La futura ley catalana sobre el alquiler de viviendas no podr¨¢ regular los precios

La futura ley catalana sobre el alquiler de viviendas no podr¨¢ regular los precios, pero dar¨¢ m¨¢s garant¨ªas a los inquilinos. Incluir¨¢ novedades en cuestiones como la firma del contrato o las cl¨¢usulas que puede o no puede incluir el documento entre arrendador y arrendatario, qui¨¦n paga las reparaciones o cu¨¢ntos meses hay que depositar de fianza. El Departamento de Justicia de la Generalitat trabaja desde hace a?os en el texto y acab¨® de redactar el anteproyecto el verano pasado. La futura norma comenz¨® a perfilarse con la consejera Ester Capella en 2018, sigui¨® Lourdes Ciur¨® y ahora est¨¢ en manos de Gemma Ubasart. El texto ha estado en exposici¨®n p¨²blica y se han presentado alegaciones (de colegios profesionales, agentes de la propiedad inmobiliaria, c¨¢maras de la propiedad, juristas, universidades, Sindicato de Inquilinos¡­). Fuentes del departamento informan de que ¡°el nuevo equipo est¨¢ estudiando todos los proyectos que tiene sobre la mesa¡± y que ¡°la vivienda y los contratos de alquiler preocupa mucho, por lo que explorar¨¢ las posibilidades para hacer avanzar el derecho a la vivienda a partir del c¨®digo civil¡±.

Lo que se conoce como la LAU catalana (porque la ley espa?ola que regula el alquiler es la LAU: Ley de Arrendamientos Urbanos) se incluir¨¢ en el C¨®digo Civil de Catalu?a, que ya regula el arrendamiento de otros bienes, como las fincas r¨²sticas, agr¨ªcolas o para pastoreo. El libro sexto de esta legislaci¨®n civil catalana regula los contratos y la nueva norma incluir¨¢ hasta residencias habituales, de veraneo, habitaciones de alquiler, locales, espacios de trabajo, o alquiler de cualquier otro bien, como un coche de alquiler.

En el caso de las primeras residencias, la LAU catalana no podr¨¢ regular los precios. Es as¨ª porque la anulaci¨®n por parte del Tribunal Constitucional, en marzo pasado, de los art¨ªculos sobre la contenci¨®n de rentas de la ley 11/2020, que estuvo en vigor 18 meses, entierra cualquier nuevo intento. El TC consider¨® que la norma catalana invad¨ªa las competencias del Estado en materia civil para regular las bases contractuales. Est¨¢ por ver c¨®mo la futura Ley de Vivienda del Gobierno de Pedro S¨¢nchez, que lleva meses encallada, acaba regulando las subidas de los precios de alquiler. Por ello el texto del anteproyecto de Justicia no se refiere a la regulaci¨®n de rentas, aunque abre la puerta a que una ley estatal autorizara a hacerlo.

Desde el grupo de trabajo de la Secci¨®n de Obligaciones y Contratos de la Comisi¨®n de Codificaci¨®n de Catalu?a, el catedr¨¢tico de Derecho Civil de la Universidad Pompeu Fabra Josep Ferrer explica que el texto del anteproyecto s¨ª fija la duraci¨®n de los contratos. ¡°Se respeta la duraci¨®n de la Ley estatal: cinco a?os si el propietario es un particular y siete si es una empresa¡±. Quedar¨ªa la inc¨®gnita de qu¨¦ ocurrir¨ªa si la legislaci¨®n espa?ola modificara estos plazos, precisa.

La futura regulaci¨®n del alquiler de arrendamientos urbanos en Catalu?a ¡°no es un gran instrumento que permita hacer grandes pol¨ªticas de vivienda en materia de control, porque compete al Estado¡±, admite Ferrer. El jurista entiende que la regulaci¨®n de los contratos de arrendamiento en el C¨®digo Civil ¡°dejar¨¢ sin efecto la LAU en Catalu?a¡±. ¡°La Generalitat tiene competencias y el pre¨¢mbulo de la norma lo justifica ampliamente. Tambi¨¦n el consejo de Garant¨ªas Estatutarias, cuando advirti¨® de que Catalu?a no pod¨ªa regular los precios, s¨ª afirmaba que se pod¨ªan regular los contratos de arrendamiento de vivienda¡±, a?ade.

Ferrer entiende que la futura norma ¡°s¨ª moderniza la regulaci¨®n en cuestiones que pueden ser relevantes¡± y que dan m¨¢s garant¨ªas a los inquilinos. Introduce, por ejemplo, la regulaci¨®n del alquiler de habitaciones por uso residencial, para personas que no pueden acceder a un alquiler: se les da m¨¢s protecci¨®n, un m¨ªnimo de tres a?os de contrato. Tambi¨¦n permite al arrendatario subarrendar por un m¨¢ximo de un a?o la vivienda sin tener permiso del arrendador. Sobre los contratos, fija qu¨¦ clausulas pueden contener y cu¨¢les se consideran abusivas, algo que hasta ahora no estaba escrito y la futura ley aclara. Ferrer tambi¨¦n se?ala cuestiones como que los arrendatarios puedan pedir tomar im¨¢genes del estado del piso, para poderlas comparar al final del contrato.

Otra novedad, que hoy d¨ªa provoca conflictos, es qui¨¦n se encarga de los gastos de contrataci¨®n. Actualmente, en general, son los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria quienes cobran por estos gastos. El texto apunta que los gastos de formalizaci¨®n del contrato deben correr a cargo de quien ha encargado la prestaci¨®n del servicio (habitualmente el propietario) y que no se pueden trasladar al inquilino. Si se diera el caso de que el API trabajara para un inquilino que le pide que le busque piso, pagar¨ªa el inquilino, explica el experto.

¡°En global, el texto mejora la posici¨®n del inquilino¡±, valora Ferrer. Y pone otro ejemplo: qui¨¦n paga las reparaciones. Por ejemplo, el texto fija que si hay cualquier aver¨ªa y el inquilino avisa al propietario pero este no responde en un plazo determinado, podr¨¢ hacer las obras y luego el casero deber¨¢ reembolsarlas. Sobre las fianzas, fija una mensualidad obligatoria y no m¨¢s de dos como garant¨ªa. La norma tambi¨¦n incluye expl¨ªcitamente que los inquilinos tendr¨¢n derecho de adquisici¨®n preferente de las viviendas si se ponen a la venta. ¡°Actualmente en la mayor¨ªa de contratos de alquiler hay una cl¨¢usula de renuncia¡± que firman los inquilinos, resalta Ferrer.

La semana pasada, durante unas jornadas sobre la ley de contenci¨®n de rentas que organiz¨® el Observatorio Metropolitano de la Vivienda, el entonces director general en funciones de Derecho, Entidades Jur¨ªdicas y Mediaci¨®n del departamento de Justicia, Joan Ramon Casals, admiti¨® tambi¨¦n sobre la LAU catalana: ¡°Hemos de ser conscientes de que la sentencia del TC [sobre la 11/2020 que congel¨® precios] rest¨® competencias a la Generalitat y no tendremos herramientas importantes y b¨¢sicas para hacer leyes sobre vivienda. No se podr¨¢n tocar rentas, a no ser que lo haga la legislaci¨®n Espa?ola y reconozca que la Generalitat lo puede hacer¡±.

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