¡°Gringo go home¡±

¡°Gringo go home¡±, dice un enorme grafiti en la Roma, la colonia de moda de la Ciudad de M¨¦xico que se ha vuelto meca del turismo global de corta y larga estancia. ¡°Ojal¨¢ llegara alguien nacionalista que les hiciera ver su suerte a esos mierdillos¡± dicen las personas en redes sociales en respuesta a un gringo invitando a sus compatriotas a visitar la capital. ¡°Los odio pinches gringos¡±, dicen otros en corto.

En el imaginario colectivo los gringos son causa y raz¨®n del encarecimiento de la vivienda en Ciudad de M¨¦xico. Y su expulsi¨®n, se piensa, es parte importante de la soluci¨®n al problema. Pero no es as¨ª. El encarecimiento de la Ciudad de M¨¦xico precede a los gringos, est¨¢ sucediendo en todo el pa¨ªs y tiene causas que van m¨¢s all¨¢ de la llegada de turistas o n¨®madas digitales. Achacar el problema a los gringos absuelve a los verdaderos culpables.

La realidad es que, con o sin gringos, la vivienda en M¨¦xico se ha encarecido enormemente. De 2005 a 2021, los precios en todo M¨¦xico han aumentado en 247%. Incluso en Estados con bajo flujo tur¨ªstico, como Morelos, los precios han aumentado 193%, seg¨²n datos de la Sociedad Hipotecaria Federal. No hay un solo Estado donde el precio no se haya m¨¢s que duplicado en dicho periodo.

M¨¢s aun, en Ciudad de M¨¦xico el encarecimiento de la vivienda no aument¨® desde que se puso de moda el nomadismo, por el contrario, baj¨®. Desde la pandemia, hace cuatro a?os, el precio de las viviendas en Ciudad de M¨¦xico ha aumentado en 25%, esto es menos de lo que hab¨ªa aumentado en los cuatro a?os anteriores, cuando creci¨® 44%. De hecho, desde la pandemia la Ciudad de M¨¦xico es la segunda ciudad donde los precios han crecido menos de todo M¨¦xico, solo superada por Tlaxcala.

Lo que se observa es que la pandemia redujo el encarecimiento de la vivienda que ven¨ªa ocurriendo en la Ciudad de M¨¦xico, probablemente porque los trabajadores mexicanos ahora pueden laborar a distancia desde otros Estados. A nivel nacional los precios de la vivienda no han cambiado de tendencia antes y despu¨¦s de la pandemia, salvo en en ciertos destinos de playa como Nayarit, Los Cabos y Quintana Roo.

Echarles la culpa a los gringos por la crisis de vivienda de la Ciudad de M¨¦xico, por tanto, es equivocado. Si la vivienda es rid¨ªculamente cara es por fen¨®menos distintos. El principal es que no hay suficientes viviendas. El problema empez¨® a principios de los 2000 cuando pr¨¢cticamente se prohibi¨® la construcci¨®n de viviendas salvo en cuatro alcald¨ªas. En su momento, la ¨²nica pol¨ªtica de vivienda que hab¨ªa era una pol¨ªtica de expulsi¨®n de familias a zonas distantes como Chalco, Tecamac o Iztapaluca.

Desde hace mucho, la Ciudad de M¨¦xico simplemente no construye lo suficiente. La Sociedad Hipotecaria Federal estima que, para satisfacer las necesidades de vivienda normales de la Ciudad, se requerir¨ªan al menos 11.000 viviendas adicionales al a?o; otros estimados hablan 50.000. Sin embargo, en 2023 se construyeron solo 1,701 viviendas en Ciudad de M¨¦xico y de estas, solo el 12% fueron econ¨®micas o populares, es decir de precios inferiores a los 39.000 d¨®lares.

La raz¨®n por la que solo se construye vivienda cara es porque a los empresarios de la vivienda no les salen los n¨²meros de otra manera. Un proyecto de construcci¨®n que tome dos a?os deber¨¢ generar una utilidad de al menos 23% para competir con lo que los inversionistas obtendr¨ªan guardando su dinero en bonos gubernamentales. As¨ª, el problema es que se deber¨ªan poder construir viviendas completas por menos de 30.000 d¨®lares.

Construir vivienda por esa cantidad es muy dif¨ªcil en M¨¦xico por varias razones que nada tienen que ver con los gringos, y que m¨¢s bien est¨¢n relacionadas con los monopolistas mexicanos, la incapacidad del Gobierno por cobrarle impuestos a los ricos y la criminal falta de planeaci¨®n del gobierno de la Ciudad de M¨¦xico.

Primero, muchos de los insumos de producci¨®n son caros porque se venden desde empresas que tienen poder de mercado. El cemento en M¨¦xico, por ejemplo, es mucho m¨¢s caro que en otros pa¨ªses. La empresa CEMEX es la cementera del mundo que m¨¢s dinero gan¨® en bolsa el a?o pasado. Su poder es tal que, cuando anuncia incrementos en precio, los gobiernos locales tienen que reducir su presupuesto de obra p¨²blica porque simplemente no tienen a quien comprarle. De hecho, varios empresarios han intentado importar cemento de otros pa¨ªses para bajar el precio, pero por una u otra raz¨®n siempre terminan derrotados en amparos, denuncias y embargos.

El caso del acero no es muy diferente. En M¨¦xico, hay al menos 32 investigaciones por pr¨¢cticas de comercio desleal de la C¨¢mara Nacional de la Industria, del Hierro y del Acero, seg¨²n report¨® la revista Expansi¨®n. A pesar de ello, la Secretar¨ªa de Econom¨ªa ha creado un arancel del 15% para proteger a la industria de competidores extranjeros. La l¨®gica es proteger a los abusivos mexicanos por el simple hecho de que no son extranjeros.

Segundo, otro problema es el costo de los permisos y licencias de construcci¨®n. Los desarrolladores recomiendan apartar un costo de al menos 59.000 d¨®lares para permisos por cada obra. Esto las encarece enormemente. Los permisos son tan caros porque los municipios los usan como caja chica. Es m¨¢s f¨¢cil y discrecional hacerlo as¨ª que tener el arrojo de aumentar la recolecci¨®n de otros impuestos progresivos.

En el fondo, la fascinaci¨®n del gobierno de la Ciudad de M¨¦xico por permitir la existencia de miles de Airbnb es tambi¨¦n un tema de impuestos. Las propiedades rentadas con Airbnb pagan impuestos de manera autom¨¢tica en la plataforma. Las rentadas por privados no. Los renteros con frecuencia demandan pagos en efectivo a sus inquilinos. As¨ª, Airbnb se ha convertido en la soluci¨®n f¨¢cil para que la CDMX cobre impuestos sin tener que confrontarse con un pu?ado de renteros evasores fiscales que votan en las elecciones.

Tercero, no hay una planeaci¨®n central para crear una ciudad verdaderamente vivible. Una de las grandes razones por las que la Roma y la Condesa son zonas codiciadas es porque son espacios urbanos caminables, arboladas y con parques. Una forma de vida que el trazado urbano no permite en otras colonias de la Ciudad de M¨¦xico.

Urge crear zonas vivibles fuera de esas colonias. El Gobierno debe expropiar terrenos en desuso, o que se usan como estacionamientos masivos, y convertirlos en parques. Cada colonia debe tener un parque, ser reforestada y tener calles peatonales. Las utop¨ªas de Iztapalapa son un gran ejemplo de que es posible. Espacios que anteriormente estaban en desuso fueron convertidos en ¨¢reas de esparcimiento en tres a?os.

El Gobierno, sin embargo, rara vez hace espacio p¨²blico, m¨¢s bien lo privatiza. La Secretar¨ªa de Hacienda y Cr¨¦dito P¨²blico, dirigida por Rogelio Ram¨ªrez de la O, es el ejemplo perfecto. Hacienda tiene un deportivo de lujo en la Roma. El espacio, de miles de metros cuadrados, podr¨ªa ser un parque p¨²blico que cambiara la vida de miles de personas o un proyecto de vivienda social. En vez de ello, el Gobierno federal lo usa como club privado con canchas de tenis para bur¨®cratas de alto nivel.

El Gobierno deber¨ªa planear espacios p¨²blicos para el bien com¨²n, pero simplemente no lo hace. La constituci¨®n del 2016 de la Ciudad de M¨¦xico determin¨® que deber¨ªa haber un plan general de ordenamiento territorial y uno de desarrollo. Sin embargo, la creaci¨®n de ambos planes se ha complicado debido a cuestionamientos por parte de organizaciones civiles y vecinales que dicen no haber sido consultadas. Luego de fuertes cr¨ªticas, Mar¨ª Batres, el jefe de Gobierno de la Ciudad de M¨¦xico, decidi¨® retirar los planes argumentando que se agregar¨ªa un cap¨ªtulo sobre corrupci¨®n inmobiliaria. A la fecha, esto no ha pasado.

As¨ª, sin planes, la ciudad crece donde el desarrollador compra terrenos. A base de corrupci¨®n logran agregar pisos, y tapizan la ciudad de concreto sin ¨¢reas verdes.

Adem¨¢s de planear, el gobierno de la Ciudad de M¨¦xico tiene mucho que hacer. Se debe construir vivienda social para rentar a precios por debajo de mercado, cambiar los usos de suelo para densificar con vivienda de bajo costo, y cobrar un impuesto prohibitivo a toda persona que tenga una vivienda vac¨ªa. Si no la habitas, la pagas. Acaparar debe estar completa y absolutamente prohibido.

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