El gran sinsentido del ladrillo: por qu¨¦ muchos pisos no valen lo que cuestan

Que la vivienda es demasiado cara es un sentimiento extendido entre los espa?oles, sobre todo en las grandes ciudades. Pero hay algo peor y es pagar por un producto que quiz¨¢ no vale lo que cuesta.

El 81% de las viviendas que se venden en Espa?a son de segunda mano. Muchas de ellas fueron construidas en el siglo pasado, en una ¨¦poca en la que no se aplicaban las m¨ªnimas exigencias de eficiencia energ¨¦tica o salubridad. Son pisos sin c¨¢mara de aire en la fachada ni ning¨²n tipo de aislamiento, por lo que son coladeros de energ¨ªa, no generan sensaci¨®n de comodidad y las paredes est¨¢n heladas en invierno y abrasan en verano. A trav¨¦s de esas delgadas y endebles paredes uno puede escuchar cada conversaci¨®n del vecino.

Son edificaciones de mala calidad, en las que salen humedades e, incluso, algunas presentan amianto ¡ªun material cancer¨ªgeno¡ª en cubiertas, bajantes, canalones y medianeras. ¡°Materiales como el amianto se emplearon de forma generalizada durante muchos a?os¡±, dice Marta Vall-llossera Ferran, presidenta del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espa?a (CSCAE). No fue hasta 2002 cuando se prohibi¨® su uso.

No se trata de casas con poco mantenimiento y de aspecto feo y descuidado, a las que le falta una mano de pintura, cambiar la vieja cocina o sustituir los azulejos demod¨¦s. No es lo que se ve, sino lo que no se ve. ¡°Estamos pagando muy caros productos de mala calidad por la escasez de viviendas en el mercado, buena parte de ellas edificadas en el bum, donde se permiti¨® una construcci¨®n deficiente, o en a?os anteriores, en los que la normativa de eficiencia energ¨¦tica y salubridad era muy laxa¡±, opina Pere Linares, consejero delegado de House Habitat y experto en construcci¨®n biopasiva. E insiste: ¡°Lo que realmente es caro, no solo en t¨¦rminos econ¨®micos, sino tambi¨¦n de bienestar y medioambientales, es vivir en casas que despilfarran energ¨ªa y no proporcionan un nivel de confort adecuado¡±.

?Por qu¨¦ pagamos tan caros pisos de mala calidad? ?Qu¨¦ se tiene en cuenta a la hora de fijar el precio de una casa? Lo que manda es la ubicaci¨®n, seguida de la superficie. ¡°Hay un factor que no depende de la calidad de la construcci¨®n y es el mayor elemento del coste de cualquier vivienda: la localizaci¨®n, y, por tanto, el valor del suelo donde est¨¢ construida¡±, comenta Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitat Pompeu Fabra. C¨¦sar Escobar, tasador de Tinsa, coincide en que la ubicaci¨®n es lo que inclina la balanza. ¡°En ciertos barrios el precio por metro cuadrado no baja de 6.000 euros, sea como sea la construcci¨®n¡±, ejemplifica.

Esto es as¨ª porque es lo que el mercado est¨¢ dispuesto a pagar. ¡°En econom¨ªa, si alguien paga un determinado precio por un bien es porque para esa persona el valor (objetivo o subjetivo) es superior al precio. De otra manera no lo comprar¨ªa¡±, a?ade Garc¨ªa Montalvo, que recuerda la frase del escritor Francisco de Quevedo: ¡°Solo un necio confunde valor con precio¡±.

Paloma Arnaiz, secretaria general de la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor (AEV), explica que a la hora de hacer una tasaci¨®n se tienen en cuenta ¡°todas aquellas caracter¨ªsticas y variables de la vivienda que el propio mercado local tiene en cuenta, es decir, las que la demanda de esa zona busca y por las que paga¡±. Pone un ejemplo: ¡°Tener aire acondicionado en Alicante es un par¨¢metro que influye mucho en el valor, mientras que tenerlo en Galicia probablemente apenas tenga impacto¡±.

As¨ª pues, el comprador no da la misma importancia a la localizaci¨®n ¡ªpor la que s¨ª est¨¢ dispuesto a pagar m¨¢s¡ª que a cuestiones como la calidad del aire, el aislamiento, el ahorro energ¨¦tico, la orientaci¨®n ¡ªtiene una relaci¨®n directa con el confort ambiental y luminoso¡ª o si hay niveles altos de CO?, de cuerpos org¨¢nicos vol¨¢tiles o formaldeh¨ªdos. ¡°Lo primero que uno decide y pone como condici¨®n para buscar casa es d¨®nde quiere vivir, y, despu¨¦s, empieza a discriminar las caracter¨ªsticas de las casas que se ofertan en esas ¨¢reas. Normalmente, no aceptas vivir en cualquier sitio solo por el hecho de que all¨ª puedes conseguir una casa de mayor calidad¡±, detalla Arnaiz.

Esto no significa que a la hora de fijar el precio de una vivienda se obvie por completo la calidad constructiva. ¡°Se tiene en cuenta, pero no es un factor determinante¡±, dice Escobar. ¡°Cuanto mejores sean los materiales y aparatos instalados y m¨¢s correcta sea su ejecuci¨®n, m¨¢s alto ser¨¢ el valor del inmueble¡±, explica Arnaiz. Aunque, retoma la idea del emplazamiento como factor clave: ¡°Esta caracter¨ªstica se valorar¨¢ en la medida en que el propio mercado la valore porque, en ocasiones, la demanda puede preferir una vivienda m¨¢s antigua situada en un barrio muy consolidado que una nueva en una zona menos atractiva¡±.

Todas esas viviendas con calidad cuestionable que se venden a precios de metal precioso ¡ªaunque el precio sea inferior al de una casa de mejor calidad, el sentir ciudadano es que siguen siendo demasiado caras¡ª responden a una etapa en la que no exist¨ªa normativa o esta era poco ambiciosa. La presidenta del CSCAE explica que la exigencia de la c¨¢mara de aire se introdujo de manera generalizada en 1969. Por tanto, todas las viviendas anteriores a esa fecha carecen de las condiciones m¨ªnimas de salubridad y aislamiento comparado con las premisas de hoy en d¨ªa. La primera normativa de m¨ªnimos sobre eficiencia energ¨¦tica no llega hasta 1979 con la norma b¨¢sica de la edificaci¨®n NBE-CT. Con este documento se han construido todos los edificios e instalaciones t¨¦rmicas en nuestro pa¨ªs durante d¨¦cadas, hasta la publicaci¨®n del C¨®digo T¨¦cnico de la Edificaci¨®n en 2006.

Edificios antiguos

¡°El 50,8% de las m¨¢s de 16 millones de viviendas principales espa?olas fueron construidas antes de 1980, cuando no hab¨ªa entrado en vigor el C¨®digo T¨¦cnico de la Edificaci¨®n, que obliga a cumplir con unos m¨ªnimos de eficiencia energ¨¦tica y de aislamiento t¨¦rmico en las fachadas, y que se ha ido modificando con el paso de los a?os¡±, indica ?lvaro Vega, director regional de PlanRadar en Espa?a.

Espa?a tiene uno de los parques de viviendas m¨¢s envejecidos de Europa. ¡°Es una de las asignaturas pendientes, tenemos poca cultura de mantenimiento, a diferencia de Austria, Alemania y Francia¡±, comenta Marta Vall-llosse?ra Ferran. Y a?ade: ¡°La tasa de rehabilitaci¨®n del parque espa?ol es del 0,08% al a?o cuando deber¨ªa estar en el 3,4% anual¡±.

Ahora bien, algo tiene que cambiar, y r¨¢pido. La normativa europea exige a los propietarios de vivienda mejorar la calificaci¨®n energ¨¦tica de sus inmuebles antes de 2033, con el objetivo de reducir su huella de carbono. ¡°Este hecho exigir¨¢ a las comunidades de propietarios renovar sus edificios, ya que, como sucede en otros pa¨ªses como Francia, en el futuro una buena calificaci¨®n energ¨¦tica va a ser un requisito indispensable para poder alquilar o vender una vivienda a un precio mayor¡±, indica Eduard Mendiluce, consejero delegado de EFFIC, compa?¨ªa ESG de Blackstone para la rehabilitaci¨®n. Mendiluce insiste en la oportunidad que suponen las pr¨®ximas convocatorias de los Fondos Next Generation, que subvencionan hasta el 80% de la obra.

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