A tortas con el vecino moroso por la piscina

Las rencillas y altercados entre vecinos se enconan en los meses de verano y la convivencia se vuelve m¨¢s espinosa. El uso de la piscina y si se puede hacer toples o nudismo, los ruidos, las fiestas y las barbacoas son algunos de los principales motivos de disputa vecinal. ¡°El verano es una ¨¦poca m¨¢s conflictiva porque pasamos m¨¢s tiempo en el exterior, anochece mucho m¨¢s tarde y hacemos un mayor uso de las zonas comunes¡±, indica Patricia Briones, secretaria t¨¦cnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Adem¨¢s, ¡°hay m¨¢s ventanas abiertas y tambi¨¦n m¨¢s personas de vacaciones, que no siempre coinciden en fechas con aquellos que madrugan¡±, indica Federico Cerrato, administrador de fincas de Fisconta. Una guerra encarnizada en la que hay dos bandos: los que quieren disfrutar y los que pretenden descansar.

La piscina comunitaria, abierta este fin de semana en la mayor¨ªa de las urbanizaciones, es el gran avispero de desacuerdos, incumplimientos, disputas e improperios. ¡°Hay propietarios que no respetan los horarios establecidos o los turnos de acceso y entran por la noche¡±, denuncia Pablo Abascal, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). Adem¨¢s de causar molestias y enfrentamientos, ¡°est¨¢ incrementando el presupuesto de algunas comunidades porque tienen que establecer alg¨²n tipo de medida disuasoria o de control, como videograbaci¨®n o contrataci¨®n de empresas de seguridad¡±, apunta.

Pero si hay un asunto que trae de cabeza a los vecinos son los chapuzones de los morosos. Desde el a?o pasado ¡ªtras la reforma del art¨ªculo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) por la Ley 10/2022, de 14 de junio¡ª, las comunidades pueden prohibir el uso de la piscina, la pista de p¨¢del o cualquier otra instalaci¨®n no esencial a los propietarios deudores. El acuerdo necesita el voto favorable de la mayor¨ªa de los vecinos. Se trata de un cambio importante para los residentes que pagan las cuotas comunitarias religiosamente y se indignan cuando ven que el moroso accede a este espacio en igualdad de condiciones.

El problema es que la medida es dif¨ªcil de aplicar. ?Qui¨¦n vigila que no entren estos vecinos? ¡°La reforma introdujo la opci¨®n, pero no incluy¨® las medidas coactivas o sancionadoras que puede utilizar la comunidad en el caso de incumplimiento¡±, comentan en PH Asesores. Por esto, y de momento, la aplicaci¨®n de la prohibici¨®n est¨¢ siendo limitada. ¡°Aunque exista ese acuerdo, los morosos se siguen ba?ando en la piscina sin que la comunidad pueda hacer nada¡±, a?aden en la asesor¨ªa. Fabio Balbuena, administrador de fincas colegiado y abogado, a?ade: ¡°No se pueden imponer sanciones adicionales o multas al moroso incumplidor y tampoco puede intervenir la polic¨ªa al tratarse de un conflicto privado¡±. Ir un paso m¨¢s all¨¢ implicar¨ªa acudir a la v¨ªa judicial.

Las comunidades que disponen de alg¨²n tipo de control de acceso a la piscina (tarjetas o llaves inteligentes) son las que por ahora m¨¢s est¨¢n aplicando la medida. ¡°Hay una en Santander que tom¨® el acuerdo el a?o pasado. La temporada empez¨® el 15 de mayo y ya han tenido alg¨²n altercado verbal con el moroso que tiene prohibida la entrada¡±, cuenta Alberto Ruiz-Capillas, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria.

Un asunto m¨¢s problem¨¢tico es la entrada de los hijos de los deudores. La ley habla solo de propietarios, as¨ª que da lugar a la libre interpretaci¨®n. Ruiz-Capillas considera que ¡°la prohibici¨®n se extiende a toda la unidad familiar¡±. Por su parte, Peio Mendia, tesorero del CGCAFE, cree que lo m¨¢s prudente es no extenderlo a los hijos, ¡°que no son propietarios¡±. El administrador Federico Cerrato se?ala: ¡°Me parece una verdadera faena que se prive del espacio de recreo por excelencia a ni?os, que nada tienen que ver con las decisiones o posibilidades econ¨®micas de sus padres¡±.

Desde junio de 2022, el acceso a la piscina de los propietarios de plazas de garaje ha dejado de ser motivo de pelea, puesto que el Tribunal Supremo estableci¨® que no tienen derecho a usar la instalaci¨®n. ?Y se puede negar el paso a los inquilinos, especialmente a los de pisos tur¨ªsticos? ¡°En principio, no. Si la comunidad aprobara esta decisi¨®n en el reglamento de r¨¦gimen interno, tampoco tendr¨ªa potestad para regularlo. Puede pedir y apercibir, pero no tiene m¨¢s herramientas, no puede poner multas¡±, recuerda Mendia.

Los vecinos establecen sus normas en este reglamento de r¨¦gimen interno que se tiene que aprobar por mayor¨ªa simple. Es ah¨ª donde se fijan los horarios de uso de las instalaciones y cuestiones como si se puede comer en la piscina o hacer toples. Eso s¨ª, lo que se acuerde debe ser compatible con los derechos fundamentales de las personas y no suponer discriminaci¨®n. ¡°Los comuneros que no est¨¦n conformes pueden impugnar los acuerdos¡±, recuerda Tom¨¢s de Felipe, abogado del departamento de inmueble de Leg¨¢litas. Es lo que hicieron los vecinos de una comunidad en Vera (Almer¨ªa) a los que se obligaba a hacer nudismo. El Supremo estableci¨® en una sentencia de febrero que la comunidad de vecinos no puede imponer el nudismo en la piscina. Y de la misma forma, si el vecino incumple la norma de reglamento interno tras instarle a cumplirla, la comunidad puede recurrir a la v¨ªa judicial.

C¨®mo pagar menos

El pago de la piscina tambi¨¦n es un tema candente. Los propietarios que no la usan quieren dejar de pagar una parte de la cuota comunitaria. ¡°La exclusi¨®n solo es posible por unanimidad, algo poco probable ya que obligar¨¢ al resto a asumir el porcentaje del coste que deja de aportar el vecino¡±, comenta Mendia. Los propietarios buscan bajar los gastos a toda costa y con esa meta algunas comunidades han tomado medidas dr¨¢sticas, como reducir el vaso de la piscina para no estar obligados a contratar a un socorrista. ¡°Esto depende de la normativa de cada comunidad aut¨®noma. Por ejemplo, en Navarra se modific¨® la ley y se determin¨® que, si una comunidad ten¨ªa menos de 40 viviendas y la piscina ten¨ªa una profundidad de 1,60 cent¨ªmetros de m¨¢ximo, se pod¨ªa prescindir del socorrista con una declaraci¨®n jurada de la comunidad. Esto hizo que muchas con 1,70 de profundidad aprobaran la modificaci¨®n de la profundidad¡±, cuenta Mendia.

Las reuniones hasta altas horas de la noche en los jardines de la urbanizaci¨®n, as¨ª como las fiestas y las barbacoas en los pisos con terraza y en los bajos son un foco de choques constantes por los ruidos y olores. Tambi¨¦n cuando se usan las terrazas comunitarias u otras zonas comunes para festejar. Leg¨¢litas explica que hay que valorar si la utilizaci¨®n de la azotea causa alg¨²n perjuicio al resto de los vecinos, como quitarles visibilidad o luz al tender la ropa. ¡°El uso de zonas comunes se debe decidir en la junta, salvo que los estatutos lo regulen. En todo caso, hacer barbacoas en esos espacios comunes no puede conllevar una actividad molesta, nociva, insalubre, peligrosa o il¨ªcita¡±, dice De Felipe.

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