El rendimiento de los bienes urbanos utilizados por sus propietarios

Al estudiar el tratamiento de los rendimientos de bienes urbanos utilizados por sus propietarios es posible plantear el supuesto de un contribuyente que tiene una vivienda propia adquirida en 1975 por 1.500.000 pesetas, que en 1978 se declar¨® que ten¨ªa un valor de mercado de 3.000.000 de pesetas (revalorizaci¨®n permitida por la Ley 44178, reguladora del IRPF). El valor catastral en 1983, seg¨²n el recibo de la contribuci¨®n territorial urbana, es 1.657.000 pesetas.Nuestro lector se est¨¢ construyendo tambi¨¦n un chal¨¦ en Cercedilla, del que lleva pagados a la constructora 2.500.000 pesetas, seg¨²n las certificaciones, con un cr¨¦dito de 3.500.000 pesetas otorgado por la caja de ahorros, del que ha satisfecho, en concepto de intereses de prefinanciaci¨®n, 162.400 pesetas. Todos los datos, referidos a 1983.

La contestaci¨®n al supuesto est¨¢ basada en dos puntos:

1) Ingresos a declarar: 3% x 1.657.000 = 49.719. Gastos: 162.400. Rendimientos netos: 112.690.

2) Respecto al chal¨¦, no es preciso declarar rendimiento alguno, por cuanto a¨²n no est¨¢ siendo utilizado, al encontrarse en construcci¨®n.

Respecto a la vivienda propia, el 3% debe girar sobre el importe por el que dicho bien deba figurar a efectos del impuesto extraordinario sobre el patrimonio, y la Ley 50/77, que regula este impuesto, indica que se consignar¨¢ el valor catastral cuando se conozca.

La Administraci¨®n considera que el 3% debe girar sobre el valor actualizado (3.000.000 de pesetas en nuestro caso). Dicho criterio contradice lo dispuesto en la ley, norma de rango superior.

En el caso de los rendimientos de pisos cedidos, como, por ejemplo, un piso cedido al hijo, quien satisface todos los gastos (comunidad, luz, etc¨¦tera), las normas entienden que todas las prestaciones de servicio y bienes se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario. En este caso se aprecia que la retribuci¨®n por el uso del piso es el pago de los gastos inherentes al mismo.

El hijo no debe declarar nada, mientras que el padre debe dar como ingreso el importe de los gastos que satisface el hijo, y como gasto, los mismos importes, de suerte que el rendimiento neto ser¨¢ cero.

No obstante, y como podr¨ªa plantearse si el t¨¦rmino "utilizados por sus propietarios", que impondr¨ªa la estimaci¨®n en el impuesto de unos rendimientos presuntos (3% sobre el valor catastral) y no reales, debe entenderse en sentido f¨ªsico o en sentido jur¨ªdico, consideramos conveniente instrumentar un contrato de comodato (o de precario si no tiene plazo expresamente establecido) que evidencie la intenci¨®n del padre de enajenar en facultad de uso.