El 8% de los edificios de vivienda de Barcelona son fincas con un solo propietario

El Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (O-HB) acaba de publicar un estudio que cuantifica los edificios plurifamiliares residenciales de la ciudad que pertenecen a un solo propietario, su distribuci¨®n territorial, titularidad, antig¨¹edad o estado de conservaci¨®n. En total, son 4.757 fincas donde hay casi 74.000 viviendas (exactamente 73.842). En porcentajes, las cifras sit¨²an mejor: el 8,1% de los edificios de la ciudad son de propiedad ¨²nica; y en el caso de los pisos, ascienden al 9,5% del total del parque residencial. En gran medida, los pisos de estas fincas son de alquiler.

El Observatorio ha realizado el estudio por encargo del Ayuntamiento de Barcelona, con el objetivo de conocer el estado y las necesidades de rehabilitaci¨®n de estas fincas. La mayor¨ªa se ubica en el centro (Ciutat Vella y Eixample), pertenecen a personas f¨ªsicas, se construyeron antes de 1940 y no tienen sistemas de aislamiento t¨¦rmico (porque no era obligatorio por normativa cuando se levantaron).

Aleix Arcarons, codirector del O-HB explica que, desde el punto de vista de la rehabilitaci¨®n, las fincas de propiedad ¨²nica ¡°tienen una gesti¨®n mucho m¨¢s sencilla, porque hay una sola persona [o empresa] tomando decisiones¡±. ¡°Cualquier operaci¨®n es m¨¢s f¨¢cil, desde poner al d¨ªa una fachada o una cubierta, instalar ascensor o poner placas solares. Un factor importante cuando hay que pedir ayudas, como en el caso de los fondos Next Generation¡±, precisa. Tras los datos p¨²blicos del estudio, se?ala Arcarons, hay un mapeo de cada edificio que por protecci¨®n de datos no se hace p¨²blico, pero es ¨²til para la administraci¨®n para hacer un seguimiento del estado de la rehabilitaci¨®n del parque residencial de la ciudad. ¡°Si ya en general el parque est¨¢ envejecido y hay poca rehabilitaci¨®n; en el caso de estas fincas la conclusi¨®n es preocupante porque el 96% de estos edificios est¨¢n construidos antes de que las normativas obligaran a realizar aislamiento t¨¦rmico y las directivas europeas obligan a intervenir para ponerlos al d¨ªa¡±. El estudio no utiliza la expresi¨®n ¡°propiedad vertical¡± para referirse a los edificios de un solo propietario, porque tambi¨¦n existen edificios con divisi¨®n horizontal cuyas viviendas pertenecen todas a un mismo due?o.

Otro valor que tienen estos datos, no explotado en este trabajo del Observatorio, ser¨ªa analizar las din¨¢micas de compraventa de fincas que pertenecen a un solo propietario, operaciones de rehabilitaci¨®n integral o cambios en la tipolog¨ªa de contratos de los alquileres (pasarlos a temporada, por ejemplo), situaciones que no analiza este trabajo pero que se est¨¢n produciendo en Barcelona y que pueden impactar en los inquilinos de estas fincas.

Territorialmente, las fincas de un solo propietario se concentran en el centro de Barcelona. Un 30% de estos edificios est¨¢n ubicados en el Eixample y un 22,3% son de Ciutat Vella. En estos dos distritos, los m¨¢s c¨¦ntricos y con el parque de vivienda m¨¢s antiguo de la ciudad, los edificios que pertenecen a un ¨²nico propietario son m¨¢s de la mitad del total de fincas de vecinos. En distritos que antiguamente eran pueblos del pla de Barcelona, como Gr¨¤cia, Sarri¨¤-Sant Gervasi o Sants-Montju?c, el porcentaje de fincas con un solo casero son entorno a un 10%. En Sant Mart¨ª y Horta-Guinard¨® se ubica un 5% de estas fincas. Y en cambio, barrios de construcci¨®n relativamente nueva y m¨¢s perif¨¦ricos (Ciutat Meridiana, Torre Bar¨®, Trinitat Nova, Canyelles, Vall d¡¯Hebron o Font d¡¯en Fargas) no cuenan con ning¨²n edificio de pisos de un solo propietario.

Por perfil del propietario de estas fincas, m¨¢s de la mitad (53,3%, un total de 2.536 edificios) son personas f¨ªsicas. Y casi un 40 (39,6%, 1.886 inmuebles) son empresas. Las dos tipolog¨ªas de due?o, particulares y empresas, pues copan la inmensa mayor¨ªa de la titularidad. El resto, se lo reparten entre comunidades de propietarios (2,5%, 117 fincas), la administraci¨®n p¨²blica (2%, 95 fincas), tercer sector (1,8%, 87 fincas) y otros (0,8%). Sea cual sea su condici¨®n jur¨ªdica, el 87,7% de los propietarios son legalmente grandes tenedores, porque tienen m¨¢s de 10 viviendas en propiedad.

El objetivo del estudio del O-HB es conocer el estado de conservaci¨®n de estas fincas, para saber qu¨¦ potencial o necesidades tienen de rehabilitaci¨®n. Vista su antig¨¹edad, salta a la vista que es muy grande, porque el 96% de estos edificios son anteriores a las normativas donde se comenzaba a hablar de eficiencia energ¨¦tica o climatizaci¨®n (entre 1979 y 1980). Esto significa, por ejemplo, que se construyeron sin aislamiento t¨¦rmico y con ventanas de mala calidad. De hecho, el 65,7% de las fincas de propiedad ¨²nica se construyeron antes de 1940; el 30% entre 1941 y 1980. Y apenas un 3,8% de las fincas de propiedad ¨²nicas se construyeron de la d¨¦cada de los 80 del siglo pasado hacia la actualidad. Estas tienen aislamiento t¨¦rmico en las fachadas, cubiertas y soleras (en la estructura de la base). ¡°Los resultados se?alan que las fincas de propiedad vertical son edificios energ¨¦ticamente vulnerables. Por sus caracter¨ªsticas constructivas es necesario aportar mucha energ¨ªa ¨²tlil a sus sistemas de calefacci¨®n y refrigeraci¨®n para que su interior alcance temperaturas de confort en invierno (entre 17 y 20 grados) o en verano (entre 25 y 27 grados).

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