El calvario de las herencias familiares: ?qu¨¦ pasa si su hermano no quiere vender la casa?

Una vivienda heredada, varios beneficiarios y un extenuante y doloroso desacuerdo entre los que quieren vender la casa y los que no. Son los v¨¦rtices de un conflicto habitual en las familias espa?olas. A m¨¢s de uno le sonar¨¢ el cuento porque la transmisi¨®n de viviendas por herencias est¨¢ en m¨¢ximos. El INE ha contabilizado m¨¢s de 107.073 transacciones de este tipo en el primer semestre, la cifra m¨¢s alta de la serie hist¨®rica y un 3,7% m¨¢s que en el mismo periodo del a?o anterior. Consecuencia de esto es que ha aumentado la venta de proindivisos a empresas. Estas compran la parte de la casa de uno o varios copropietarios, esos que quieren deshacerse del inmueble y del problema.

Pero antes de tomar este camino, suele haber un largo periodo de negociaci¨®n y desgaste entre los familiares que heredan un piso. Hay dos bandos: los que quieren vender y los que no. El primer paso para terminar con esa relaci¨®n de copropiedad, que los propios tribunales consideran an¨®mala, consiste en enviar un burofax al heredero que se niega a desprenderse de la casa y ofrecerle varias opciones: que compre la totalidad de la propiedad o vender de mutuo acuerdo la vivienda a un tercero y repartir el dinero en funci¨®n de la cuota de propietario. Estas son las soluciones m¨¢s razonables y lucrativas. El problema es que han crecido los casos de hijos que viv¨ªan en casa de su madre, ahora fallecida, y que no tienen ninguna intenci¨®n de hacer las maletas (tampoco de pagar alquiler ni mantenimiento).

De no aceptar el heredero d¨ªscolo ninguna de estas dos opciones, los familiares tendr¨¢n que iniciar un procedimiento de acci¨®n de divisi¨®n de la cosa com¨²n ante los tribunales de justicia. ¡°El juez declarar¨¢ la extinci¨®n del condominio que existe entre los copropietarios y, tras declarar la indivisibilidad del inmueble en la misma sentencia, ordenar¨¢ su venta en subasta p¨²blica judicial. La subasta del bien inmueble es la herramienta que un juez tiene para terminar con una relaci¨®n de copropiedad (art¨ªculo 404 del C¨®digo Civil), que el Tribunal Supremo entiende como no definitiva, poco rentable y desfavorable para las partes¡±, se?alan en GJ Defensa Legal, bufete especializado en estos asuntos. El procedimiento jur¨ªdico hasta la subasta se puede demorar de dos a tres a?os, en funci¨®n de la rapidez de cada juzgado.

Sin embargo, es frecuente que cuando el familiar en desacuerdo recibe la demanda y conoce las consecuencias se asuste y termine por negociar. ¡°Se puede acordar retirar la demanda y poner la vivienda en una inmobiliaria o que la compre uno de los hermanos porque, si el procedimiento no se para a tiempo, la subasta de la vivienda tendr¨¢ lugar, con las consecuencias que esto tiene para el propietario que ha provocado la misma¡±, cuenta Mateo Andr¨¦s Rivilla, director de Comunicaci¨®n de GJ Defensa Legal.

Pero, en ocasiones, la desesperaci¨®n y la necesidad de liquidez lleva a los herederos a buscar atajos vendiendo su parte a una empresa que compra proindivisos, aun sabiendo que el precio que va a recibir es muy bajo. Se trata de la opci¨®n menos interesante desde el punto de vista econ¨®mico: se pierde m¨¢s dinero en comparaci¨®n con la venta libre o la subasta, pero se pone fin al problema.

Estas empresas suelen pagar entre el 25% y el 40% de valor del proindiviso, aunque var¨ªa seg¨²n el tipo de vivienda, la localizaci¨®n (solo les interesan pisos que est¨¦n en grandes ciudades o en costa, libres de cargas y que tengan una buena salida en el mercado). En el caso, supongamos, de un piso de 100.000 euros y cuatro herederos, pagar¨ªan entre 8.500 euros a 9.000 euros por el 25%. ¡°Si se uniera alg¨²n hermano m¨¢s se podr¨ªa subir hasta 10.000 euros a cada uno¡±, explica Juan Ignacio D¨ªez, de la empresa venderproindiviso.es.

Renuncian a una importante cantidad de dinero. ¡°Aunque es una opci¨®n completamente legal (art¨ªculo 399 del C¨®digo Civil), a excepci¨®n de que necesites dinero de forma desesperada, la contrataci¨®n de un abogado siempre es m¨¢s beneficiosa desde un punto de vista estrictamente econ¨®mico¡±, se?ala Rivilla. El importe que estas empresas pagan va ¡°desde 8.000 hasta 400.000 euros por peque?os estudios en localidades costeras o por edificios enteros en grandes ciudades¡±, se?alan en Vilches Abogados. El vendedor obtiene su importe en menos de 72 horas tras firmar ante notario las escrituras del proindiviso. ¡°Si no se est¨¢ dispuesto a dejar de ganar dinero y la cabeza aguanta la tensi¨®n, lo mejor es que cada uno inicie el procedimiento de divisi¨®n de la cosa com¨²n y espere tres a?os a que salga la subasta y mientras tanto vaya asumiendo los gastos del proceso¡±, dice D¨ªez.

Para las empresas que compran proindivisos es importante que el resto de copropietarios no se entere de la operaci¨®n. ¡°Si alguno tuviera conocimiento de esta venta y en un plazo de nueve d¨ªas presentase una demanda para ejercer su derecho de retracto como comunero, podr¨ªa adquirir la cuota que el propietario ha vendido a la empresa por el mismo precio, es decir, un 70% m¨¢s barata¡±, argumentan en en GJ Defensa Legal. La empresa perder¨¢ la oportunidad de inversi¨®n y el otro copropietario saldr¨¢ ganando, ya que pasar¨¢ a quedarse con el inmueble a un precio muy bajo.

Transparencia

Cada vez hay m¨¢s empresas dedicadas a este tipo de transacciones inmobiliarias. ¡°Un 60% de sus operaciones son derivadas de herencias, seguidas con un 35% de divorcios y, finalmente, con un 5% las procedentes de otras situaciones particulares y diversas¡±, calculan en Vilches Abogados. El problema es que al calor del auge de la venta de proindivisos ha aumentado el intrusismo, denuncia D¨ªez, quien recalca la importancia de ser transparentes: ¡°Al cliente hay que tratarle y explicarle todas las situaciones con el m¨¢ximo detalle (implicaciones fiscales y personales de la venta), destinar todo el tiempo que sea necesario y hacerle entender que si vende va a perder dinero, pero va a olvidar el problema¡±.

Una vez hecha la venta y la empresa entra en la relaci¨®n de copropiedad, intentar¨¢ llegar a un acuerdo con el resto de herederos. ¡°Son infinitas las posibilidades que se abren para negociar y todo depende de la casu¨ªstica de cada operaci¨®n: desde comprar la participaci¨®n al resto, que ellos te la compren a ti, poner en venta el inmueble¡­¡±, se?ala el experto en proindivisos D¨ªez.

Si no hay acuerdo, la empresa acudir¨¢ a la v¨ªa judicial. ¡°Las empresas no compran una parte de una casa, puesto que no pueden utilizarla libremente sin consultar al resto de propietarios, sino que compran un escenario legal que hist¨®ricamente ha sido entendido como negativo y que, de manera segura, se resolver¨¢ a su favor ante los tribunales¡±, dice Rivilla. El juez declarar¨¢ la extinci¨®n del condominio y ordenar¨¢ la subasta p¨²blica judicial. En esa subasta, la propia empresa ser¨¢ quien compre el piso en su totalidad a un precio muy inferior para, despu¨¦s, reformarlo y venderlo engordando el coste final. Al heredero que se ha negado a la venta se le restar¨¢n las costas, motivo por el cual el dinero que puede quedarle es rid¨ªculo.

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