As¨ª se ha convertido el alquiler de habitaciones en el ¡®salvaje oeste¡¯ inmobiliario

En las ciudades de Barcelona, Bilbao, Madrid, L¡¯Hospitalet de Llobregat, Palma de Mallorca y Pamplona el precio por alquilar una habitaci¨®n no baja, en ning¨²n caso, de los 500 euros al mes. Pagar por un dormitorio, un ba?o, un sal¨®n y una cocina (estas tres ¨²ltimas estancias compartidas con m¨¢s personas) cuesta 466 euros mensuales de media. Es un 42% m¨¢s que hace cinco a?os y un 76% superior a las cifras de 2015, seg¨²n el portal Fotocasa.

El alquiler de habitaciones en Espa?a ha sufrido una metamorfosis importante en los ¨²ltimos a?os hasta convertirse en protagonista (involuntario) en la vida de miles de personas en nuestro pa¨ªs. En muy poco tiempo ha pasado de ser un mercado peque?o, asequible y solo vinculado a j¨®venes, sobre todo estudiantes, a ser la ¨²nica opci¨®n para muchos inquilinos ¡ªaunque muy costosa y cada vez m¨¢s¡ª y un negocio interesante para los propietarios que hasta ahora solo hab¨ªan destinado sus pisos al alquiler de larga estancia. La diferencia es que se suelen regir por el C¨®digo Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que fija la duraci¨®n del contrato en cinco a?os, entre otras cuestiones. El Ministerio de Vivienda ya ha puesto la lupa sobre esta modalidad de alquiler por considerar que est¨¢ contribuyendo a elevar los precios en las ciudades. La ministra Isabel Rodr¨ªguez desvel¨® en una entrevista en EL PA?S, el 14 de abril, su intenci¨®n de regularlo al estar ¡°dejando a las personas desprotegidas¡±.

Cada vez hay m¨¢s ciudadanos que alquilan habitaciones y no por gusto, sino por la imposibilidad de pagar un alquiler ¨ªntegro. Nada menos que el 44% de los espa?oles que comparte piso lo hace porque no puede afrontar un alquiler entero, de acuerdo con Fotocasa.

No hay un registro oficial de alquiler por habitaciones y, adem¨¢s, es bastante complicado seguirle el rastro dado que hay pagos en negro. El Observatorio del Alquiler, elaborado por la Fundaci¨®n Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, aporta algunos datos: ¡°El crecimiento de habitaciones en el ¨²ltimo a?o a nivel de oferta estar¨ªa en torno a un 26,2%. Y el aumento del precio de habitaciones habr¨ªa subido un 8,3%¡±.

El portal Fotocasa ha analizado la evoluci¨®n de la oferta en los ¨²ltimos a?os en algunas de las ciudades donde los precios son m¨¢s altos. En Madrid el saldo fue negativo hasta 2021, a?o en el que la oferta creci¨® un 218%. En 2024, hasta abril, ha aumentado un 24% con respecto al mismo mes del a?o anterior. En Barcelona, ha crecido un 24% interanual y en M¨¢laga un sorprendente 96%.

Los propietarios han encontrado un sector m¨¢s generoso. La rentabilidad del alquiler tradicional de larga duraci¨®n es del 6,6% bruto anual y del 9,5% en el caso de las habitaciones, de acuerdo con el an¨¢lisis de Fotocasa. ¡°Es casi un 50% superior a alquilar una vivienda entera. El precio de una habitaci¨®n ronda los 466 euros, mientras que un casa completa de unos 80 metros cuadrados se encuentra alrededor de los 900 euros. Si el inmueble cuenta con tres habitaciones, la rentabilidad bruta supera la del alquiler convencional¡±, explica Mar¨ªa Matos, directora de estudios y portavoz del portal.

Fiscalidad

El propietario considera que es un mercado m¨¢s flexible y, adem¨¢s, escapa ¡ªo eso cree, porque no siempre ser¨¢ as¨ª¡ª al control de la LAU y a los l¨ªmites a la actualizaci¨®n de la renta fijada por el Gobierno (un 3% en 2024). Casi pleno. ¡°El propietario siente que es una alternativa a la hiperregulaci¨®n, que no es un condimento que favorezca al mercado y, adem¨¢s, es algo m¨¢s rentable¡±, afirma Ana Gonz¨¢lez, vicesecretaria de la Confederaci¨®n de Asociaciones de Propietarios. Aunque, recuerda Gonz¨¢lez, ¡°esta modalidad no tiene desgravaciones fiscales, como s¨ª sucede con el alquiler tradicional. Tributas al 100% y eso hace perder algo de rentabilidad¡±.

Y as¨ª, en busca de mayor rendimiento y certidumbre, es como abandonan el arrendamiento tradicional para dar el salto al alquiler de habitaciones en el que, adem¨¢s, se pueden acoger a m¨²ltiples opciones: alquiler por a?os, por meses o por d¨ªas. ¡°La motivaci¨®n de alquilar habitaciones por periodos cortos, normalmente por d¨ªas, es diversa: esquivar ley de vivienda, esquivar regulaciones tur¨ªsticas locales, disponer de m¨¢s margen de actuaci¨®n para poder saltar de un mercado a otro (residencial, tur¨ªstico, temporada, habitaciones), esquivar control fiscal¡­¡±, comenta Sergio Cardona, analista del Observatorio del Alquiler.

El auge del alquiler de habitaciones ilustra a la perfecci¨®n los profundos cambios sociales que se est¨¢n sucediendo y que tienen como causa principal la crisis de la vivienda. ¡°El alquiler de habitaciones se ha convertido en los ¨²ltimos a?os en una soluci¨®n habitacional que ha saltado la tradicional cohorte de edad de los j¨®venes para pasar a ser una soluci¨®n en casi cualquier edad¡±, dice Cardona.

Eduardo Fern¨¢ndez-F¨ªgares, del despacho Abogados para Todos, ratifica la llegada de m¨¢s perfiles: ¡°Antes eran los estudiantes y poco m¨¢s y ahora encontramos trabajadores de todo tipo, empujados por los altos precios de las viviendas completas y por la falta de oferta¡±. Un ejemplo muy clarificador es C¨¢diz, una provincia muy golpeada por la crisis y el desempleo, donde la media de edad del alquiler por habitaciones es de 58 a?os. ¡°Esto mismo, con grupos de edad que superan los 40 a?os, est¨¢ pasando en muchas provincias, donde el alquiler por habitaciones est¨¢ siendo, por precio, la opci¨®n habitacional para personas con bajos ingresos, al no poder acceder al alquiler de una vivienda¡±, explica Cardona.

El arrendamiento de habitaciones se regula por el C¨®digo Civil y no por la LAU, lo que genera seguridad en el propietario porque, en teor¨ªa, no est¨¢ obligado a alquilar por periodos de cinco a?os y, en teor¨ªa tambi¨¦n, puede ser m¨¢s sencillo desahuciar a los inquilinos que no pagan. Pero no siempre es as¨ª. El abogado Fern¨¢ndez-F¨ªgares, especializado en desahucios por impago de alquiler, habla de ¡°una falsa ilusi¨®n que est¨¢ haciendo que se saquen al mercado contratos de habitaci¨®n en lugar de vivienda completa¡±.

Explica que ¡°aunque el propietario crea que es un contrato sometido al C¨®digo Civil puede encontrarse con la sorpresa de que el juez diga que est¨¢ sometido a la LAU. Esto va a depender de si esa habitaci¨®n constituye la vivienda habitual del inquilino¡±.

Le sucedi¨® el pasado febrero en una demanda de desahucio por impago de alquiler de una habitaci¨®n. El juez dict¨® en el auto que una habitaci¨®n puede ser vivienda habitual, es decir, el inquilino puede tener derecho a la protecci¨®n que se ofrece cuando se trata de una vivienda habitual completa. ¡°Y que el hecho de pasar por alto ese dato tan importante har¨ªa que el inquilino estuviese desprotegido por no poderle ser de aplicaci¨®n la normativa de vulnerabilidad de la ley de vivienda (en concreto el nuevo art¨ªculo 441.5 LEC) que obliga al juzgado, de oficio, a informar a los servicios sociales de que se ha puesto una demanda frente a un inquilino, para que estos se pronuncien acerca de si el inquilino es vulnerable o no¡±.

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