El precio de la vivienda usada cae un 8,6% y arrastra a la nueva

El mercado inmobiliario empez¨® el a?o mal, pero lo cierra peor a¨²n. La vivienda encadena otra bajada de precios al retroceder entre julio y septiembre por segundo trimestre consecutivo, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Los pisos usados se abarataron un 8,6% y arrastraron a todo el mercado a un retroceso medio del 3%. En cambio, las estad¨ªsticas del INE se?alan que la obra nueva se encareci¨® un 3,7%.

Los empresarios se apresuraron ayer a se?alar que eso no significa que los pisos reci¨¦n construidos sigan subiendo, sino que la estad¨ªstica recoge las escrituras del tercer trimestre de este a?o, que todav¨ªa se corresponden a pisos que se compraron en 2007.

Cuando el mercado de la vivienda iba viento en popa, los compradores iban a ver un piso y, si les gustaba, firmaban la compraventa con el promotor. La escritura se hac¨ªa cuando las obras terminaban. Y entre el primer d¨ªa y la firma ante notario sol¨ªa pasar m¨¢s de un a?o. "Los valores escriturados en el tercer trimestre corresponden a operaciones que se cerraron en varias ¨¦pocas, dependiendo de cu¨¢ndo se empezaran las obras. Desde los ¨²ltimos meses de 2006, cuando los precios sub¨ªan, hasta periodos de estabilidad de 2007. Incluso puede haber pisos de este a?o, cuando la ca¨ªda ha sido clara", explic¨® Pedro P¨¦rez, presidente del lobby de las grandes inmobiliarias, el G-14. Fuentes notariales consultadas coinciden con esta explicaci¨®n.

El 'stock' de pisos sin vender sigue creciendo y ya llega a los 700.000

"Nadie se cree que la obra nueva est¨¦ subiendo", dice Pedro P¨¦rez, del G-14

Los promotores se?alan que los precios han ca¨ªdo entre el 15% y el 20% en los ¨²ltimos doce meses, aunque en las zonas costeras la bajada puede ser mayor porque la demanda de segunda residencia es la que m¨¢s se ha resentido. "Nadie que busque una vivienda se cree que la nueva suba o baje menos que la usada, fundamentalmente porque est¨¢ en manos de empresas que acaban por reconsiderar los precios por el dif¨ªcil momento que viven", agreg¨® P¨¦rez.

De cualquier forma, los analistas consideran que la vivienda usada siempre marca la tendencia que seguir¨¢ el mercado en el futuro. "Es el producto que m¨¢s f¨¢cil puede ajustarse al contexto. Un piso nuevo o que se deba construir no se baja de precio de un d¨ªa para el otro, pero s¨ª uno que ya existe", afirm¨® el catedr¨¢tico de Econom¨ªa Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo.

Y de momento, pintan bastos para 2009. Todas las estad¨ªsticas apuntan a que los pisos siguen bajando, los de segunda mano con mayor intensidad que los nuevos. Pero el mercado no reacciona y las compraventas siguen desmoron¨¢ndose. En el mismo periodo que analiza el INE, del 1 de julio al 30 de septiembre, las compraventas de pisos cayeron un 30%, aunque en las comunidades del Mediterr¨¢neo llegaron a desplomarse hasta m¨¢s de un 42%.

El ritmo de construcci¨®n tambi¨¦n ha aflojado. Ante el par¨®n de la demanda, no se inician pisos. En los ¨²ltimos doce meses los promotores han iniciado un 40% menos de viviendas que en el a?o anterior. Pero todav¨ªa est¨¢n terminando los pisos que iniciaron en plena euforia del ladrillo y que se amontonan a lo ancho de toda Espa?a. En el tercer trimestre, seg¨²n el Ministerio de Vivienda, se terminaron 152.262 viviendas, un 2% m¨¢s que en el mismo periodo de 2006, lo cual eleva el inventario de viviendas sin vender, como m¨ªnimo, hasta las 700.000.

El tercer factor que indica que los pisos se seguir¨¢n abaratando es el r¨¢pido deterioro del mercado del suelo, cuyo precio se calcula, en parte, con una estimaci¨®n de lo que alguien podr¨ªa estar dispuesto a pagar por las viviendas que deben construirse en ¨¦ste. De acuerdo con los ¨²ltimos datos del Ministerio de Vivienda, los terrenos se han devaluado hasta niveles de 2005. Y como ya ocurre con el mercado de la vivienda, las transacciones siguen cayendo.

Con este panorama, la ¨²nica baza con la que parece contar el sector inmobiliario es la bajada del eur¨ªbor, que cerrar¨¢ el mes en un 3,4%. Respirar¨¢n las familias que tienen hipotecas y las promotoras que est¨¢n ahogadas por las deudas. Sin embargo, fuentes financieras se?alaron que si bien este descenso beneficia a quien ya tiene su pr¨¦stamo, no lo tendr¨¢ tan f¨¢cil quien quiera un pr¨¦stamo nuevo. "Las entidades financieras estamos aumentando en general el diferencial medio sobre el eur¨ªbor, aunque conservamos alguna promoci¨®n para los dos primeros a?os", aseguraron estas fuentes.

Tras la bajada anual del 3%, y del 1,7% respecto al segundo trimestre, se esconden descensos mucho m¨¢s bruscos en algunas comunidades aut¨®nomas. Catalu?a lidera las ca¨ªdas con un abaratamiento del 8,3%. Le siguen Madrid (-7%), el Pa¨ªs Vasco (-6,3%) y Navarra (-5,3%). Los precios tambi¨¦n cedieron en Arag¨®n, Asturias, Baleares, Cantabria, La Rioja y Ceuta. En el resto subieron por debajo del 3%, lo que en t¨¦rminos reales (descontada la inflaci¨®n) supone que en todas ellas los valores se mantuvieron bastante estables.

Pedro P¨¦rez atribuy¨® los descensos acusados de Catalu?a y Madrid a la subida "abrupta" que experimentaron durante los a?os de bonanza. Ambas comunidades registraron incrementos de precio interanuales superiores al 20% en esa ¨¦poca. En el otro extremo est¨¢n Extremadura y Galicia.

La otra explicaci¨®n que dio P¨¦rez es el stock sin vender, que obliga a muchos propietarios a "hacer un mayor esfuerzo para cerrar una transacci¨®n". Y esta cesi¨®n del promotor o el due?o de un piso se traduce en una bajada de precios. Garc¨ªa-Montalvo recuerda que Catalu?a es la segunda comunidad con un mayor inventario de viviendas y Extremadura la que menos.