Los otros pisos tur¨ªsticos que tambi¨¦n molestan a los vecinos

El foco est¨¢ puesto en las viviendas tur¨ªsticas, que provocan aumentos en los precios y generan molestias a los vecinos de los barrios m¨¢s c¨¦ntricos de las ciudades espa?olas. El Gobierno ultima sus medidas para regular esta modalidad de alojamiento. Aunque la realidad es que no son los ¨²nicos que est¨¢n provocando problemas.

Los hostels, menos conocidos, son otra pesadilla para los vecinos con los que comparten un edificio residencial.  Son un tipo de alojamiento econ¨®mico con habitaciones compartidas y zonas comunes. A diferencia de los pisos tur¨ªsticos, prestan un servicio profesional, est¨¢n regulados por la comunidad aut¨®noma y tienen que cumplir unos requisitos m¨ªnimos en cuanto a sus instalaciones y servicios. Es la denominaci¨®n anglosajona del tradicional albergue juvenil, reinventado ahora en torno a ¡°la experiencia de compartir¡± que demandan los milennials, sobre todo los extranjeros que visitan Espa?a. Una modalidad de alojamiento que resurgi¨® con fuerza tras la covid-19.

Emilio Alarc¨®n es, desde 2019, propietario de un piso en un bloque en la calle Esgrima de Madrid, y uno de los 11 vecinos que sufre las consecuencias de este tipo de alojamientos que coexisten con las comunidades. Instaladas dos viviendas de uso tur¨ªstico en la segunda planta, sus due?os compraron el piso bajo para tener acceso a la calle, y lo convirtieron en un hostel. ¡°Aunque en una junta se prohibi¨® tocar la estructura, el forjado, porque quer¨ªan conectar el hostel con las VUT, lo hicieron. Incluso quitaron el techado del patio interior comunitario para disfrute de los turistas y colocaron una m¨¢quina industrial de aire acondicionado, modificando la fachada¡±, explica Emilio. Pero el mayor problema lo tienen con el ruido que generan desde el patio, que act¨²a de embudo, col¨¢ndose todo tipo de conversaciones en las casas.

El hostel es legal, porque tiene licencia urban¨ªstica concedida por el Ayuntamiento a trav¨¦s de una Declaraci¨®n Responsable, que autoriza la actividad tur¨ªstica y las obras, pero los propietarios han judicializado el asunto por la ejecuci¨®n de estas, que no contaban con el consentimiento de la comunidad.

La Declaraci¨®n Responsable es un documento mediante el cual los interesados manifiestan, bajo su responsabilidad, que cumplen los requisitos exigidos por las ordenanzas municipales, as¨ª como la normativa que los regula, para poder realizar una obra o iniciar una actividad. Normalmente va acompa?ada de una posterior inspecci¨®n para comprobar que todo est¨¢ en orden.

Aunque los hostels pueden comprender una parte independizada del edificio residencial siempre que dispongan de acceso directo y exclusivo a la v¨ªa p¨²blica, es frecuente que ocupen la totalidad del edificio. Y en estos casos, en los que las molestias son m¨ªnimas, es donde m¨¢s se alojan los j¨®venes turistas, normalmente de entre 18 y 30 a?os que, seg¨²n la temporada, el tipo de hostel y la ciudad donde se ubica puedan pagar de media entre 30 y 40 euros por cama, seg¨²n la consultora Christie & Co.

El fen¨®meno hostel est¨¢ en auge. ¡°Ha llamado la atenci¨®n de los fondos de inversi¨®n y operadores, que est¨¢n apostando por este tipo de alojamiento, entre otras razones porque los hostels permiten abarcar a un nuevo segmento de clientes y no requieren inversiones tan elevadas como los hoteles, aunque se pueden conseguir ingresos por cama mucho mayores¡±, argumenta Nicolas Cousin, director General de Christie & Co en Espa?a y Portugal. ¡°Incluso los hostels se han convertido en una opci¨®n para las familias por la amplia tipolog¨ªa de habitaciones, con habitaciones privadas para 4 o 6 personas¡±.

El apetito inversor no tiene fin. ¡°Hist¨®ricamente, la inversi¨®n por cama en hostels existentes era de entre 30.000 y 50.000 euros en zonas c¨¦ntricas de Madrid y Barcelona, aunque este a?o estamos viendo unos niveles r¨¦cord que superan los 70.000 euros por cama¡±, apunta Joan Bag¨®, consultor hotelero senior de Christie & Co.

Una de las transacciones m¨¢s sonadas en el sector ha sido la realizada por la gestora inmobiliaria Azora, que poco despu¨¦s de adquirir dos hostels en Barcelona e Irlanda por 55 millones de euros para su operador de hostels urbanos paneuropeo Latroupe, ha comprado dos hoteles y dos edificios adyacentes en el centro de Bruselas, para reconvertir estos ¨²ltimos en un hostel con 130 camas. Estas ¨²ltimas adquisiciones ampl¨ªan la cartera de Latroupe que asciende a ocho activos y 1.600 camas repartidas entre Madrid, Bilbao, Bruselas, Dubl¨ªn y Barcelona.

¡°Comenzamos a pensar en hostels en 2018, porque nos dimos cuenta de que si bien una parte de los clientes quer¨ªa ir a este tipo de alojamiento por una cuesti¨®n de precio, habr¨ªa otro p¨²blico que eleg¨ªa un hostel y no un hotel por el concepto social que hay asociado¡±, cuenta Carlos Cano, director General de Latroupe. En sus hostels se celebran conciertos, cinco veces por semana, presentaciones de libros, talleres¡­

Su apuesta fue tan clara que el primer hostel que abrieron, no sin incertidumbre, fue en agosto de 2021, en Bilbao, en medio de la crisis sanitaria. ¡°Sin embargo, la demanda de viajeros a hostels se recuper¨® de una manera m¨¢s r¨¢pida que la de los hoteles, lo que nos anim¨® a seguir invirtiendo¡±, dice.

Sus hostels cuentan con tres tipos de habitaciones, con cama compartida, doble y familiar, y mientras que el 40% de los clientes est¨¢ por debajo de los 30 a?os, el 15% se sit¨²a por encima de los 50. ¡°La cultura del hostel se est¨¢ introduciendo en nuestro pa¨ªs, pero en los pa¨ªses anglosajones ya est¨¢ muy arraigada, y no depende de la edad del hu¨¦sped¡±, mantiene Cano. Los viajeros proceden en primer lugar de Espa?a, seguido de Francia, Estados Unidos y B¨¦lgica.

La compa?¨ªa tiene previsto seguir ampliando su cartera de hostels mediante la adquisici¨®n de activos y a trav¨¦s de acuerdos de gesti¨®n en Francia, Italia, Reino Unido, Espa?a y otros pa¨ªses europeos.

Otro operador que se ha convertido en la mayor plataforma del sur de Europa, con 30 establecimientos abiertos y 21 en desarrollo y construcci¨®n en Espa?a, Portugal e Italia, es Room00 hotels & hostels, que cuenta con 20 hostels en nuestro pa¨ªs. ¡°Descubrimos un nicho de mercado y lo desarrollamos en 2013, en la Plaza de Santa Ana, en Madrid, con nuestro primer alojamiento¡±, relata Ignacio Requena, consejero delegado y fundador de esta empresa.

¡°La evoluci¨®n de este segmento va a ser imparable porque es un producto que goza de una buena flexibilidad, que se adapta a las necesidades que tiene un cliente, y que no siempre son las mismas¡±, finaliza. Tanto Latroupe, la divisi¨®n de hostels de Azora, como Room00 hotels & hostels, centran su negocio en edificios completos ubicados en las mejores zonas de las ciudades.

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