Para qu¨¦ sirve y para qu¨¦ no una ley de vivienda

Es tan intensa la presi¨®n en el mercado del alquiler, tan fuerte la demanda de alquiler asequible, tan escasa la oferta y tan insoportables las subidas de precios, que el foco medi¨¢tico, social y pol¨ªtico sobre el proyecto de ley estatal de vivienda desde hace dos a?os casi no se ha movido del apartado destinado a la contenci¨®n de alquileres. Este instrumento de la pol¨ªtica de vivienda suscita gran debate p¨²blico, con posiciones diametralmente contrapuestas y ensombrece la trascendencia de los aspectos positivos ¡ªy de los que no lo son tanto¡ª del resto del proyecto de ley. Unas escasas tres p¨¢ginas sobre un total de 55 est¨¢n monopolizando el debate. Conviene abrir el foco para dar luz al complejo entramado de propuestas con las que la ley pretende dar respuesta a medio y largo plazo a las necesidades generales de vivienda no atendidas por el mercado.

El proyecto de ley viene a cumplir con el mandato constitucional de los poderes p¨²blicos de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho a la vivienda digna y adecuada de todos los espa?oles. Dado que las competencias exclusivas en materia de vivienda est¨¢n en manos de las comunidades aut¨®nomas, la ley se plantea como un paraguas que da cobijo constitucional a medidas auton¨®micas o locales que requieren un amparo estatal; abre la puerta y estimula la adopci¨®n de medidas que algunas comunidades no se han planteado hasta hoy; y asume como propias del Gobierno central obligaciones complementarias que deben ayudar a configurar el necesario cuerpo amplio de instrumentos para desarrollar una pol¨ªtica de vivienda s¨®lida.

Con un marco de trabajo bien dibujado, a trav¨¦s de 21 fines comunes de la acci¨®n de los poderes p¨²blicos, la ley sienta las bases de justificaci¨®n constitucional de las diversas medidas que se vayan adoptando por parte de las diversas administraciones p¨²blicas.

En el ¨¢mbito de los grandes principios sustentadores del derecho a la vivienda, igual que lo hizo la legislaci¨®n catalana (Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda), y otras normas auton¨®micas, la propuesta de ley establece qu¨¦ actividades p¨²blicas o concertadas con los privados tienen el car¨¢cter de servicios de inter¨¦s general. Reconoce la funci¨®n social de la propiedad de la vivienda, en tanto que bien destinado a satisfacer las necesidades b¨¢sicas de alojamiento, y establece los deberes asociados al derecho de propiedad de la vivienda, si bien en estos dos campos no explicita c¨®mo dichos derechos y deberes se incumplen cuando se mantienen desocupadas las viviendas.

Por descontado, la gran pol¨ªtica de vivienda es la que plantea incrementar los parques p¨²blicos y sociales ¡ªcomo as¨ª lo acaba de reconocer el presidente del Gobierno con unas decisiones importantes sobre las viviendas de la Sareb¡ª y que ello se puede hacer con decretos, pero una ley marco introduce mecanismos que fortalecen legislativamente los planes. Por ejemplo, abre la posibilidad de compatibilizar suelo dotacional p¨²blico con la construcci¨®n de viviendas p¨²blicas; o introduce una nueva figura de vivienda asequible incentivada, cuyo principal origen est¨¢ en el parque ya existente, y prev¨¦ para este fin que la legislaci¨®n urban¨ªstica permita incrementos de edificabilidad o densidad.

La ley aprende la gran lecci¨®n del fracaso de la pol¨ªtica de vivienda de protecci¨®n oficial del siglo XX que, permitiendo el paso de vivienda protegida a libre, ha conllevado la p¨¦rdida de protecci¨®n de m¨¢s de seis millones de viviendas que hoy constituir¨ªan el mayor parque relativo de viviendas sociales de Europa. Toma medidas para no volver a caer en el mismo error, prohibiendo la modificaci¨®n de la calificaci¨®n de suelo de reserva para vivienda de alg¨²n r¨¦gimen de protecci¨®n p¨²blica. Y establece que las viviendas protegidas promovidas sobre suelos de reserva tendr¨¢n protecci¨®n permanente.

La planificaci¨®n y programaci¨®n de las pol¨ªticas de vivienda es la clave para su desarrollo y mantenimiento en el futuro. Tambi¨¦n a semejanza de la legislaci¨®n catalana, la ley establece un ambicioso objetivo de alcanzar en el plazo de 20 a?os un parque m¨ªnimo de viviendas destinadas a pol¨ªticas sociales del 20% respecto al total de hogares en los municipios en los que se hayan declarado zonas de mercado residencial tensionado.

Estos son los principales (que no ¨²nicos) ejes estructurantes de la ley. Pero, a mi modo de ver, deja algunos significativos flecos sin abordar o resolver:

1. Garantizar la financiaci¨®n de los planes de vivienda.

2. Establecer colaboraci¨®n con los notarios y registradores para asegurar la efectividad de las medidas de control de las transacciones inmobiliarias de viviendas de protecci¨®n.

3. Abrir la posibilidad que todas las ciudades de Espa?a puedan establecer ¨¢reas de tanteo y retracto sobre las transacciones inmobiliarias de vivienda; es un instrumento clave para conocer las din¨¢micas del mercado y para poder cortocircuitar operaciones especulativas y de gentrificaci¨®n, como lo hacen los municipios franceses, y ampliar el parque p¨²blico de forma inmediata.

4. Sigo considerando absurda la definici¨®n de gran tenedor de vivienda que se empecina en mantener el proyecto de ley. Hemos ido descendiendo de 15 a 10 y ahora a cinco viviendas (en zonas tensionadas) lo cual ya es demostraci¨®n del poco rigor del concepto; si seguimos un poco m¨¢s tiempo negociando llegaremos a proclamar como grandes tenedores a los que tengan dos viviendas. El ox¨ªmoron est¨¢ servido. El control de alquileres ¡ªen su caso¡ª debe aplicarse a todo el parque de alquiler por igual, no dejando casi el 70% del mercado sin regulaci¨®n o con una regulaci¨®n distinta (lo que conlleva dificultades administrativas de aplicaci¨®n alucinantes). Y, por igual raz¨®n, los procedimientos tendentes a solucionar desahucios, tambi¨¦n deben ser los mismos sean quienes sean los propietarios de las viviendas.

5. Falta una focalizaci¨®n espec¨ªfica de los grandes tenedores como ¡°fondos de inversi¨®n, entidades de gesti¨®n de activos, fondos de capital riesgo y fondos de titulizaci¨®n de activos¡± que son los que en su d¨ªa recibieron ingentes ayudas p¨²blicas directas o indirectas mediante el rescate bancario o con la creaci¨®n de la Sareb. Es a ellos a los que se debe exigir mayor compromiso social, prohibi¨¦ndoles los desahucios de familias vulnerables y oblig¨¢ndoles a pactos con la Administraci¨®n para poner sus viviendas en alquiler social estable. El camino iniciado por la Sareb va en este sentido.

6. Para luchar contra los desahucios en el resto del parque hay que plantear instrumentos de prevenci¨®n: aumento de las ayudas a los inquilinos y a los compradores para pagar el alquiler o los pr¨¦stamos. Y ayudas a los propietarios de viviendas de alquiler compensatorias del diferencial que no puedan pagar inquilinos que entren en situaci¨®n de vulnerabilidad.

Para que tenga raz¨®n la ministra Raquel S¨¢nchez, cuando proclama que la nueva ley va a servir para que la pol¨ªtica de vivienda sea el quinto pilar del Estado de bienestar, har¨¢ falta que toda la nueva normativa venga acompa?ada de una dotaci¨®n presupuestaria que nos asemeje a la media europea del 0,6% del PIB (en lugar del 0,1% actual, descontando los fondos europeos Next Generation). Solo as¨ª se romper¨¢ el escepticismo y pesimismo que se ha ido instalando en la sociedad respecto de la voluntad pol¨ªtica de dar soluci¨®n al tremendo problema de vivienda y desigualdad.