Neinor se recupera en Bolsa de la mano de sus socios

El giro radical en la estrategia de la promotora inmobiliaria Neinor Homes para optimizar su balance y recuperar terreno en Bolsa est¨¢ dando resultado 19 meses despu¨¦s de ponerse en marcha. Su cambio hacia un modelo que prima la coinversi¨®n y la remuneraci¨®n al accionista est¨¢ marcando el paso de las grandes compa?¨ªas nacidas tras el estallido de la burbuja del ladrillo que, en los ¨²ltimos a?os, no han sido capaces de crecer de forma significativa al cotizar con descuentos muy importantes sobre el valor neto de sus activos, es decir, al estar infravaloradas por el mercado.

Casi una d¨¦cada despu¨¦s de su nacimiento ¡ªtras la compra por parte del fondo estadounidense Lone Star de la antigua inmobiliaria de Kutxabank¡ª, la promotora ha reorientado su negocio hacia un modelo de coinversi¨®n o promoci¨®n delegada para terceros, una f¨®rmula con la que quiere diversificar sus fuentes de capital, conseguir un crecimiento eficiente del mismo y mejorar los retornos al accionista.

La compa?¨ªa, que se estren¨® en Bolsa en marzo de 2017 convirti¨¦ndose en la primera salida al parqu¨¦ en una d¨¦cada de una promotora inmobiliaria en Europa, busca aumentar su potencial a toda costa y, para ello, se ha postulado como el socio de referencia para los inversores internacionales. ¡°Somos el veh¨ªculo para que quien quiere invertir en real estate [inmobiliario] en Espa?a pueda hacerlo. Vamos por el mundo diciendo: somos Neinor, hacemos esto, t¨² me das el dinero y nosotros lo convertimos en el producto que t¨² quieras, desde vivienda asequible o protegida hasta senior living [complejos para mayores]¡±. Con estas palabras ilustra el consejero delegado de la compa?¨ªa, Borja Garc¨ªa-Egotxeaga las entra?as de su programa de coinversi¨®n, una de las patas esenciales del plan estrat¨¦gico (2023-2027) que gu¨ªa a la compa?¨ªa. El objetivo de la coinversi¨®n es utilizar menos recursos propios para la adquisici¨®n de suelos, aunque es complementario con la inversi¨®n directa que haga la promotora.

As¨ª justifica Garc¨ªa-Egotxeaga el giro: ¡°Hay mucho inter¨¦s en invertir en real estate en Espa?a, pero no a trav¨¦s de sociedades cotizadas y, por eso, dise?amos una pol¨ªtica de coinversi¨®n. Quien no quiere entrar comprando acciones, que es la forma en la que los fondos obtienen rentabilidad, puede entrar por otra ventana¡±. Y a?ade: ¡°El capital hay que complementarlo para que quiera quedarse¡±.

En poco m¨¢s de a?o y medio, la empresa ha m¨¢s que duplicado sus objetivos de coinversi¨®n. Su plan de negocio contemplaba invertir 1.000 millones de euros en nuevas adquisiciones de suelo hasta 2027, de los cuales 500 millones ser¨ªan aportados por la compa?¨ªa ¡ªacaba de comprar un terreno con fondos propios en C¨®rdoba por 21 millones¡ª y el resto por socios.

Los acuerdos de coinversi¨®n suman ya 1.200 millones de euros, de los que se han ejecutado 800. ¡°Tenemos capacidad para seguir creciendo¡±, indica el consejero delegado de esta plataforma, cuyos accionistas mayoritarios son Stoneshield, el fondo Orion y la gestora de origen israel¨ª Adar. Aunque ha cumplido el calendario, el mercado y la propia Neinor dan por hecho nuevas alianzas hasta 2027. ¡°Seguimos estudiando operaciones, hay sitios en los que nos gustar¨ªa entrar con m¨¢s fuerza¡±, expresa Garc¨ªa-Egotxeaga.

El directivo vasco se refiere, entre otros segmentos, al buid to rent (casas para alquilar) y a la construcci¨®n de viviendas asequibles en colaboraci¨®n con el Gobierno central y las Administraciones regionales y locales para paliar la crisis de la vivienda que sufre Espa?a. ¡°Esperamos poder encontrar los inversores que quieran apostar por el producto asequible que no tiene mucha rentabilidad, pero es s¨²per seguro. Tiene que ser atractivo para el capital porque, de lo contrario, se quedan los concursos desiertos¡±, dice Garc¨ªa-Egotxeaga, partidario de crear ¡°un pacto nacional por la vivienda¡±.

Neinor ha firmado seis acuerdos de coinversi¨®n con socios como AXA IM Alts, Orion Capital, Urbanitae, Avenue Capital y Octopus Real Estate para desarrollar viviendas en venta (build to sell), en alquiler y complejos para mayores. La ¨²ltima alianza, una de las m¨¢s relevantes del sector este a?o, ha sido la compra del 10% de la promotora Habitat a Bain Capital por 31 millones de euros en septiembre. Es la ¨²ltima muestra de la ambici¨®n de Neinor por aprovechar todas las oportunidades de crecimiento. Las dos compa?¨ªas han suscrito un contrato de gesti¨®n, por el que Neinor, socio minoritario, gestionar¨¢ la cartera de activos inmobiliarios de Habitat, adem¨¢s de sus recursos y personal. A cambio, recibir¨¢ comisiones por la gesti¨®n.

La cartera, que queda bajo la titularidad y control de Habitat, est¨¢ formada por proyectos en curso y suelos con capacidad para desarrollar 8.000 viviendas que, a cierre de 2023, estaba valorada en cerca de 700 millones de euros. ¡°Es una operaci¨®n muy imaginativa, muy nueva, creo que marca un camino para lo que va a pasar en los pr¨®ximos a?os en el mundo de las grandes promotoras en Espa?a¡±, a?ade el directivo de la compa?¨ªa, que prev¨¦ una reducci¨®n generalizada de su negocio para 2024 y 2025, a?os en los que el plan estrat¨¦gico contempla un beneficio neto de 65 millones de euros, frente a los 90 millones de 2023. La entrega de viviendas tambi¨¦n menguar¨¢ hasta las 2.000 anuales, frente a las 2.559 viviendas del pasado a?o.

Se cierra la brecha

La otra pata en la que se sustenta el plan estrat¨¦gico es un ambicioso reparto de dividendos, de 600 millones hasta 2027, con el que compensar a los accionistas por el bajo rendimiento de la cotizaci¨®n en los ¨²ltimos a?os. Con cargo a 2024, distribuir¨¢ 200 millones.

A la vista de la evoluci¨®n en Bolsa, el mercado ha dado el visto bueno a la hoja de ruta de Neinor, para cuyo cumplimiento ha refinanciado su deuda corporativa hasta 200 millones (ratio de apalancamiento del 20%-25%). La compa?¨ªa, con una capitalizaci¨®n de 1.127 millones, vive ahora uno de los mejores momentos burs¨¢tiles tras los ¨²ltimos movimientos: sus acciones anotan una revalorizaci¨®n que supera el 41% desde comienzos de a?o y coloca el precio cerca de los 15 euros, niveles no vistos desde 2018, aunque a¨²n bastante por debajo de los 16,46 euros a los que hizo su debut en Bolsa. Cotiza con un escaso descuento del 6% frente al NAV o valor neto de los activos (15,79 euros por acci¨®n a cierre del primer semestre). ¡°Espero que podamos cotizar por encima del NAV porque nosotros generamos valor de nuestros activos¡±, dice Garc¨ªa-Egotxeaga, que se muestra optimista con las perspectivas macroecon¨®micas y sectoriales de los pr¨®ximos meses.

De hecho, desde Renta 4 hablan de vientos de cola para la inversi¨®n en plataformas como Neinor. ¡°Cuentan con niveles de apalancamiento saludables, equipos gestores profesionalizados y ofrecen atractivas rentabilidades v¨ªa dividendo. Se est¨¢n beneficiando del d¨¦ficit de viviendas, los buenos niveles de preventas, la capacidad de subir precios y de un entorno actual de recorte de tipos¡±, apunta Javier D¨ªaz, analista de Renta 4. Y a?ade: ¡°veremos muchos m¨¢s acuerdos de coinversi¨®n entre promotoras y fondos que grandes operaciones corporativas¡±.