la formalizaci¨®n de la donaci¨®n en escritura p¨²blica ante notario y el cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos. La operaci¨®n conlleva gastos de notar¨ªa (y en algunos casos, el impuesto de donaciones si se superan los l¨ªmites bonificados).

Otras f¨®rmulas

Las familias que no pueden entregar dinero pueden recurrir a las f¨®rmulas m¨¢s tradicionales: dejar la casa en herencia o donarla en vida. ?Qu¨¦ es mejor? Para decidirlo, hay que tener en cuenta tres impuestos. Desde el punto de vista del impuesto sobre la renta, ¡°es m¨¢s ventajoso heredar porque no tributa la posible ganancia patrimonial (plusval¨ªa del muerto) que se produzca en este impuesto, que se calcula por la diferencia entre el valor de adquisici¨®n y el valor de transmisi¨®n, que parte del valor de mercado que tiene el inmueble en el momento de la muerte¡±, indica Agust¨ªn Fern¨¢ndez, presidente del REAF del Consejo General de Economistas.

Si se dona la vivienda habitual ¡ªsalvo que el donante tenga 65 a?os o m¨¢s, en cuyo caso no tributar¨ªa¡ª, deber¨¢ pagar a Hacienda, en el impuesto sobre la renta, por la diferencia entre el valor de adquisici¨®n y el valor de mercado en el momento de realizar la donaci¨®n. Fern¨¢ndez explica qu¨¦ ocurre desde el punto de vista del impuesto sobre sucesiones, que deber¨¢ satisfacerlo el heredero o el donatario. ¡°Es m¨¢s ventajosa adquirirla por herencia porque existe en el impuesto sobre sucesiones una reducci¨®n del 95% del valor de la vivienda (de 122.606,47 euros en la normativa estatal) y otras reducciones variables seg¨²n sea el grado de parentesco entre el causante y los herederos. Estos beneficios fiscales no se aplican si la vivienda se adquiere por donaci¨®n¡±.

Desde el punto de vista del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusval¨ªa municipal), habr¨¢ que ver lo establecido por las ordenanzas del municipio en el que se halla la casa. Ser¨¢ indiferente la adquisici¨®n por v¨ªa sucesoria o por donaci¨®n si en el Ayuntamiento no se aplica este impuesto o si no se han regulado las bonificaciones (que pueden llegar hasta el 95% de la cuota ¨ªntegra) que la Ley Reguladora de las Haciendas locales permite establecer en el caso de transmisi¨®n mortis causa, pero, si se han regulado, ser¨¢ m¨¢s ventajoso la herencia que la donaci¨®n, indica Fern¨¢ndez.