Metrovacesa pone fantas¨ªa a su futuro
Lanza el Plan F¨¦nix, en plena crisis del inmobiliario, con el que quiere aumentar un 22% anual su beneficio neto hasta 2010
No son p¨¢jaros del para¨ªso, el sector inmobiliario es hoy en Espa?a cualquier cosa menos el ed¨¦n, y Metrovacesa, pese a la onerosa factura del reciente divorcio entre sus mayores due?os, est¨¢ lejos de ser un mero nido de cenizas (cerr¨® 2007 con un beneficio neto atribuible de 1.255 millones de euros, aunque con una reducci¨®n del 29,9% respecto a 2006) como aquel del que resurgi¨® la mitol¨®gica Ave F¨¦nix. Nombre elegido, intencionadamente sin duda, por los gestores de la primera inmobiliaria espa?ola por capitalizaci¨®n burs¨¢til y por valor de los activos para bautizar un plan estrat¨¦gico 2008-2010 que han hecho p¨²blico esta semana. Algunos analistas, nada m¨¢s conocer su contenido, han se?alado que el plan es "dif¨ªcil de creer" (Ahorro Corporaci¨®n) y que es "demasiado optimista y ambicioso" (Ibersecurities). Y los analistas de Goldman Sachs han fijado un precio objetivo para sus acciones, 51,12%, que est¨¢ en torno a un 38% por debajo de su cotizaci¨®n de los ¨²ltimos d¨ªas.
El plan estrat¨¦gico 2008-2010 incrementa el peso relativo de la actividad patrimonial e internacional en las cuentas de Metrovacesa
F¨¦nix prev¨¦ que la inmobiliaria cierre 2010 con activos valorados en 17.313 millones de euros y una deuda financiera neta de 9.317 millones
F¨¦nix, el primer plan estrat¨¦gico de la inmobiliaria elaborado por la familia Sanahuja, fija una serie de objetivos y herramientas tendentes a consolidar a Metrovacesa en tres a?os como una de las cinco mayores empresas de su sector en Europa y como la primera de su actividad en Espa?a (prev¨¦ cerrar 2010 con activos valorados en 17.313 millones de euros, frente a los 12.879 millones actuales). El plan prev¨¦ tambi¨¦n que la inmobiliaria obtenga un beneficio neto de 884 millones en 2010, lo que supone un incremento medio anual del 22% durante los tres pr¨®ximos a?os.
Rasgos principales de la nueva estrategia de Metrovacesa son, entre otros, los siguientes:
- Cambio de modelo. El plan 2008-2010, que ha presentado el consejero delegado, Jes¨²s Garc¨ªa de Ponga, supone un cambio sustancial en su modelo de negocio inmobiliario (incrementa el peso relativo de su actividad patrimonial e internacional). La cartera patrimonial de Metrovacesa pasar¨¢ a representar al finalizar el trienio el 90% del total y un 45% de la misma estar¨¢ fuera de Espa?a (fundamentalmente en Francia, Alemania y Reino Unido). Su negocio promocional, que hoy representa apenas el 25% del total, se reducir¨¢ al 10% en el ejercicio de 2010.
El incremento del valor de los activos a precio de mercado hasta 2010 (tasa anual de crecimiento compuesto del 10%) lo quieren lograr los gestores aumentando la exposici¨®n a oficinas y centros comerciales del 67% al 85% y reduciendo el componente residencial del 25% al 10%. Tambi¨¦n se reducir¨¢ la exposici¨®n al mercado dom¨¦stico del 69% al 55%.
- B¨²squeda de socios. Tras la OPA lanzada sobre el 100% del capital de la inmobiliaria, los Sanahuja pueden alcanzar m¨¢s del 80%, pero ya han anunciado que prev¨¦n mantener Metrovacesa en Bolsa y que reducir¨¢n su participaci¨®n hasta un ratio de entre el 50% y el 60%, vendiendo parte de sus acciones a inversores institucionales, entre los que no descartan a entidades financieras, o incorporando a trav¨¦s de ampliaciones de capital en efectivo o a trav¨¦s de la incorporaci¨®n de activos a empresas de su sector. El consejero delegado, aunque insiste en un crecimiento org¨¢nico de Metrovacesa, admite incluso la posibilidad de una posible fusi¨®n con una inmobiliaria europea.
- Endeudamiento. F¨¦nix provocar¨¢ que la deuda financiera neta de Metrovacesa ascienda a 9.317 millones en 2010, la mayor de la historia del sector inmobiliario espa?ol. Una cifra que no parece alarmar, sin embargo, a Garc¨ªa de Ponga, que sostiene que el endeudamiento no llegar¨¢ al 53% en el trienio en comparaci¨®n con el valor de los activos, un porcentaje, dice, con el que la banca puede sentirse "c¨®moda". Considera, incluso, que en 2010 Metrovacesa puede repartir un dividendo cercano a los cuatro euros por acci¨®n.
Metrovacesa, seg¨²n comunic¨® el jueves a la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores (CNMV), pedir¨¢ autorizaci¨®n a su junta general de accionistas, convocada para el 14 de marzo, para que su consejo pueda realizar emisiones de t¨ªtulos de deuda por un m¨¢ximo de 1.500 millones. Con esta medida, la inmobiliaria persigue el doble objetivo de "contar con recursos para reestructurar la financiaci¨®n de la compa?¨ªa" y para poder captar de los mercados recursos para una eficaz gesti¨®n. "Se busca dotar a la compa?¨ªa de flexibilidad y capacidad de actuaci¨®n y respuesta en un mercado financiero cambiante", dice la inmobiliaria..
- Inversiones y ventas. F¨¦nix prev¨¦ que Metrovacesa invierta en el trienio 3.937 millones. En cuanto a venta de activos, destacan las ventas de suelo previstas (por unos 1.030 millones de euros en el conjunto del plan), que computar¨¢n como ingresos. Adem¨¢s, desinvertir¨¢ en otro tipo de activos (oficinas, centros comerciales, hoteles, residencias de estudiantes y de la tercera edad) dispersos en Espa?a y que no encajen con su negocio principal, por un importe conjunto de 1.347 millones de euros. El importe de estas enajenaciones se destinar¨¢, seg¨²n las previsiones del plan, a financiar parte de las inversiones, en concreto, los 2.122 millones que se emplear¨¢n en comprar activos (oficinas y centros comerciales, de calidad y ubicados en centros de negocios o lugares emblem¨¢ticos) y tambi¨¦n al desarrollo de aquellos proyectos que van a permanecer en la cartera de Metrovacesa (1.943 millones). El resto de la inversi¨®n, hasta 5.284 millones de euros, se destinar¨¢ a mantenimiento y al negocio de promoci¨®n.F¨¦nix se va a financiar, adem¨¢s de con las desinversiones citadas, con recursos propios y deuda.
- Exceso de optimismo
Algunos analistas han recibido F¨¦nix con un punto de escepticismo. "Con el escenario actual (ca¨ªda en picado de la actividad comercial en el ¨¢rea residencial, mayor dificultad para financiar proyectos patrimoniales, etc¨¦tera) este plan es dif¨ªcil de creer", se?ala un informe de Ahorro Corporaci¨®n.
Seg¨²n estos expertos, es muy dif¨ªcil que Metrovacesa logre los ambiciosos objetivos de su plan relativos a rotaci¨®n y venta de suelo dado que pocos inversores vaticinan una recuperaci¨®n a corto plazo del sector. La compa?¨ªa tambi¨¦n va a tener complicado cumplir el compromiso de rotar activos patrimoniales por valor de 379 millones de euros en 2008.
Una estimaci¨®n de crecimiento del valor de los activos netos del 25% en 2008, agregan estos expertos, "desaf¨ªa el actual clima de cautela del mercado: en mercados patrimoniales significativos como Londres se est¨¢n empezando a producir bajas de valoraci¨®n importantes".
Cabos sueltos
El plan 2008-2010 no s¨®lo es ambicioso, tambi¨¦n es madrugador. Lo present¨® el lunes su consejero delegado, Jes¨²s Garc¨ªa de Ponga, sin esperar a que se formalicen y completen algunos elementos clave del proceso de divorcio y de separaci¨®n de bienes pactado hace un a?o por la familia Sanahuja, por un lado, y por el ex presidente Joaqu¨ªn Rivero y su socio Bautista Soler, por otro, y otros compromisos adelantados por la nueva propiedad.
As¨ª, queda pendiente el reparto de la inmobiliaria francesa Gecina previsto para los primeros meses de este a?o. El m¨¢ximo accionista de Gecina, Joaqu¨ªn Rivero, ha recurrido ante el Tribunal de Apelaciones de Par¨ªs la decisi¨®n del supervisor del mercado franc¨¦s (AMF) de rechazar, alegando una posible concertaci¨®n entre accionistas para rehuir la obligaci¨®n de una OPA, su plan para traspasar activos de esa compa?¨ªa a Metrovacesa. La resoluci¨®n judicial se conocer¨¢ en mayo.
Asimismo, el Plan F¨¦nix sit¨²a en el segundo trimestre la emisi¨®n de bonos h¨ªbridos (acciones preferentes) por 700 millones prevista en la segregaci¨®n de Metrovacesa, y para el primer semestre una ampliaci¨®n de 500 millones de euros mediante una aportaci¨®n de activos de una sociedad de los Sanahuja.
Est¨¢ tambi¨¦n pendiente de autorizaci¨®n, aunque se tramita ya en la CNMV, la OPA que los Sanahuja han lanzado sobre el 100% de Metrovacesa. Ofrecen 83,21 euros por cada una de las acciones a las que va dirigida la oferta (los analistas aconsejan acudir a la misma en previsi¨®n de posteriores desplomes en su cotizaci¨®n) y en la pr¨¢ctica ¨¦sta se extiende sobre t¨ªtulos representativos del 29,4% de su capital (la familia Sanahuja controla ya un 70,52%). La operaci¨®n previsiblemente se realizar¨¢ en las pr¨®ximas semanas.
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