?Pagar¨ªa 170.000 euros por habitaci¨®n? La fiebre hotelera baja unas d¨¦cimas

Los hoteles espa?oles est¨¢n de moda. As¨ª se ha podido constatar esta semana en Berl¨ªn, donde se ha celebrado la feria europea m¨¢s importante del sector (International Hotel Investment Forum 2023), en la que una vez m¨¢s los inversores internacionales han dado muestra de su apetito por nuestro pa¨ªs, el mejor valorado junto al Reino Unido, en palabras de Ra¨²l Gonz¨¢lez, consejero delegado de Barcel¨® para Europa, Oriente Pr¨®ximo y ?frica. Tanto inter¨¦s se deja notar en los precios, que alcanzaron el a?o pasado un nuevo r¨¦cord: 170.000 euros de media por habitaci¨®n en los 131 establecimientos vendidos, un 7% por encima del ejercicio anterior en el que ya se rebasaron marcas, seg¨²n la consultora Christie & Co.

Una cifra que llev¨® a que 2022 cerrase como el tercer ejercicio con mayor volumen de inversi¨®n en hoteles de la historia, con 3.279 millones de euros, acorde con los datos de Colliers. Ni la subida de los tipos de inter¨¦s iniciada en julio fue capaz de frenar el ¨ªmpetu de los compradores extranjeros, que concentraron el 72% de las operaciones.

Sin embargo, 2023 se antoja diferente. El encarecimiento del precio del dinero ahora s¨ª hace mella en las transacciones. ¡°El elevado precio de los hoteles, el mayor coste de la financiaci¨®n, que ha pasado de 2,5 a 5,5 puntos, y la dificultad para conseguirla est¨¢n ralentizando las operaciones¡±, se?ala el representante de un fondo de inversi¨®n que pide anonimato. Am¨¦n de la rentabilidad de salida, prosigue, que antes estaba en el 5% o 6%, ¡°y ahora tiene que ser superior, aunque el mercado a¨²n no ha hecho ese ajuste ni sabe c¨®mo hacerlo¡±.

De ah¨ª que en el primer trimestre del a?o el volumen de inversi¨®n se haya situado en 365 millones de euros, una tercera parte de los 995 desembolsados en igual periodo de 2022, indica Jorge Ruiz, director de CBRE Hoteles Iberia. Ambas fuentes coinciden en que existe gran liquidez en el mercado, pero cuesta cerrar transacciones por el importante desajuste entre las pretensiones de los compradores y los vendedores. A los hoteleros el negocio les va viento en popa, con lo que rebajar los precios no entra en sus planes, mientras que a los inversores, con el coste de financiaci¨®n duplicado, las cuentas se les han puesto dif¨ªciles.

¡°Hay carteras en venta en el mercado, pero los procesos van muy lentos¡±, reconoce Bruno Hall¨¦, codirector de Cushman & Wakefield Hospitality Spain. Sin embargo, tambi¨¦n se cierran transacciones. Como la del hotel Sof¨ªa de Barcelona, comprado el mes pasado por la gestora espa?ola Blasson Property Investments junto con la aseguradora Axa por 180 millones de euros, en una operaci¨®n que sigue la estela de las protagonizadas el a?o pasado, cuando gran parte de las compraventas fueron de activos prime o edificios trofeo (hoteles Villa Magna y Bless en Madrid, as¨ª como el tambi¨¦n capitalino Iberostar Las Letras o el 7Pines Resort de Ibiza, por ejemplo) que auparon los precios, en opini¨®n de Laura Hernando, directora de Hoteles en Colliers. O la adquisici¨®n del hotel Dolce Sitges por parte de Perial Asset Management por 75 millones el pasado marzo.

Y otras que se esperan como agua de mayo porque salvar¨ªan el ejercicio. Por s¨ª mismas mover¨ªan una tercera parte de la inversi¨®n total de 2022 y llevar¨ªan a 2023 al entorno de 2.500 o 3.000 millones, en palabras de Nicolas Cousin, director general de Christie & Co. Son las dos operaciones que negocia el fondo soberano de Abu Dabi, Adia, con Meli¨¢ para adquirir los 7 hoteles renovados de Magaluf (Palma de Mallorca) y con los antiguos propietarios de Tryp para comprar los 17 establecimientos que gestiona la cadena de los Escarrer. Ambas superar¨ªan conjuntamente los 900 millones de euros.

Fondos soberanos

Y consolidar¨ªan otra tendencia que los expertos consideran que pisar¨¢ fuerte este a?o, que los fondos soberanos, los family offices y los inversores privados acaparar¨¢n gran parte de las transacciones, ya que no compran tan apalancados como los fondos de inversi¨®n, explica Bruno Hall¨¦. ¡°En un momento en el que cuesta encontrar dinero, la gente que tenga cash se beneficiar¨¢ del entorno de mercado¡±, sostiene. Y lo mismo puede decirse para los grupos hoteleros, que tras a?os de crisis y de posiciones vendedoras, en 2022 volvieron a comprar y en Colliers indican que este a?o ya han protagonizado tres compras. Ra¨²l Gonz¨¢lez asegura que esa es la estrategia de su grupo, pero los elevados precios de los establecimientos en Espa?a est¨¢ llevando a Barcel¨® a invertir en M¨¦xico y en Marruecos, donde es mucho m¨¢s rentable. El grupo mallorqu¨ªn estudia todo el producto que sale al mercado porque, como dice su consejero delegado, apuesta por la concentraci¨®n del sector.

Como consecuencia de la ralentizaci¨®n de la inversi¨®n y de los nuevos actores que van a cobrar pujanza, tambi¨¦n se prev¨¦ que cambie el tipo de hoteles en el punto de mira. Se ir¨¢ a establecimientos de menor precio y en localizaciones secundarias. Jorge Ruiz apuesta por M¨¢laga, Sevilla, Valencia, a las que Laura Hernando suma Alicante, Bilbao y Granada, entre otros. Quiz¨¢s ya no sea el a?o en que los edificios trofeo y los hoteles de lujo brillen tanto como en el pasado. Entonces cinco estrellas y cinco estrellas gran lujo acapararon el 37% de la inversi¨®n, seg¨²n CBRE, que asegura que el 40% de las aperturas de establecimientos en Espa?a durante el periodo 2019-2022 correspondi¨® a estas categor¨ªas.

Porque, aunque lo l¨®gico ser¨ªa que los precios de los hoteles cayesen de manera que los inversores pudiesen esperar una mayor rentabilidad de la que obten¨ªan hasta ahora (4,5%-4,75% en zonas prime), lo cierto es que, con el negocio en m¨¢ximos de ocupaci¨®n y precio de las habitaciones, se antoja complicado que los propietarios den su brazo a torcer. Jorge Ruiz cree que los precios de los mejores hoteles podr¨ªan suavizarse un 5% o 10%. Habr¨¢ que esperar para comprobarlo.

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