Objetivo para que los j¨®venes se emancipen: construir un parque de alquiler asequible

Tiempo y recursos. No hay soluciones m¨¢gicas para mejorar el acceso a la vivienda. Salarios bajos y precios inmobiliarios inasequibles son las dos caras de una moneda que al caer siempre arroja el mismo resultado: dejar la casa paterna es casi imposible para muchos j¨®venes. Con 29,8 a?os de media, Espa?a es de los pa¨ªses europeos donde la emancipaci¨®n es m¨¢s tard¨ªa. Por el lado de las pol¨ªticas de vivienda, se trata de imitar a otros que lo han hecho mejor. ¡°El secreto de aqu¨ª no es m¨¢s que el secreto de Viena y de los lugares donde la vivienda que se ha protegido est¨¢ protegida para siempre¡±, sintetiza la economista Carme Trilla.

Hacer vivienda protegida a perpetuidad es imprescindible seg¨²n Trilla, presidenta del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona y de Fundaci¨® H¨¤bitat 3, para conseguir un parque de vivienda p¨²blica suficiente, la medida que suscita m¨¢s consenso entre los expertos consultados. Espa?a en el pasado dio ayudas masivas a la compra, pero quienes compraban una Vivienda de Protecci¨®n Oficial (VPO), a los a?os la vend¨ªan a precio de mercado libre. Es lo que Trilla llama la ¡°privatizaci¨®n de las plusval¨ªas¡± y, seg¨²n un estudio que realiz¨® en 2018 junto con el arquitecto Jordi Bosch, result¨® catastr¨®fica: de no haber descalificado VPO, Espa?a tendr¨ªa siete millones de inmuebles sociales, m¨¢s de un 25% de sus viviendas. Pero el porcentaje real, seg¨²n las estimaciones actuales, va del 1,5% al 2,5%, insuficiente para satisfacer las necesidades de (entre otros) los j¨®venes.

Tambi¨¦n al desarrollo de vivienda p¨²blica y a otro ejemplo europeo apunta Luiz de Mello, jefe de estudios del Departamento de Econom¨ªa de la OCDE (la organizaci¨®n para la cooperaci¨®n y el desarrollo econ¨®micos, que agrupa a 28 de las econom¨ªas m¨¢s ricas del mundo). Espa?a har¨ªa bien en mirar a Pa¨ªses Bajos. ¡°Un cuarto del stock es vivienda social y lo ha conseguido comprando pisos, reciclando terrenos p¨²blicos, construyendo directamente¡­¡±, explica. ¡°Hacen una cosa muy bien y es regenerar zonas de la ciudad degradadas en las que no hay inter¨¦s del sector privado¡±. De Mello no reh¨²ye el debate m¨¢s candente y, en l¨ªnea con un informe reciente de su organizaci¨®n, rechaza los topes de rentas: ¡°No es la mejor f¨®rmula porque disminuye los incentivos para que los propietarios pongan sus pisos en alquiler¡±.

En contra de poner precios m¨¢ximos tambi¨¦n se posiciona la asociaci¨®n Asval, que aglutina unos 44.000 pisos en alquiler (mayoritariamente de grandes caseros). Su presidente es Joan Clos, exalcalde de Barcelona y ex director ejecutivo de ONU H¨¢bitat. Pide m¨¢s vivienda asequible, casas con ayudas p¨²blicas a precios regulados, en colaboraci¨®n p¨²blico-privada. ¡°En Madrid se podr¨ªa impulsar en los nuevos programas de Madrid Norte. Se podr¨ªa incrementar un 30% la edificabilidad prevista en este momento y otorgar esta edificabilidad como suelo p¨²blico¡±, describe Clos, quien extiende el ejemplo al Bon Pastor o el parque de las Tres Chimeneas en Barcelona. ¡°Hay que hacer la vivienda asequible donde es necesaria y no donde el suelo es barato, como lamentablemente suele ocurrir¡±, avisa.

Carlos Mart¨ªn, director del Gabinete Econ¨®mico de CC OO, s¨ª defiende los l¨ªmites de precios. ¡°Tiene que haber estas medidas a corto plazo, como desincentivar las viviendas en manos muertas, precios m¨¢ximos, medidas contra el hacinamiento o prohibir alojamientos de alta rotaci¨®n tur¨ªstica en zonas tensionadas¡±, enumera. ¡°Construir un gran parque de alquiler asequible lleva m¨¢s tiempo¡±, justifica. Coincide Adri¨¤ Junyent, vicepresidente del Consejo de la Juventud de Espa?a, en que regular el arrendamiento es ¡°una manera ¨¢gil para acotar el problema¡±. Ese organismo apunta a que el salario medio de los j¨®venes es de 969 euros y el alquiler medio en Espa?a se sit¨²a en 888 euros. ¡°Un joven deber¨ªa destinar el 91,6% de sus ingresos al pago del alquiler, lo que evidencia la desconexi¨®n entre la realidad y el mercado inmobiliario¡±, afirma Junyent. Y Carmen Arcarazo, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Catalu?a, afirma que ¡°lo m¨¢s importante es que bajen los precios del alquiler por ley¡±. A?ade que resulta ¡°imprescindible para que no solo se frenen las subidas abusivas, sino que empiece a estimular bajadas para que se puedan vincular los alquileres con los salarios¡±.

Trilla no descarta que, mientras se construye un gran parque social, haya que hacer muchas otras cosas. Cita subvenciones y provisi¨®n de suelo al sector privado para construir pisos y arrendarlos, como mucho, a 7,5 euros el metro cuadrado. Y tambi¨¦n ayudas a los j¨®venes con bajos ingresos. Pero estas no deben ir asociadas al hecho de ser joven, para que los caseros no suban las rentas a este colectivo. Tampoco descarta ayudas a la compra ¡°siempre que si es una vivienda protegida lo sea siempre y, al vender, el precio venga fijado por la Administraci¨®n¡±.

La compra, sin embargo, no parece una prioridad en la agenda pol¨ªtica, lamenta Juan Antonio G¨®mez-Pintado, presidente de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a (APCEspa?a). La patronal de las promotoras calcula que un mill¨®n de personas de 25 a 35 a?os no pueden pagar la entrada para un piso, pero afrontar¨ªan bien una hipoteca. ¡°En pa¨ªses de nuestro entorno hacen esfuerzos para que los j¨®venes compren vivienda¡±, asegura G¨®mez-Pintado, quien ve buenos ejemplos en los cr¨¦ditos a tipo cero de Francia y en el programa Help to Buy (cr¨¦ditos avalados p¨²blicamente) del Reino Unido. Propone una f¨®rmula intermedia para que los bancos concedan hasta el 95% del valor de un piso en la hipoteca, aunque lo ve complicado. ¡°Espa?a se ha cerrado esa puerta y solo quiere hablar de alquiler¡±, lamenta.

Dos visiones pol¨ªticas

Jos¨¦ Luis ?balos (PSOE), ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana recuerda que ¡°los j¨®venes fueron el segmento de la poblaci¨®n que qued¨® m¨¢s vulnerable con la crisis econ¨®mica [de 2008]¡± por verse ¡°desplazado al mercado de alquiler, muchas veces de manera involuntaria¡±. Por eso apuesta por una ¡°nueva pol¨ªtica de vivienda en el mercado del alquiler¡± y destaca la ampliaci¨®n de las ayudas directas del Plan Estatal de Vivienda y ¡°la incorporaci¨®n de medidas fiscales¡± en forma de bonificaciones para propietarios que arrienden a j¨®venes, algo que quiere introducir en la futura ley estatal de vivienda.

Ana Pastor (PP), exministra de Fomento, cree que ¡°son necesarias pol¨ªticas destinadas a facilitar el acceso a una vivienda en alquiler asequible, as¨ª como a la compra de una primera vivienda¡±. Entre las primeras apunta al camino emprendido por la Comunidad de Madrid de hacer cesiones temporales de suelo para que agentes privados desarrollen alquiler asequible. Entre las segundas cita avales p¨²blicos a las hipotecas, rebajar el IVA de la primera vivienda y recuperar la reducci¨®n de IRPF por inversi¨®n en vivienda habitual.

Cap¨ªtulo 4. Vivienda

Reportaje | La habitaci¨®n de Alexandra no es su hogar

Testimonios | ¡°Alquileres por las nubes para vivir en cuevas¡±

Podcast | Ni puedo alquilar, ni puedo comprar

Datos | Por qu¨¦ los j¨®venes espa?oles tardan m¨¢s en irse de casa

Opini¨®n | Buscar (y encontrar) piso: una odisea, por @Elzulista

Tribuna | ?Qu¨¦ pensaban los j¨®venes de 1929?, por Juan Francisco Fuentes

Editorial | Acceso a la vivienda: edificar el futuro

TODA LA SERIE | Una generaci¨®n en busca de futuro