Radiograf¨ªa de los 10.000 pisos tur¨ªsticos de Barcelona

El Gobierno del alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, anunci¨® hace dos semanas su intenci¨®n de cerrar todos los pisos tur¨ªsticos legales de la ciudad: los 10.000 que tienen n¨²mero de registro de vivienda de uso tur¨ªstico (HUT, en sus siglas en catal¨¢n) de la Generalitat. El objetivo es paliar la crisis de vivienda, que vuelvan al uso residencial, y para hacerlo se ampara en el decreto del Govern que emplaza a los ayuntamientos catalanes a redactar, antes de finales de 2028, planes urban¨ªsticos que fijen cu¨¢ntos y donde quieren la oferta de pisos tur¨ªsticos. En el caso de Barcelona, la f¨®rmula es no hacer plan y no permitir ni uno. Otra cosa es la oferta ilegal, que el consistorio persigue con un batall¨®n de inspectores y herramientas jur¨ªdicas e inform¨¢ticas desde 2018. Pero esa es otra guerra. Mientras, y ante la batalla legal que se avecina por parte de los propietarios de los pisos tur¨ªsticos, la que sigue es la radiograf¨ªa de los 10.000 legales que hay en Barcelona.

Un fen¨®meno que comenz¨® en la costa

Las viviendas de uso tur¨ªstico existen desde hace d¨¦cadas en las principales marcas tur¨ªsticas de la costa catalana, incluso antes de que hubiera hoteles. En Barcelona, los primeros pisos tur¨ªsticos se dieron de alta en el distrito de Ciutat Vella en 2005, y en el resto de la ciudad en 2008. La actual figura del HUT se cre¨® en 2012 por parte de la direcci¨®n general de turismo de la Generalitat. En todos los casos, la creaci¨®n de los registros obedeci¨® a la necesidad de que esta actividad econ¨®mica aflorara y estuviera regulada.

El primer piso tur¨ªstico, en Ciutat Vella hace 20 a?os

El Ayuntamiento de Barcelona informa de que el primer piso tur¨ªstico se dio de alta en Ciutat Vella con un plan de usos que los regulariz¨® en 2005. Antes, desde 2003, los regulaba una normativa de Turismo de la Generalitat, donde posteriormente dependieron de Vivienda. En la capital catalana, fuera del distrito central, en abril de 2008 se registr¨® el primer piso tur¨ªstico en el paseo de Garc¨ªa Faria, delante de la playa, en Sant Mart¨ª. Con la actual normativa, de 2012, y el registro de turismo de la Generalitat, los pisos tur¨ªsticos que tienen los primeros n¨²meros de licencia en Barcelona (del 000001 al 000016) son 16 pisos de un mismo edificio de la calle de Marina.

La mitad, en el Eixample

El distrito que m¨¢s pisos tur¨ªsticos tiene es el Eixample, con 4.652. En Gr¨¤cia, Sant Mart¨ª y Sants-Montju?c superan el millar en cada uno, y a continuaci¨®n figura Ciutat Vella, con 709. Repetimos que hablamos siempre de oferta legal, con licencia. Si se calcula la densidad, en el Eixample hay un piso tur¨ªstico por cada 57 habitantes y en Ciutat Vella uno por cada 144, pero la trama urbana del centro hist¨®rico es mucho m¨¢s antigua y densa. La cantidad de pisos disminuye al alejarse del centro y es irrisoria en Nou Barris, el distrito con rentas m¨¢s bajas, donde solo hay 40.

Un 38% de la oferta de camas tur¨ªsticas de la ciudad

En la ciudad hay 152.320 camas tur¨ªsticas, seg¨²n el informe 2023 del Observatorio del Turismo de Barcelona. Del total, las que hay en viviendas de uso tur¨ªstico son 58.124 y representan el 38%. Los hoteles son la principal oferta, con 76.662 camas, seguidos de los pisos tur¨ªsticos, los albergues (10.478), las pensiones y hostales (6.291) y los apartamentos tur¨ªsticos, una modalidad en edificios enteros de la que existen 17 establecimientos que suman 776 camas.

Una gran variedad de propietarios. 200 con decenas de pisos. Y la mayor¨ªa, locales

La patronal Apartur se?ala que los 10.000 pisos tur¨ªsticos de Barcelona pertenecen a unos 5.000 propietarios, por lo que, de media, cada propietario tiene dos. Hay muchos particulares que tienen uno o dos, pero tambi¨¦n sociedades o propietarios, unos 200, que tienen decenas o hasta 245. Esta semana, el digital Cr¨ªtic revelaba, con datos obtenidos por transparencia, que el mayor propietario de la ciudad es la inmobiliaria Gallardo, que suma 245 (solo 120 son los de una finca enorme en la calle de Tarragona donde todav¨ªa hay vecinos viviendo y que est¨¢n en discusi¨®n en los tribunales). Otras familias de la ciudad o sociedades tienen hasta 140. Hay nueve propietarios que tienen entre 40 y 75 viviendas de uso tur¨ªstico; 52 propietarios que tienen entre 20 y 40; y 131 que tienen entre 10 y 19. Entre los due?os tambi¨¦n hay hoteleros de la ciudad, con hasta 80 repartidos en varios edificios. Llama la atenci¨®n que la inmensa mayor¨ªa de los propietarios de estos negocios son de capital local.

Un comunicado, 200 euros y beneficios ¡°astron¨®micos¡±

Desde que en 2012 est¨¢n bajo el paraguas de Turismo, bastaba con una comunicaci¨®n. Un r¨¦gimen por el que hab¨ªa que acreditar la propiedad de la vivienda, demostrar que la actividad de piso tur¨ªstico no estaba prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios y que se dispon¨ªa de un servicio de atenci¨®n telef¨®nica 24 horas para dar respuesta a cualquier eventualidad. Tambi¨¦n era necesario que la vivienda tuviera c¨¦dula de habitabilidad, las ¡°condiciones exigibles a una vivienda¡±, como estar amueblado y contar con los aparatos necesarios, y estar ¡°en perfecto estado de higiene¡±. El precio de la licencia costaba entre 214 y 227 euros, precisan fuentes municipales. Fuentes del sector hablan de ¡°rentabilidades estratosf¨¦ricas¡±, teniendo en cuenta cu¨¢nto val¨ªa una licencia y si el piso era una herencia o ya estaba pagado. ¡°Por mucho que haya gastos de gesti¨®n de reservas, mantenimiento y publicidad sigue siendo un negocio redondo¡±, insiste una fuente del sector.

Ciutat Vella y el barrio G¨°tic, primeros gritos de alerta de la masificaci¨®n

El primer distrito que sufri¨® los efectos del turismo masivo fue Ciutat Vella. Tambi¨¦n en sus barrios fue donde surgieron los primeros gritos de alerta sobre el malestar que genera la masificaci¨®n de visitantes sobre la vida vecinal: turistas en pisos de las fincas de vecinos, alza de los precios de la vivienda, desaparici¨®n de comercio local y proliferaci¨®n de tiendas para visitantes, y problemas de movilidad cotidiana. Especialmente intenso ha sido el fen¨®meno en el barrio G¨°tic. En 2016, el investigador Agust¨ªn C¨®cola, revel¨® que m¨¢s de la mitad de los edificios del G¨°tic albergaban pisos tur¨ªsticos (legales e ilegales) y en global las camas de apartamentos y hoteles casi alcanzaban al n¨²mero de vecinos. Los acad¨¦micos que han estudiado la cuesti¨®n coinciden en que el malestar en los destinos tur¨ªsticos, la mal llamada turismofobia, aparece cuando los visitantes irrumpen en los espacios vecinales: ll¨¢mese escaleras de vecinos o panader¨ªas y caf¨¦s de barrio.

Estancias de familias, amigos o trabajo de entre tres y nueve noches

La patronal Apartur asegura que la reserva media de un piso tur¨ªstico en Catalu?a fue en 2022 de 5,2 noches, ¡°cifras extrapolables a Barcelona¡±. Las estancias de amigos son m¨¢s cortas (3,5 noches) que las de familias (6,1) y trabajo (9,6 noches). El 75% de los clientes en Barcelona son familias o parejas y en los ¨²ltimos a?os ha subido mucho el cliente que viene a un congreso: cuanto m¨¢s largo es el evento, m¨¢s crece la intenci¨®n de alojarse en un piso.

La primera limitaci¨®n, en 2014

El a?o 2014 marca el punto de inflexi¨®n en la proliferaci¨®n de pisos tur¨ªsticos. Con Xavier Trias en la alcald¨ªa, en abril se suspendieron las nuevas licencias en los barrios con m¨¢s densidad. Y en septiembre y octubre, tras un verano de descontrol en barrios como la Barceloneta (fue el a?o de la foto de los turistas desnudos en un supermercado), se suspendieron en el distrito de Ciutat Vella y luego en toda la ciudad. Ya con Ada Colau en la alcald¨ªa, en julio de 2015 se ratifica la congelaci¨®n y redacta el plan que no permite abrir m¨¢s. De 9.600 se ha pasado a algo m¨¢s de 10.000 por un coladero que hubo de solicitudes de licencia entre las dos versiones del Plan Especial Urban¨ªstico de Alojamientos Tur¨ªsticos, el famoso PEUAT, que tambi¨¦n veta nuevos hoteles en el centro y centrifuga las nuevas aperturas a la periferia.

Un activo inmobiliario de enorme valor que se ha frenado en seco

Tener un piso con licencia tur¨ªstica en Barcelona era tener la gallina de los huevos de oro. Fuentes de la patronal Apartur aseguran que la licencia pod¨ªa incrementar hasta un 20% el precio de la vivienda, pero otras fuentes del mercado elevan ese porcentaje. ¡°Ahora no hay precio¡±, aseguran en la patronal, porque, seg¨²n el anuncio del actual Ayuntamiento ¡°te¨®ricamente las licencias actuales tienen una vigencia de cuatro a?os¡±. Mientras, los vecinos que conviven con pisos tur¨ªsticos que provocan molestias, lamentan que deval¨²an sus viviendas.

Apartur, de ser los pisos tur¨ªsticos ¡°buenos¡± a querer cerrarlos

La patronal Apartur, con 20 a?os de antig¨¹edad, representa unos alojamientos tur¨ªsticos que han pasado en pocos meses de ser el actor legal y profesional, ¡°los pisos tur¨ªsticos buenos¡±, los ¨²nicos que el Ayuntamiento pretend¨ªa que se anunciaran en los portales como Airbnb, a estar amenazados de cierre. ¡°Barcelona hab¨ªa liderado siempre la legalizaci¨®n y profesionalizaci¨®n del sector, con el tel¨¦fono para avisar de problemas 24 horas, avisos a Mossos, hace muchos a?os que lo trabajamos: pasar de la alegalidad a la profesionalizaci¨®n y pagar impuestos, creemos que expropiar una actividad legal y que solo quede la ilegal ser¨ªa un escenario que no interesa a la ciudad¡±, lamenta su presidente, Enrique Alc¨¢ntara. La teniente de alcalde de Urbanismo, Laia Bonet, responde que ¡°se trata de una decisi¨®n que es pol¨ªticamente leg¨ªtima, que da respuesta a un problema como es el acceso a la vivienda y que es robusta legalmente¡±. Apartur recuerda que los pisos tur¨ªsticos son un 0,07% del parque residencial de la ciudad.

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