El mercado del alquiler de casas se enfrenta al reto migratorio

El inaccesible mercado del alquiler en Espa?a se enfrenta a un gran reto: la llegada de cientos de miles de inmigrantes en los pr¨®ximos a?os, que evitar¨¢n el invierno demogr¨¢fico y que necesitar¨¢n una casa, fundamentalmente en alquiler. Esta oleada de nuevos demandantes va a complicar a¨²n m¨¢s el mercado del alquiler de vivienda en Espa?a, que se caracteriza por ser escaso y demasiado caro. El necesario aumento de la oferta de viviendas en alquiler se va a agudizar con el nuevo choque inmigratorio que prev¨¦ el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE).

A pesar de la ca¨ªda del crecimiento vegetativo cercano a los 100.000 habitantes por a?o, la recuperaci¨®n de la inmigraci¨®n neta sit¨²a las previsiones de avance poblacional cerca de los 500.000 nuevos habitantes por a?o entre 2023 y 2025, cifras no vistas desde antes de la Gran Recesi¨®n, seg¨²n los c¨¢lculos del INE. El mercado del alquiler tendr¨¢ que asumir casi todo ese flujo de nuevos inquilinos, ya que se presupone que la compra es m¨¢s restrictiva al exigir un ahorro previo de m¨¢s del 20% sobre el precio total de la casa. De hecho, en 2021 el 44% de las familias que viv¨ªan de alquiler en Espa?a estaban lideradas por un migrante. En el caso de hogares en el primer tercil de ingresos (m¨¢s vulnerables), su peso alcanza el 51%.

Son estos ciudadanos, junto con el colectivo de los j¨®venes, los que van a resultar ¡ªya lo est¨¢n siendo¡ª m¨¢s perjudicados por la falta de una oferta suficiente y, sobre todo, de un mercado de alquiler asequible. En Espa?a menos del 15% de las familias viven en este r¨¦gimen (m¨¢s del 45% en Alemania), una proporci¨®n que es baja incluso para el 20% de menor renta (un 23% en alquiler, frente al 62% alem¨¢n).

Ingresos de los hogares

Para Josep Oliver, catedr¨¢tico em¨¦rito de Econom¨ªa Aplicada en la Universidad Aut¨®noma de Barcelona (UAB), el problema del alquiler no son los precios, sino los insuficientes ingresos de los hogares y cree que la reciente Ley de Vivienda no podr¨¢ resolver las consecuencias de una pobreza estructural, seg¨²n expuso en la presentaci¨®n de su estudio Mercado residencial en Espa?a: proyecciones a corto, desajustes oferta-demanda y accesibilidad, durante una jornada organizada por Esade en Madrid el pasado junio. Oliver, para quien la ausencia de pol¨ªticas p¨²blicas durante d¨¦cadas es la verdadera herida por la que sangra la accesibilidad, explica que las dificultades de acceso al alquiler se concentran fundamentalmente en los ¡°hogares pobres¡±. As¨ª, los que tienen ingresos inferiores a 1.000 euros al mes deben destinar el 55% al pago de la renta. Los que ganan entre 1.000 y 1.499 euros mensuales dedican el 35%. En ambos casos, el esfuerzo rebasa el l¨ªmite del 30% recomendado por los expertos. Sin embargo, los hogares que ganan m¨¢s de 2.000 euros mensuales no tienen dificultad alguna para hacer frente al pago de la renta.

As¨ª pues, hay una gran dispersi¨®n en los problemas de accesibilidad, siendo esta muy elevada para el 40% de los hogares con menores ingresos, se?ala Oliver. E inexistente para un 40% que paga una proporci¨®n sensiblemente menor y, en particular, para el 20% de los que m¨¢s ingresan, que dedican menos del 20% de su renta.

Adem¨¢s, los hogares con menos ingresos se encuentran con otro problema: cumplir con los requisitos que exigen los seguros de impago de la renta, cuya contrataci¨®n se ha disparado en los ¨²ltimos a?os. Los propietarios buscan seguridad y protecci¨®n con estos productos que contratan a una aseguradora y que garantizan, en caso de impago, el cobro de la renta durante 12 meses (el grueso de los clientes contrata esta modalidad, aunque hay coberturas por 6,9 y 18 meses). Adem¨¢s de las rentas impagadas, suelen hacerse cargo de los gastos judiciales y los da?os vand¨¢licos que pueda causar el moroso. Aunque el crecimiento de estas p¨®lizas es exponencial, su cuota de mercado a¨²n es peque?a: en 2022 fue del 5,8% (280.800 viviendas) y en 2023 alcanzar¨¢ el 6,5% (240.500 casas), seg¨²n el Observatorio Espa?ol del Seguro de Alquiler (OESA).

El problema es que las personas o familias que tienen ingresos m¨¢s bajos, especialmente migrantes y j¨®venes, no siempre llegan a cumplir las condiciones, sobre todo si se tiene en cuenta que el precio del alquiler sigue subiendo. El pasado mayo, el Banco de Espa?a alertaba de que la mitad de los inquilinos est¨¢ en riesgo de pobreza por los alquileres disparados y los bajos salarios.

Estos seguros de impago de la renta exigen una ratio de endeudamiento del 40%, es decir, el coste del alquiler no puede suponer m¨¢s de ese porcentaje del salario. ¡°Para un alquiler de 800 euros, el inquilino o la unidad familiar tendr¨ªan que ingresar conjuntamente al menos 2.000 euros netos al mes¡±, dice Juan Carlos Mu?oz, director comercial de la asseguradora Arag, que ha vendido m¨¢s de 100.000 p¨®lizas. Si se supera el 40%, la experiencia demuestra que la familia o el inquilino se ver¨¢ abocado a un estr¨¦s financiero importante y dif¨ªcil de soportar.

Novedad

¡°Si la suma de los ingresos de todos los inquilinos no alcanza ese 40% se puede a?adir un avalista para sumar sus ingresos al de los inquilinos y rebajar la ratio de endeudamiento¡±, se?ala Mercedes Robles, directora general de Arrenta, cuyos estudios de viabilidad resultan positivos en m¨¢s de un 80%, seg¨²n apunta. Hay otras condiciones que exigen estas p¨®lizas, como tener una antig¨¹edad laboral m¨ªnima de entre 6 y 12 meses. Para Arag y el resto de compa?¨ªas, los seguros de impago no han estrechado el mercado, sino todo lo contrario. ¡°Sin ellos los propietarios no pondr¨ªan el piso en alquiler, es un instrumento para tener mas vivienda en un pa¨ªs con falta de oferta¡±, opina Mu?oz.

No obstante, hay empresas que han abandonado la f¨®rmula tradicional de tener en cuenta los ingresos de los candidatos para aprobar o rechazar una solicitud, algo que beneficia a las rentas m¨¢s bajas. ¡°Desde el a?o pasado, ya no usamos este m¨¦todo de aprobaci¨®n de inquilinos de esfuerzo m¨¢ximo financiero. Analizamos el cumplimiento hist¨®rico de los candidatos de sus obligaciones de pago e inferimos como ser¨¢ su comportamiento de pago de la renta y as¨ª tomamos la decisi¨®n¡±, cuenta C¨¦sar Crespo, subdirector general de Negocio de Grupo Mutua Propietarios. De esta manera, a?ade, ¡°tenemos ratios de aceptaci¨®n del 93% sobre las solicitudes que recibimos y ya no imponemos condiciones sobre los ingresos de los candidatos¡±.

Las compa?¨ªas de seguros est¨¢n a la espera de ver c¨®mo y en qu¨¦ grado se aplicar¨¢ la ley de vivienda ¡ªy si se aplica porque el PP ha declarado su intenci¨®n de derogarla si gana en las pr¨®ximas elecciones del 23 de julio¡ª. ¡°Si se tardan m¨¢s meses en desahuciar los costes de siniestralidad subir¨¢n y en consecuencia la prima ser¨¢ m¨¢s alta¡±, apunta Mu?oz. Y si se aplicara el 100% de la ley de vivienda, dice, es posible que haya restricciones de alg¨²n tipo, como endurecer el nivel de renta necesario.

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