Michaela Kauer, experta en vivienda: ¡°Las ciudades que han vendido pisos p¨²blicos han tenido una crisis¡±

Michaela Kauer (Viena, 1966), directora de la oficina de Viena en Bruselas, y ex teniente de alcalde de la ciudad austr¨ªaca, habla con pasi¨®n del sistema de vivienda p¨²blico de la capital de Austria, donde el 78% de los residentes viven de alquiler y el 58% lo hacen en residencias p¨²blicas y sociales. Esos datos son posibles gracias a la Wiener Wohnen, una empresa p¨²blica municipal con 4.000 empleados que gestiona 220.000 pisos, y a una cincuentena de asociaciones de lucro limitado, la gran mayor¨ªa de ellas cooperativas, de las que dependen otras 182.000 residencias de car¨¢cter social. Kauer visit¨® la capital de Espa?a cargada de documentaci¨®n urban¨ªstica para comparecer el viernes en la comisi¨®n de vivienda de la Asamblea convocada por M¨¢s Madrid, que contrapone el modelo vien¨¦s al que han ejecutado en la Comunidad los sucesivos gobiernos del PP en los 30 ¨²ltimos a?os.

Pregunta. Para alquilar en Madrid hay que pagar m¨¢s de 19 euros por metro cuadrado, seg¨²n el portal especializado Idealista, y dedicar m¨¢s del 60% del salario m¨ªnimo para vivir en un piso de 45 metros cuadrados. ?Qu¨¦ le parece?

Respuesta. ?19 euros? ?Eso es mucho! Mucho. En Austria, la gente dedica un 18% de media de sus ingresos a vivienda.

P. ?C¨®mo lo han logrado?

R. No es f¨ªsica cu¨¢ntica. La magia del sistema austr¨ªaco es que hay un amplio consenso pol¨ªtico y social alrededor de la idea de que tenemos que tener viviendas para todo el mundo. Esto est¨¢ consagrado en nuestra Constituci¨®n. Como la organizaci¨®n es federal, las competencias las tienen las regiones. En Austria hay 185 cooperativas de lucro limitado, 50 de ellas en Viena. El 25% de la poblaci¨®n vive en viviendas construidas bajo esa f¨®rmula, que no es ni p¨²blica-municipal ni privada. Hay un consenso absoluto en que esto es bueno para la gente, para el planeta, para el presupuesto p¨²blico, y para la econom¨ªa. Nuestras condiciones tienen que ver con lo social, lo ecol¨®gico y la sostenibilidad, y se aplican por igual cuando la construcci¨®n es p¨²blica, privada o de una cooperativa. Los inversores saben qu¨¦ esperar. No queremos que haya m¨¢rgenes de beneficios del 7%, 8%, 9%, 10%... y que se vayan a los diez a?os. Creo que en Viena se nos da bien equilibrar todo eso.

P. Con cientos de miles de viviendas p¨²blicas, ?han vendido alguna vez a fondos de inversi¨®n?

R. Nunca. Jam¨¢s. Nunca.

P. En el siglo XXI, tanto el Ayuntamiento como la Comunidad de Madrid vendieron miles de viviendas p¨²blicas. ?Por qu¨¦ aconseja usted no hacerlo?

R. Las pocas ciudades que han tomado esa decisi¨®n han acabado teniendo una crisis de vivienda. La raz¨®n es que, por supuesto, un parque estable de viviendas p¨²blicas asequibles te proporciona mucha m¨¢s capacidad para dise?ar o influir el mercado general. En Viena tenemos un estudio que muestra que un alta proporci¨®n de viviendas de alquiler protegidas y asequibles afecta [a la baja] a los precios de todo el mercado. S¨¦ que quiz¨¢s los inversores no quieran escuchar esto, pero tambi¨¦n s¨¦ que la gente s¨ª quiere o¨ªrlo. Si no pagas la mitad de tus ingresos en vivienda, costes energ¨¦ticos... es bueno para la econom¨ªa. Porque entonces la gente va a invertir [en comida, ropa, viajes, cultura...]. Y por eso el sistema en Austria permite una buena calidad de vida.

P. ?C¨®mo evitan que los fondos tengan una parte importante del mercado inmobiliario, como en Madrid, donde uno acaba de comprar 30 edificios en Puerta del ?ngel?

R. Ni llaman a nuestra puerta.

P. ?Por?

R. Porque tenemos casi el 50% del parque de viviendas. Y saben que el sistema p¨²blico y cooperativo de viviendas es sacrosanto. No tienen forma de entrar. Por supuesto que hay inversores que quieren hacerlo, ese es un riesgo que tiene cualquier gran ciudad, porque son atractivas. Los inversores buscan oportunidades para lograr beneficios. Y por eso creo que la Uni¨®n Europea tiene un papel que jugar en esto: todos conocemos los problemas de turistificaci¨®n de nuestras ciudades, de Madrid, de Barcelona, de la costa, de M¨¢laga, donde los precios se han disparado. La gente ya no sabe qui¨¦n es due?o de sus ciudades. Necesitamos m¨¢s transparencia con las compraventas inmobiliarias. Eso nos permitir¨ªa definir mecanismos de control y hacerles pagar impuestos.

P. ?C¨®mo definir¨ªa a Blackstone, el fondo que ha llegado a ser el mayor casero y hotelero de Espa?a?

R. Depredador.

P. El Gobierno regional se opone al topaje de precios en el alquiler. ?Qu¨¦ reflexi¨®n le provoca?

R. La mejor protecci¨®n del arrendatario siempre es que la duraci¨®n del contrato de alquiler sea ilimitada. Me gustar¨ªa ver m¨¢s leyes del alquiler en Europa que recogieran esa soluci¨®n como la predeterminada. Es lo que ocurre en Viena con la mayor¨ªa de viviendas. Recomendar¨ªa preocuparse por los arrendatarios, porque necesitan el mismo nivel de estabilidad en sus vidas que el resto, y porque eso es bueno para la sociedad, la econom¨ªa y el mercado laboral. As¨ª que apostar por el topaje de los alquileres es, por supuesto, importante, especialmente en tiempos de crisis.

P. ?Est¨¢ Madrid a tiempo de solucionar sus problemas?

R. Hay esperanza. Siempre la hay. Campamento [en referencia a la operaci¨®n con la que se construir¨¢n m¨¢s de 10.000 nuevas viviendas, la mayor¨ªa p¨²blicas] es una esperanza. En Viena usamos lugares as¨ª, como el de Campamento, que han perdido su funci¨®n y que se pueden reorganizar y usar para viviendas que necesita la gente. En Viena no construir¨ªamos simplemente un bloque de viviendas en el que la gente pueda vivir y dormir, sino un peque?o vecindario, incluso una peque?a ciudad. Si comparamos el proyecto de Campamento con el de Lakeside Aspern de Viena, las similitudes est¨¢n ah¨ª. Los sistemas, la gobernanza y las herramientas son diferentes.

P. ?Qu¨¦ le recomendar¨ªa hacer a Madrid?

R. Le dar¨ªa a Madrid el mismo consejo que a todos los que nos preguntan: hay que intentar construir un sistema muy diverso de viviendas sociales asequibles. Con las crisis del pasado hemos visto c¨®mo tener una casa para la gente en tu ciudad, un lugar seguro, te hace mucho m¨¢s resiliente, mucho m¨¢s capaz de afrontar la crisis. As¨ª puedes quitarle esa presi¨®n de sus vidas a la gente: en estos momentos, tres de cada cuatro ciudadanos europeos temen que ya no pueden pagar sus casas. Casi un cuarto de las personas entre 18 y 34 a?os siguen viviendo con sus padres. Y a eso hay que a?adirle una dimensi¨®n de g¨¦nero.

P. Construir un sistema as¨ª lleva a?os. ?Qu¨¦ plantear¨ªa para el corto plazo?

R. Es importante reducir el porcentaje de alquileres vacacionales cortos en el sistema. Muchos de ellos son ilegales. En Viena hemos cambiado la normativa para enfrentarnos a este problema. Luchamos a nivel europeo para que las plataformas tengan que compartir sus datos con nosotros. Igual que a Al Capone le cogieron por el dinero, nosotros seguimos al dinero [para asegurarse de que paguen impuestos y de que sus negocios cumplen la normativa].

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