La construcci¨®n

Durante los a?os de mayor crecimiento del ¨²ltimo ciclo (1997-2000), la construcci¨®n jug¨® un papel importante, creciendo por encima del PIB: 6% el valor a?adido bruto de la construcci¨®n frente al 4,2% del PIB, a precios constantes y en media anual. Esto es normal en los ciclos econ¨®micos espa?oles. Si tomamos el periodo de fuerte crecimiento 1986-1990, el diferencial entre la construcci¨®n y el PIB fue a¨²n mayor: 8,9% y 4,5%, respectivamente.

Tambi¨¦n era normal que en los a?os de bajo crecimiento sucediera lo contrario. As¨ª, en los a?os 1991-1996 se invirtieron los t¨¦rminos: la construcci¨®n cay¨® a una media anual del 1%, mientras que el PIB creci¨® al 1,5%. Las causas eran los ajustes que en las ¨¦pocas recesivas llevaban a cabo las familias y las empresas para rehacer sus maltrechas finanzas tras a?os de fuerte y desordenado crecimiento, los elevados precios alcanzados por los activos inmobiliarios y las subidas de los tipos de inter¨¦s que se produc¨ªan en los momentos ¨¢lgidos del ciclo. Las administraciones p¨²blicas, por su parte, tambi¨¦n ten¨ªan que recortar sus gastos (el cap¨ªtulo de la inversi¨®n siempre acababa pagando el pato) para poder controlar el d¨¦ficit p¨²blico, que se disparaba en cuanto la econom¨ªa empezaba a flaquear.

Los indicadores ya parecen se?alar una desaceleraci¨®n en la demanda de viviendas

Sin embargo, este patr¨®n c¨ªclico no se ha reproducido en los tres ¨²ltimos a?os de ciclo bajo. El crecimiento de la construcci¨®n se ha desacelerado, pero ha seguido siendo superior al del PIB (4,6 y 2,4%, respectivamente), como puede verse en el gr¨¢fico izquierdo. Los factores explicativos de esta anomal¨ªa c¨ªclica son varios. En primer lugar, las administraciones p¨²blicas no han tenido que recortar la inversi¨®n en infraestructuras al no producirse un deterioro del d¨¦ficit p¨²blico. Por lo que respecta a las familias, los tipos de inter¨¦s aumentaron durante 2000, provocando una retracci¨®n en la compra de viviendas en 2001, pero volvieron a bajar en los tres a?os siguientes, hasta situarse en niveles pr¨®ximos a cero en t¨¦rminos reales. Ello, unido a que haya seguido creciendo el empleo -aunque a un ritmo menor-, al aumento del n¨²mero de hogares, la inmigraci¨®n y la inversi¨®n extranjera, explican que la demanda de viviendas haya repuntado de nuevo. El fuerte aumento de sus precios (gr¨¢fico central) ha sido en gran medida contrarrestado por el alargamiento de los plazos de amortizaci¨®n de las hipotecas, posibilitado por los bajos tipos de inter¨¦s.

La bajada de los tipos (que ha hecho aumentar el valor de los activos mobiliarios e inmobiliarios) y la fuerte demanda explican, m¨¢s que las restricciones de oferta (suelo), el fort¨ªsimo aumento de los precios. Pero, esta subida tambi¨¦n est¨¢ teniendo un componente especulativo, autoalimentado por las expectativas de futuras revalorizaciones, lo que ha generado una demanda de inversi¨®n alternativa a otros activos financieros. Esta parte de la demanda, que algunos expertos sit¨²an entre el 15% y 20% del total, es la que ha podido provocar una cierta burbuja inmobiliaria.

Los indicadores del sector de la construcci¨®n parecen indicar ya una desaceleraci¨®n en la demanda de viviendas (gr¨¢fico derecho), al tiempo que la obra civil pasa un bache asociado al ciclo electoral. Esta ¨²ltima tender¨¢ a recuperarse, pero no as¨ª la vivienda, que podr¨ªa registrar tasas negativas a partir del pr¨®ximo a?o. Por ello, es de prever que la construcci¨®n, al contrario que en las fases c¨ªclicas expansivas anteriores, no sea un elemento dinamizador en la recientemente iniciada.

?ngel Laborda es director de coyuntura de la Fundaci¨®n de las Cajas de Ahorros (FUNCAS).