?Est¨¢ desesperado porque no hay vivienda protegida? Estos cambios auguran un resurgimiento de las casas asequibles

Cualquier tiempo pasado fue mejor si se trata de vivienda protegida. En 2008 se edificaron en Espa?a 68.587 casas con alg¨²n tipo de protecci¨®n, mientras que el a?o pasado apenas se terminaron en todo el pa¨ªs 9.221, seg¨²n el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Las comunidades que m¨¢s viviendas de protecci¨®n oficial (VPO) pusieron en el mercado fueron Madrid (3.466), Catalu?a (1.723) y Pa¨ªs Vasco (1.565). La salida al mercado de este tipo de viviendas, que tiene un precio limitado y est¨¢ destinada a familias con rentas bajas o medias, se ha desplomado un 86,5% en apenas 14 a?os y explica, en buena medida, las dificultades que tienen muchos j¨®venes para acceder a su primera vivienda.

Juan Antonio G¨®mez-Pintado, presidente de la APCEspa?a, patronal de promotores y constructores, explica la progresiva p¨¦rdida de peso de esta tipolog¨ªa: ¡°Desde el a?o 1990 hasta 2012 se estuvieron construyendo una media de 60.000 viviendas protegidas al a?o. El descenso pronunciado se produce en 2013, cuando se terminan menos de 17.000 viviendas, y 2015 la producci¨®n estaba ya por debajo de las 8.000 unidades, cifra que, con un ligero aumento hasta 9.000 viviendas, se ha mantenido hasta nuestros d¨ªas¡±.

Pero el enfermo empieza a responder a est¨ªmulos y se espera que salga pronto del coma inducido. M¨¢s de una decena de comunidades aut¨®nomas han actualizado el m¨®dulo que regula los precios m¨¢ximos de venta y de alquiler, paso imprescindible para que al promotor le salgan las cuentas y vuelva a construir casas protegidas. Son Catalu?a, Navarra, Valencia, Baleares, Pa¨ªs Vasco y Andaluc¨ªa, entre otras; regiones todas ellas con una fuerte demanda. ¡°En Catalu?a los precios se actualizaron en 2020 y se revisan cada a?o en funci¨®n del IPC, alcanzando el 3,5% en el a?o 2022. En Galicia tambi¨¦n es anualmente. Y en la Comunidad Valenciana se revisaron durante enero de 2023 y est¨¢n previstas nuevas actualizaciones con un incremento de m¨¢s o menos un 5%¡±, dice G¨®mez-Pintado.

Madrid, la regi¨®n que m¨¢s vivienda protegida ha construido en los ¨²ltimos a?os a pesar de la sequ¨ªa nacional, ha anunciado que subir¨¢ el m¨®dulo pr¨®ximamente. Circula entre los promotores un proyecto de orden de la Consejer¨ªa de Vivienda, Transportes e Infraestructuras que detalla el incremento del precio m¨¢ximo al que se podr¨¢n vender las casas. En ese documento figura que el precio m¨¢ximo de la VPPB, ahora en 1.970 euros el metro ¨²til, suba a 2.450 euros y que la VPPL pase de 2.425 a 2.820 euros, aunque no hay confirmaci¨®n oficial de que estos sean finalmente los nuevos valores que se aprueben.

El sector promotor lleva a?os pidiendo la revisi¨®n del precio m¨¢ximo de venta y alquiler, especialmente en Madrid, donde el m¨®dulo est¨¢ congelado desde 2008. Este marcador ha sido una de las principales barreras para construir VPO, pero no la ¨²nica. Tambi¨¦n han influido la crisis inmobiliaria, la fuerte restricci¨®n en la concesi¨®n de financiaci¨®n, la adaptaci¨®n a nuevas normativas que han mejorado la eficiencia energ¨¦tica y la calidad de las casas, as¨ª como la supresi¨®n de medidas de financiaci¨®n que fueron b¨¢sicas: pr¨¦stamos calificados para promociones, subsidios para reducir los tipos de inter¨¦s y ayudas directas destinadas tanto a promotores como a adjudicatarios de las casas. Y no se puede obviar el fuerte incremento en los costes de construcci¨®n, que han crecido un 30% de 2008 a 2023.

Ignacio Moreno, consejero delegado de Aurquia, recuerda ¡°construir en 2011 por 600 euros el metro cuadrado, cuando hoy dif¨ªcilmente baja de 1.100 euros¡±. A esto hay que a?adir los costes indirectos (arquitectos, seguros¡­), el suelo y el margen del promotor. Con esos n¨²meros, ¡°en determinadas zonas geogr¨¢ficas la promoci¨®n de vivienda protegida es inviable econ¨®micamente¡±, comentan en la promotora Pryconsa. ¡°Incluso aunque el precio del suelo fuera a cero euros¡±, a?aden.

Viabilidad econ¨®mica

La patronal insiste en la necesidad de que los proyectos sean rentables. ¡°La vivienda asequible tiene un marcado car¨¢cter social, pero debe asegurar tambi¨¦n su viabilidad econ¨®mica para los promotores privados, que hist¨®ricamente han sido los que en un porcentaje cercano al 90% han realizado este tipo de viviendas¡±, expone G¨®mez-Pintado. Y a?ade el presidente: ¡°Debe ser viable econ¨®micamente invertir en ella a?o tras a?o, por lo que su precio debe ser revisado conforme al aumento de costes, como cualquier actividad industrial¡±. En el plan de Madrid s¨ª figura la actualizaci¨®n anual conforme al IPC para evitar nuevos bloqueos.

La medida animar¨¢ a los promotores a reanudar la construcci¨®n. ¡°Si la actualizaci¨®n es suficiente, supondr¨¢ el desbloqueo de muchos proyectos inmobiliarios que actualmente no son viables¡±, dice Pryconsa, que a trav¨¦s de su gestora Prygesa ha entregado cerca de 500 viviendas protegidas, y tiene previsto finalizar el pr¨®ximo a?o otras 400. ¡°Creo realmente en este mercado, que ofrece menos rentabilidad, pero tiene menos riesgos comerciales y una funci¨®n social¡±, dice el directivo de Aurquia, con suelo para desarrollar m¨¢s de 1.500 viviendas, el 50% protegidas en venta y alquiler. En la misma l¨ªnea se manifiesta Miguel Palmero, fundador de Libra GP, que antes de 2008 levantaba unas 200 casas protegidas al a?o. ¡°Nuestra vocaci¨®n es que m¨¢s del 50% de la vivienda que construimos sea protegida¡±, dice.

Tambi¨¦n impulsar¨¢ la actividad de las cooperativas. ¡°La valoraci¨®n es positiva, va a ayudar a los cooperativistas porque va a permitir que fluya la financiaci¨®n; se abre el abanico a mucha m¨¢s gente, gente joven¡±, apunta Juan Jos¨¦ Perucho, presidente de la Asociaci¨®n de Gestores de Vivienda (AGV). La asociaci¨®n espera que el documento final que se apruebe en Madrid permita a las cooperativas con obras en marcha (calificaci¨®n provisional concedida) acogerse a la subida del m¨®dulo, aunque el borrador que circula no lo incluye.

Todas las miradas est¨¢n puestas en la regi¨®n madrile?a, donde se espera el desbloqueo de muchos proyectos que actualmente no son viables y poner un mayor volumen de vivienda asequible a disposici¨®n de los j¨®venes, tanto en venta como en alquiler. ¡°Es una modalidad que est¨¢ cobrando cada vez m¨¢s importancia y que necesariamente va a convivir con la compraventa, ya que existen todav¨ªa muchos desarrollos con suelo para venta¡±, indica Jorge Gin¨¦s, director general de la Asociaci¨®n de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). Es el caso del Sureste madrile?o (Berrocales, Valdecarros, Cerros y Ahijones), la mayor bolsa de suelo sobre la que se construir¨¢ vivienda protegida en los pr¨®ximos a?os. Gin¨¦s calcula que se podr¨ªa iniciar la producci¨®n de 35.000 casas asequibles esta legislatura.

Esas viviendas protegidas ser¨¢n m¨¢s caras. Con la revisi¨®n, el precio final de compra sube en la misma cuant¨ªa que lo hace el m¨®dulo, por lo que hay quien piensa que una parte de la demanda ser¨¢ expulsada. Y lo mismo con el alquiler: con la subida del m¨®dulo, se encarece la renta. ¡°Los nuevos precios podr¨ªan dejar fuera a mucha gente¡±, opina Palmero. En cualquier caso, la protegida seguir¨¢ siendo m¨¢s econ¨®mica que la libre. ¡°En Los Berrocales el diferencial entre una y otra es del 20%¡±, cuenta Moreno, con 669 casas protegidas a levantar entre este desarrollo y el de Los Cerros. Cuanto m¨¢s cara es la zona, mayor es la diferencia entre libre y protegida. ¡°En Madrid Nuevo Norte puede haber un salto del 50%, lo mismo que en Valdebebas o Alcobendas¡±, contin¨²a. La otra cara de la moneda es la de los que ya son propietarios de un piso protegido. ¡°Les va a aumentar su hucha; podr¨¢n vender su piso por m¨¢s dinero a alguien que cumpla los requisitos¡±, aporta Moreno.

La revisi¨®n del m¨®dulo se antoja esencial para la viabilidad econ¨®mica de los proyectos, pero podr¨ªa no ser suficiente para resolver las ineficiencias de este mercado en el que el suelo, en definitiva, la materia prima, marca el paso. ¡°Est¨¢ en manos privadas y se vende a precio de libre¡±, indica Palmero.

Javier de Osma, director del Registro de Viviendas y Suelo de Concovi, advierte de que ¡°si solo se revisa el m¨®dulo vamos a estar en la misma situaci¨®n porque lo esencial es regular el precio del suelo, es decir, fijar un porcentaje aplicado al suelo en el m¨®dulo para evitar que los propietarios de los terrenos protegidos sigan pidiendo lo que quieren. El suelo protegido no puede ser un negocio de unos pocos¡±. Adem¨¢s, De Osma cree que se deber¨ªa aplicar el valor del m¨®dulo sobre los metros construidos y no ¨²tiles porque ¡°es la manera de regular realmente¡±.

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