El alquiler polariza el mercado de vivienda: cada vez hay m¨¢s multipropietarios y m¨¢s personas sin ninguna casa

Espa?a ha sido considerado desde hace d¨¦cadas como un pa¨ªs de propietarios. Pero, hoy en d¨ªa, esa afirmaci¨®n depender¨ªa del grupo de edad al que se mire. Aunque menos que unos a?os atr¨¢s, el axioma tradicional se cumple entre los m¨¢s mayores. Pero entre los j¨®venes Espa?a es, sobre todo, un pa¨ªs de inquilinos: si solo tres de cada 10 hogares encabezados por un menor de 28 a?os viv¨ªan de alquiler en 2002, actualmente ese porcentaje se acerca al 70%. Un cambio dr¨¢stico que pone sobre la mesa un informe divulgado este jueves por Future Policy Lab, un centro de pensamiento al margen de los partidos pol¨ªticos, pero de orientaci¨®n declaradamente progresista, que busca ¡°que las propuestas de las nuevas generaciones puedan llegar al debate p¨²blico¡±. En su an¨¢lisis del mercado de vivienda espa?ol, los cinco investigadores que lo firman ponen el foco sobre la ¡°polarizaci¨®n del sistema inmobiliario¡±. Una brecha que se da entre mayores y j¨®venes (o no tan mayores), pero que al final lo es tambi¨¦n entre ricos y pobres. Porque hogares arrendadores y hogares de inquilinos representan, en edad media y en ingresos, los dos extremos del sistema.

Estos son, adem¨¢s, los colectivos que m¨¢s han crecido en Espa?a en los ¨²ltimos tiempos. Al clasificar los hogares en cuatro tipos de tenencia (inquilinos, propietarios de una vivienda libre, propietarios de una vivienda protegida y multipropietarios que destinan al menos una vivienda al alquiler), el estudio destaca el empuje imparable de los primeros. Desde 2002 a 2020, seg¨²n la Encuesta Financiera de las Familias que elabora el Banco de Espa?a y que se toma como base del an¨¢lisis, el porcentaje de personas que viven de alquiler pas¨® del 13% al 20%. Pero a partir de la crisis de 2008, los investigadores tambi¨¦n destacan la eclosi¨®n de quienes se convierten en arrendadores de alguna vivienda, que pasaron del 2,5% al 7%. Es decir, casi el triple. Este hecho, aseguran, ¡°sugiere una din¨¢mica de polarizaci¨®n¡± porque ¡°la proporci¨®n de personas que no son propietarias de sus viviendas est¨¢ aumentando junto con la proporci¨®n de quienes poseen m¨¢s de una¡±.

Pero esta evoluci¨®n del n¨²mero de familias que se convierten en arrendadoras de vivienda no pretende rebatir uno de los mantras m¨¢s repetidos en el sector inmobiliario: que faltan m¨¢s casas en el mercado y por eso suben los precios. Al contrario, el informe se?ala que ¡°la opini¨®n generalizada en Espa?a hoy en d¨ªa es que el aumento de la demanda de viviendas de alquiler ha superado el crecimiento de la oferta¡±. ¡°Combinado con el papel residual de la vivienda de alquiler social¡±, agrega, ¡°esto ha dado paso a una crisis persistente de vivienda de alquiler asequible, especialmente en las zonas urbanas¡±.

En otras palabras, los investigadores creen que el problema es la excesiva ¡°mercantilizaci¨®n¡± de la vivienda, que no es algo que haya sucedido solo en los ¨²ltimos a?os y en Espa?a, pero que s¨ª creen que ha sucedido especialmente en Espa?a desde la Gran Recesi¨®n. Carlos Delcl¨®s, coordinador del trabajo que firman otros cuatro j¨®venes acad¨¦micos, resume esa din¨¢mica: ¡°A la vez que crece la poblaci¨®n que trata la vivienda como una fuente de ingreso, crece tambi¨¦n la poblaci¨®n que no tiene ninguna propiedad¡±. Y eso, reflexiona al otro lado del tel¨¦fono, aboca a una dicotom¨ªa en la que habr¨¢ que plantear ¡°cu¨¢l es la relaci¨®n prioritaria con la vivienda: si la relaci¨®n de uso, para vivir; o la relaci¨®n de inversi¨®n¡±. No es necesaria la pregunta sobre su postura, porque el t¨ªtulo del informe deja pocos equ¨ªvocos: Vivienda para vivir: de mercanc¨ªa a derecho.

Y el problema se redondea con la caracterizaci¨®n de los cuatro grandes grupos de hogares por su relaci¨®n con la vivienda. Las edad media de las familias inquilinas es la m¨¢s baja (ronda los 45 a?os) y tambi¨¦n sus ingresos medianos (27.984 euros al a?o). En los arrendadores, la edad se acerca a los 57 a?os de media y, con el impulso extra de las rentas que obtienen del alquiler, los ingresos alcanzan los 76.504 euros anuales. Entre medias, rondando los 55 a?os, se sit¨²an los que tienen una casa de precio libre (37.500 euros anuales) y los que tienen una vivienda de protecci¨®n oficial (35.511 euros). La escasa diferencia de renta entre ellos sugiere, seg¨²n el estudio, que ¡°las concesiones de este tipo de viviendas no se han centrado en hogares vulnerables (...) diluyendo su capacidad redistributiva¡±.

Control de precios

Como todo centro de pensamiento, la vocaci¨®n del Future Policy Lab es influir en el debate p¨²blico, pero tambi¨¦n en las pol¨ªticas. Y a proponer actuaciones a las Administraciones dedica precisamente el informe casi un tercio de su extensi¨®n. Las clasifica entre las que inciden sobre la oferta de vivienda y las que lo hacen sobre la demanda; y a su vez entre las que tienen efecto a corto plazo y las que lo hacen a largo. Desgrana en total una quincena de propuestas, entre las que destacan algunas que figuran en la ley de vivienda que el Gobierno envi¨® al Parlamento y se aprobar¨¢ previsiblemente en las pr¨®ximas semanas.

La defensa de los controles de precio de alquiler, por ejemplo, es f¨¦rrea: ¡°Es dif¨ªcil encontrar otro tipo de pol¨ªtica que consiga reducir el precio tan eficazmente¡±, aseguran los autores del estudio. Aunque admiten que hay literatura acad¨¦mica contraria por generar problemas de oferta o de correcto mantenimiento de las casas, y por ello recomiendan ¡°dise?ar el control de alquileres para minimizar el riesgo de efectos indeseados¡±. Una posibilidad es que este no se aplique en nuevas construcciones, lo que ¡°crea un incentivo para ampliar la oferta¡±. Pero a la vez inciden en la soluci¨®n adoptada ¡°no debe permitir que las viviendas del sector de mercado controlado puedan transferirse al sector no controlado¡±. Una condici¨®n que no cumple la regulaci¨®n en ciernes porque ¡°al quedar exentos del control los contratos de temporada, se abre para los propietarios una v¨ªa de escape¡±.

Otra de las medidas sobre las que se detiene el an¨¢lisis es el aumento del parque p¨²blico de alquiler, otro asunto candente tras los sucesivos anuncios del Gobierno en las ¨²ltimas semanas. Al respecto, recuerdan los autores que las estimaciones del Ejecutivo sit¨²an la vivienda social en un 2,5% del total, muy por debajo de la media europea. Y que ¡°seg¨²n datos de la OCDE, solo el 1,1% de las viviendas son de alquiler social, en contraste con pa¨ªses como Holanda (m¨¢s del 34%) o Austria (24%). Por eso proponen compensar ¡°este retraso estructural¡± con ¡°pol¨ªticas ambiciosas¡± que eleven el porcentaje de PIB que Espa?a dedica a pol¨ªticas de vivienda. Piden que, por lo menos, el dinero que se destina en los Presupuestos (menos de un 0,1% del PIB) se triplique ¡°en los pr¨®ximos tres a?os¡±. Este dinero no contempla el que destinan las comunidades aut¨®nomas, que tienen las competencias en vivienda, ni la inyecci¨®n extra que se ha recibido de fondos europeos. Adem¨¢s de la promoci¨®n y rehabilitaci¨®n, tambi¨¦n piden fortalecer el derecho de tanteo y retracto de las Administraciones para aumentar el parque p¨²blico.

Las soluciones propuestas se completan con un cambio de enfoque de la fiscalidad (piden, en general, m¨¢s impuestos para propietarios frente a un sistema actual que les beneficia con reducciones fiscales ¡°en detrimento de los inquilinos¡±); cambios en el urbanismo para aumentar las reservas de suelo de viviendas sociales; el desarrollo de una red de observatorios de vivienda en todo el pa¨ªs; el reconocimiento de los sindicatos de inquilinos y el reequilibrio de fuerzas con los arrendadores; el desarrollo de asociaciones de vivienda como las que en otros pa¨ªses europeos se encargan de construir y gestionar casas a precios por debajo de los de mercado o el desarrollo de nuevos tipos de tenencia (propiedad temporal, cesi¨®n de uso¡­), entre otras.

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