La regulaci¨®n de los alquileres acordada por el Gobierno es menos exigente que la que hubo en Catalu?a

El acuerdo alcanzado entre el Gobierno, ERC y Bildu sobre la futura Ley de Vivienda tiene en la regulaci¨®n del precio de los alquileres uno de sus puntales. En una legislaci¨®n previa y pionera, en Catalu?a el Parlament aprob¨® un decreto de contenci¨®n de rentas en septiembre de 2020 que estuvo vigente hasta que en marzo de 2022 el Tribunal Constitucional la tumb¨® por cuestiones competenciales tras presentar recursos el PP y el Gobierno. La legislaci¨®n catalana era m¨¢s exigente que la que ahora est¨¢ a punto de aprobarse. Supuso congelar o bajar el precio en los nuevos contratos, porque obligaba a ajustar los precios al ¨ªndice oficial de referencia. Si en el contrato anterior se hab¨ªa pedido m¨¢s que el ¨ªndice, el propietario deb¨ªa rebajarlo a los nuevos inquilinos. Adem¨¢s, entre otras cuestiones, la norma catalana trataba igual a peque?os y grandes tenedores; no contemplaba beneficios fiscales; naci¨® con el ¨ªndice de precios de referencia ya elaborado, y las zonas de mercado residencial tensionado eran municipios enteros. La ley espa?ola s¨ª es m¨¢s exigente con las promociones de alquiler de obra nueva: tambi¨¦n est¨¢n incluidas en la regulaci¨®n, mientras que en la catalana estaban fuera de los topes por un periodo de entre tres y ocho a?os.

Con todo, el hecho de que la vigencia de la norma catalana, coincidiera con la pandemia y la crisis econ¨®mica que supuso, dificulta analizar su impacto y saber exactamente si los precios se comportaron a la baja por la Ley o por la crisis. Se realizaron una docena de estudios con conclusiones dispares. Lo que s¨ª fue una realidad es que el n¨²mero de Ayuntamientos que pidieron la declaraci¨®n de zona tensa se dispar¨® entre el primer a?o y el segundo. Incluso ciudades como Badalona, gobernadas entonces por el PP (que recurri¨® la ley ante el Constitucional) prorrogaron su condici¨®n de mercado tenso. Las que siguen son las principales diferencias entre la norma catalana y la de ¨¢mbito estatal.

?Cu¨¢ndo entra en vigor la regulaci¨®n?

En Catalu?a hubo mucho trabajo previo y la ley de contenci¨®n de rentas entr¨® en vigor con dos cuestiones imprescindibles ya listas. La Generalitat ya hab¨ªa publicado el ¨ªndice de precios de alquiler de referencia en el que se basaban los topes; y tambi¨¦n estaban solicitadas por parte de los Ayuntamiento y aprobadas por el Govern las zonas de mercado residencial tensionado donde aplicar la norma. Ahora, el Gobierno mantiene para 2023 el tope del 2% a las subidas de renta este a?o y lo eleva al 3% para 2024, a la espera crear un ¨ªndice de precios de referencia. La idea es que antes del 31 de diciembre de 2024 el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) lo tenga listo, y que los precios de los alquileres no puedan subir m¨¢s que el IPC.

?C¨®mo son las zonas de mercado residencial tensionadas?

En la legislaci¨®n catalana eran municipios enteros. Los Ayuntamientos solicitaban esta condici¨®n a la Secretar¨ªa de Vivienda, por un periodo de un a?o, si los alquileres hab¨ªan subido sostenidamente por encima de la media catalana; o si las familias destinaban m¨¢s de un tercio de sus ingresos al alquiler. Con requisitos muy parecidos, en el texto de la futura Ley las zonas tensionadas pueden ser zonas m¨¢s reducidas: desde distritos censales (la unidad administrativa m¨¢s reducida) hasta municipios enteros. La declaraci¨®n est¨¢ previsto que la realicen los propios Ayuntamientos o Comunidades.

?A qu¨¦ propietarios afecta la regulaci¨®n?

La ley catalana impon¨ªa ajustarse al ¨ªndice (lo cual supon¨ªa bajar el precio si el propietario pretend¨ªa cobrar m¨¢s que en el contrato anterior) a todos los caseros, tanto si ten¨ªan un piso como mil. En la regulaci¨®n espa?ola se limitar¨¢ a los grandes propietarios: tienen esta consideraci¨®n las personas f¨ªsicas o empresas con 10 o m¨¢s viviendas (y contempla la posibilidad de que sean propietarios de cinco en una misma zona tensionada ¡°si est¨¢ motivado y justificado por la comunidad correspondiente¡±).

?Hay bonificaciones para los peque?os propietarios?

En el caso de los peque?os propietarios, tendr¨¢n incentivos fiscales para alquilar sus viviendas. Esta circunstancia, que apoya el PSOE pero no Unidas Podemos, suele recibir criticas por parte de las entidades expertas en vivienda, que rechazan las bonificaciones, que entienden que se costean con dinero de todos los contribuyentes.

?Qu¨¦ excepciones habr¨¢ para aplicar subidas de precio?

Las excepciones a la obligaci¨®n de ajustarse al ¨ªndice fueron objeto de arduo debate en Catalu?a. Al final, se exclu¨ªan, y de forma no completa sino proporcional, los casos en los que los propietarios hubieran realizado obras de rehabilitaci¨®n integral de los pisos. En la norma espa?ola, la previsi¨®n es que se puedan aumentar los alquileres hasta un 10% por reformas de mejoras que las entidades han tachado de ¡°rid¨ªculas¡±, como instalar un interfono.

?Afecta la norma espa?ola a las viviendas de alquiler de obra nueva?

S¨ª, lo que desincentivar¨¢ la promoci¨®n de alquiler a precio libre, aseguran varias fuentes del sector inmobiliario. En la legislaci¨®n catalana, se entend¨ªa que la obra nueva s¨ª puede salirse del mercado y por un periodo de entre tres y ocho a?os quedaba exenta de ajustar el precio al ¨ªndice.

?Y en el caso de los contratos de temporada?

La ley catalana indicaba que la norma afectaba a todas las viviendas en zonas tensas sujetas a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero algunos propietarios recurrieron a contratos de temporada (de un a?o m¨¢ximo de duraci¨®n) para esquivarla y fijar precios por encima del ¨ªndice. Ahora, voces como el Ayuntamiento de Barcelona o los Sindicatos de Inquilinas ven en los contratos temporales un posible ¡°coladero¡± de subidas esquivando la ley. La alcaldesa Ada Colau ha solicitado expl¨ªcitamente a Pedro S¨¢nchez una enmienda en el texto pactado para incluir estos contratos.

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