La imparable cuesta abajo del alquiler

Acceder a una vivienda en Espa?a se ha convertido en toda una odisea. El increible aumento de los precios -m¨¢s del 80% en los ¨²ltimos cinco a?os- complica enormemente la compra del piso, especialmente si es el primero, mientras el alquiler sigue su paulatino descenso. S¨®lo el 11,5% de las viviendas est¨¢n en este r¨¦gimen, un porcentaje muy bajo, debido, entre otras razones, a la reticencia de los propietarios hacia este mercado.

Los promotores proponen una sustancial rebaja de la fiscalidad para las inmobiliarias que se dediquen al arrendamiento

La escasa proporci¨®n del parque de vivienda en alquiler en Espa?a, el 11,5%, contrasta con la media europea, cercana al 40%

M¨¢s del 80% del parque en alquiler est¨¢ en manos de peque?os propietarios que han conformado un mercado muy opaco

El ¨²ltimo Censo de Poblaci¨®n y Vivienda, publicado hace unos d¨ªas por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) con datos de 2001, ha puesto de manifiesto, una vez m¨¢s, las singularidades que el mercado de la vivienda tiene en Espa?a. Frente a una cifra espectacular -aunque pol¨¦mica- de tres millones de viviendas vac¨ªas, y el mayor n¨²mero de viviendas por habitante de toda Europa, el alquiler sigue una inexorable cuesta abajo. Seg¨²n el INE, s¨®lo el 11,5% de todas las viviendas familiares est¨¢n en este segmento del mercado, la proporci¨®n m¨¢s baja de Europa.

Las alarmas han saltado cuando la construcci¨®n residencial ha roto todos los par¨¢metros. Los tipos de inter¨¦s est¨¢n en m¨ªnimos hist¨®ricos, el n¨²mero de viviendas construidas bate marcas consecutivas desde hace cuatro a?os y, sin embargo, acceder a un piso sigue siendo muy dif¨ªcil. La fuerte subida de precios se ha comido las ventajas registradas en la financiaci¨®n para la compra, y el alquiler, que en 1950 supon¨ªa m¨¢s de la mitad del parque inmobiliario principal, pr¨¢cticamente ha desaparecido como alternativa. Salvo en Canarias, donde la situaci¨®n permanece pr¨¢cticamente igual, el porcentaje de viviendas en alquiler en 2001 ha descendido en todas las comunidades aut¨®nomas con respecto al censo de 1991.

?Por qu¨¦ en Espa?a no existe apenas este tipo de mercado cuando en Europa, pese tambi¨¦n a un paulatino descenso, la vivienda en alquiler supone en torno al 39%? Seg¨²n los expertos, los motivos son varios. El primero, seg¨²n ha puesto de manifiesto Carme Trilla en un estudio comparado sobre la pol¨ªtica de vivienda en Europa, por la casi inexistencia de la vivienda p¨²blica en alquiler en Espa?a. Despu¨¦s, los expertos afirman que el alquiler privado se ha convertido en una inversi¨®n con riesgo, con ciertas dificultades en la gesti¨®n y con escasa rentabilidad.

Esas caracter¨ªsticas, comunes en toda Europa, son m¨¢s acentuadas en Espa?a por el hecho, entre otras cosas, de que son muy pocas las empresas que se dedican a este segmento del mercado, y los fondos inmobiliarios de inversi¨®n, pese a un crecimiento espectacular, apenas llevan unos a?os funcionando. M¨¢s del 80% del parque en alquiler est¨¢ en manos de peque?os propietarios que han conformado un mercado muy opaco. Muchos de ellos todav¨ªa recuerdan el secuestro de sus viviendas en manos de inquilinos que, al margen de cu¨¢l pudiera ser su situaci¨®n econ¨®mica, perpetuaban su estancia en la casa, durante generaciones, y a precios que durante d¨¦cadas estuvieron congelados.

Un nuevo marco

Las sucesivas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos han dado lugar a un marco completamente diferente, con rentas pactadas y actualizables y un periodo obligatorio m¨¢ximo de estancia del inquilino de cinco a?os. Pero no han conseguido eliminar todas las suspicacias. "Todav¨ªa", dice Cristina Narbona, responsable de vivienda del PSOE, "a muchos propietarios les asusta alquilar porque consideran que no hay suficientes garant¨ªas". De ah¨ª la paradoja de que el alquiler se est¨¦ convirtiendo en algo residual en un pa¨ªs con tantas viviendas vac¨ªas.

"En Europa", dice Narbona, "hay muchos instrumentos de pol¨ªtica de vivienda que aqu¨ª revitalizar¨ªan este segmento del mercado, pero no se est¨¢n utilizando". Entre otras medidas, propone ayudas especiales a los propietarios que pongan en el mercado sus viviendas vac¨ªas, ayudas fiscales a los inquilinos y, desde luego, medidas que agilicen los procedimientos judiciales en caso de impago, algo en lo que la coincidencia es general. Seg¨²n Jos¨¦ Ortiz, abogado especialista en arrendamientos, en caso de tener que acudir a los tribunales, un propietario tarda m¨¢s de un a?o en culminar un proceso de desahucio. "La casu¨ªstica", dice Ortiz, "es enorme, hay de todo, pero el propietario necesita m¨¢s garant¨ªas porque ahora le compensa m¨¢s tener el piso vac¨ªo que alquilarlo".

Entre otros motivos, porque la rentabilidad tampoco es un fuerte atractivo. Lo habitual, seg¨²n los expertos, es obtener un 4% sobre el valor de mercado de la vivienda, al que habr¨¢ que descontar el precio del mantenimiento del inmueble cada vez que cambia el arrendatario. Un porcentaje al que, dados los precios de los pisos, no se llega a veces en las grandes ciudades y que lleva a plazos de amortizaci¨®n de la vivienda que ser¨ªan muy largos, si no fuera porque la rentabilidad de la inversi¨®n en vivienda deriva, fundamentalmente, de su revalorizaci¨®n y no de la renta en alquiler. De ah¨ª que en Espa?a haya tan pocas empresas inmobiliarias patrimonialistas.

"Es una actividad que requiere inmovilizar muchos recursos", dice Manuel Mart¨ª, secretario general de la Asociaci¨®n Nacional de Promotores-Constructores (APCE) para la rentabilidad que se obtiene. Por ello propone que las inmobiliarias tengan un r¨¦gimen fiscal parecido al de los fondos de inversi¨®n, que pagan el 1% en el impuesto de sociedades en vez del tipo del 35%. "Cualquier empresario", dice Mart¨ª, "requiere seguridad, rentabilidad y liquidez".

Para fomentar el mercado, el Ministerio de Fomento se acerc¨® al sector con una serie de medidas incentivadoras. Entre ellas, un tipo reducido del 2% para las plusval¨ªas que las inmobiliarias reinviertan en viviendas de alquiler y modificaciones en los plazos de amortizaci¨®n. A cambio, las viviendas no deber¨ªan sobrepasar 90 metros cuadrados de superficie, tener una antig¨¹edad inferior a tres a?os, no haber sido construidas por las sociedad arrendadora y estar sujetas a limitaciones de renta. Concretamente, el alquiler m¨¢ximo ser¨ªa equivalente al salario m¨ªnimo interprofesional, estar¨ªa congelado los cinco primeros a?os y a partir de entonces se actualizar¨ªa seg¨²n el IPC.

La propuesta, que seg¨²n la APCE nunca se realiz¨® formalmente ni por escrito, no cay¨® bien en el sector, que no quiere ni o¨ªr hablar de rentas congeladas. "La soluci¨®n", insiste Mart¨ª, viene por la v¨ªa de los incentivos a las empresas de manera que se fomente la oferta y sea atractivo invertir en alquiler. Pero para ello hay que convertir el sistema en un sistema serio y seguro".

Esa seguridad que los propietarios echan en falta la vienen supliendo pidiendo un aval bancario al inquilino, lo que encarece el precio del alquiler. Y si sube mucho, la vivienda queda fuera de un mercado que ha derivado claramente hacia la compra.

Que Espa?a tenga el porcentaje m¨¢s bajo de vivienda arrendada de Europa no s¨®lo es fruto de la inseguridad de los propietarios ante los posibles conflictos y la poca rentabilidad. Es fruto tambi¨¦n de una pol¨ªtica que favorece claramente la compra y ha convertido gran parte del parque en alquiler en la soluci¨®n de quienes no pueden adquirirla.

Seg¨²n cita Carme Trilla en el estudio editado por la Fundaci¨®n La Caixa, la demanda de alquiler en Europa se configura en tres grandes bloques: familias en proceso de formaci¨®n y hogares en movimiento; familias que buscan seguridad en el alojamiento pero no tienen inter¨¦s en ser propietarias, y familias con incapacidad econ¨®mica para adquirir una vivienda adecuada. "En el caso de Espa?a", dice su estudio, "la escasa oferta de alquiler s¨®lo da una respuesta parcial al tercer bloque de demanda, pero claramente ahoga al primer bloque (j¨®venes y movilidad) y no da ninguna posibilidad a la demanda voluntaria". No es de extra?ar que la mitad de los espa?oles menores de 28 a?os, seg¨²n el INE, sigan solteros y en casa de pap¨¢ y mam¨¢.