Tres a?os de hecatombe inmobiliaria

La venta de viviendas en Espa?a ha empezado a crecer t¨ªmidamente y con altibajos en 2010, tras m¨¢s de dos a?os de permanente ca¨ªda, seg¨²n datos hechos p¨²blicos esta semana por el INE, y el n¨²mero de insolvencias se ha reducido un 14% en el segundo trimestre, aunque uno de cada tres concursos de acreedores sigue estando vinculado al inmobiliario. Magro consuelo, en cualquier caso, en el tercer aniversario de una crisis que en este sector se ha llevado ya por delante cientos de promotoras y cientos de miles de puestos de trabajo, que ha puesto en peligro y ha obligado a reestructurar una parte importante del sector financiero espa?ol, y que ha reducido a menos de una cuarta parte el valor, la capitalizaci¨®n, de las inmobiliarias cotizadas entre el 30 de junio de 2007 y el 30 de junio de 2010.

La crisis va a restar hasta mediados de 2011 y desde final de 2007 un 5,4% al PIB

Este a?o se har¨¢n menos de 100.000 viviendas, la octava parte que en 2006

Ba?uelos, Portillo, Figueras, Su?ol..., afrontan demandas en los tribunales

Las cajas acumulan 137.000 inmuebles por impagos y canjes de deuda

La depreciaci¨®n de la vivienda se ha acelerado adem¨¢s en julio, tras entrar en vigor el alza del IVA aprobada por el Gobierno, con una ca¨ªda interanual del precio de los pisos del 4,3%, seg¨²n el ¨ªndice Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa). El pinchazo de la burbuja inmobiliaria, sus efectos, no han concluido y, seg¨²n el Servicio de Estudios del Banco de Espa?a, seguir¨¢n lastrando el crecimiento hasta medidos de 2011. El organismo supervisor estima que la crisis inmobiliaria restar¨¢ un 5,4% del PIB total respecto al nivel al que lleg¨® en 2007 (ese a?o, la inversi¨®n residencial alcanz¨® un umbral sin parang¨®n en Europa, el 7,5% del PIB, y en 2011 apenas llegar¨¢ al 4%).

Se prev¨¦, adem¨¢s, seg¨²n informaci¨®n recogida este mi¨¦rcoles por el diario Cinco D¨ªas, avalada por expertos y basada en datos del Ministerio de Fomento, que este a?o se construyan en Espa?a "menos de 100.000 casas, la octava parte que en 2006".

Precisamente en ese a?o, previo al inicio de la transformaci¨®n en pandemia de la crisis estadounidense de las hipotecas basura en agosto de 2007 y al estallido de la burbuja dom¨¦stica, el sector del ladrillo fue una fiesta. Dinero barato y operaciones apalancadas, financiadas con deuda, colocaron a varias inmobiliarias, como Metrovacesa o Colonial, a la cabeza de su sector en Europa, y a sus atrevidos empresarios, en las glamurosas listas de los m¨¢s ricos del a?o. En 2006, 12 de las 35 mayores operaciones corporativas de financiaci¨®n en Europa las protagonizaron inmobiliarias espa?olas. Adquisiciones y fusiones y salidas a Bolsa, se sucedieron y cambiaron el mapa del sector.

As¨ª, y solo a modo de recordatorio y de forma sucinta, en abril de ese a?o sali¨® a Bolsa la inmobiliaria catalana Renta Corporaci¨®n; en mayo, la vallisoletana Parquesol y la valenciana Astroc (que unos meses despu¨¦s, en octubre, comprar¨ªa el 60% de la inmobiliaria del Grupo Rayet por 449,5 millones y Landscape, inmobiliaria del Banco Sabadell, por cerca de 1.000 millones), y en julio sali¨® al parqu¨¦ Riofisa (adquirida en 2007 por Colonial).

Tambi¨¦n en 2006 Metrovacesa, la primera inmobiliaria espa?ola, am¨¦n de refinanciar un cr¨¦dito de 3.200 millones suscrito un a?o antes para adquirir la francesa Gecina, se convirti¨® en escenario de una pugna entre la familia Sanahuja y Joaqu¨ªn Rivero (presidente de la compa?¨ªa) y Bautista Soler, con un cruce de OPA incluido, para hacerse con el control efectivo de la misma.

Al guateque de 2006 se sum¨® tambi¨¦n San Jos¨¦, la octava constructora, que se hizo en julio con el control de la ya citada Parquesol mediante una OPA pactada con la familia Fern¨¢ndez-Fermoselle, que tras la salida a Bolsa controlaba el 50,77% de su capital. Ferrovial cedi¨® tambi¨¦n en ese ejercicio su divisi¨®n inmobiliaria a la catalana Habitat por un importe de 2.200 millones de euros.

El fin de fiesta corri¨® a cargo de Luis Portillo, Rafael Santamar¨ªa y Fernando Mart¨ªn. El primero, a trav¨¦s de Inmocaral, tom¨® las riendas de Colonial mediante una OPA pactada con su socio de control, La Caixa, valorada en 3.761 millones de euros. El segundo, en una operaci¨®n similar acordada con Banesto, socio de referencia, se hizo con Urbis a trav¨¦s de una OPA de 3.317 millones lanzada por su inmobiliaria Reyal. Y el tercero promovi¨® a trav¨¦s de la firma que presid¨ªa, Martinsa, una OPA amistosa por el 100% de Fadesa, valorada en 4.045 millones.

?Qu¨¦ ha sido de tales bodas y fastos? ?Qui¨¦n se ha hecho cargo de la factura del guateque? Valga recordar que, am¨¦n del desplome generalizado de los resultados empresariales y de las valoraciones en Bolsa de las promotoras a causa del estallido de la burbuja, algunas de ellas se han visto incursas en procesos concursales, las antiguas suspensiones de pagos, como es el caso de Martinsa-Fadesa (la mayor bancarrota de la historia, con m¨¢s de 3.500 millones de euros impagados), Habitat (que en abril super¨® el proceso), Nozar (la sociedad con la que la familia Nozaleda particip¨® en buena parte de las operaciones de 2006) o Sacresa (la inmobiliaria utilizada en su d¨ªa por los Sanahuja para defenestrar a Rivero de la presidencia de Metrovacesa).

Muchas de las citadas inmobiliarias han cambiado en los ¨²ltimos tres a?os de manos -es el caso de Rayet, por ejemplo, que tuvo que hacerse cargo de Astroc, la empresa que en su d¨ªa la hab¨ªa adquirido, y lucha a¨²n por mantenerse a flote bautizada como Afirma primero y como Quabit despu¨¦s- o se han visto obligadas a canjear deuda por acciones y dar entrada a los bancos acreedores en su capital y a veces en su gesti¨®n, como son los casos de Colonial, Metrovacesa o Reyal.

Ejecutivos estrella de aquellos d¨ªas de vino y rosas han acabado en los juzgados por demandas y reclamaciones judiciales. As¨ª, Luis Portillo y Mariano Miguel Velasco han sido demandados por Colonial por la compra en su d¨ªa de Riofisa. La ¨²ltima junta de accionistas de Metrovacesa, celebrada hace unas semanas, ha acordado estudiar la presentaci¨®n de demandas judiciales contra el ex presidente de la inmobiliaria Joaqu¨ªn Rivero y contra Rom¨¢n Sanahuja. Accionistas de Astroc demandaron a su ex presidente Enrique Ba?uelos. Y la familia Rod¨¦s, propietaria de Media Planning, y el due?o de Mango, Isak Andic, reclaman en el juzgado a Habitat y a sus accionistas de referencia -la familia Figueras y Jos¨¦ Su?ol- que les devuelvan su inversi¨®n en la inmobiliaria en la ampliaci¨®n de capital de 2007. Algunos de aquellos ejecutivos se han quitado tambi¨¦n de en medio: Ba?uelos ha repetido jugada en Brasil y ha levantado un gran grupo inmobiliario, y Portillo se ha replegado a sus negocios agroalimentarios en Andaluc¨ªa.

Todas las inmobiliarias se han desprendido de activos, en la medida que han podido en la coyuntura actual, para reducir su endeudamiento y para poder mantener su actividad con el grifo del cr¨¦dito cerrado a cal y canto.

No ha sido suficiente. Las nueve principales compa?¨ªas cotizadas (Metrovacesa, Renta Corporaci¨®n, Quabit, Colonial, Fadesa, Reyal Urbis, Realia, Testa y Vallehermoso) sumaban un endeudamiento neto conjunto de 28.424,15 millones de euros al cierre del primer trimestre de este a?o. Metrovacesa se situaba como la inmobiliaria con mayor deuda, con 5.786,5 millones pendientes de refinanciaci¨®n. Tras ella aparece Martinsa-Fadesa, con un pasivo financiero de 5.737 millones, aunque la deuda total con la que se declar¨® en concurso ascendi¨® a unos 7.000 millones. Y en tercer lugar se situaba Reyal Urbis, que firm¨® en el ¨²ltimo momento, a mediados de mayo, un acuerdo con 50 bancos y cajas acreedoras para la refinanciaci¨®n de su deuda de 4.600 millones de euros, con el que la inmobiliaria evit¨® el riesgo de concurso. Despu¨¦s se situ¨® Colonial, con un pasivo de 4.252 millones (el 29 de junio cerr¨® un nuevo canje de deuda por acciones por importe de 1.804 millones). En ese mismo primer trimestre, Testa, filial de patrimonio de Sacyr, ten¨ªa 2.645 millones de deuda, y la promotora del mismo grupo, Vallehermoso, 1.693 millones de euros (este mes de agosto ha refinanciado 1.430 millones). La deuda de Realia alcanz¨® los 2.227 millones entonces; la de Afirma, los 1.480, y la de Renta Corporaci¨®n, los 285,8 millones.

Son deudas de las mayores inmobiliarias, cuantiosas, pero porcentualmente limitadas en relaci¨®n con las totales de su sector. Constructoras y promotoras, seg¨²n desvel¨® en marzo en la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola el director general de Regulaci¨®n del Banco de Espa?a, Jos¨¦ Mar¨ªa Rold¨¢n, adeudan a bancos, cajas y cooperativas casi medio bill¨®n de euros (445.000 millones, exactamente, que es una exposici¨®n excesiva de las entidades financieras en un sector con una prima de riesgo muy elevada). La tasa de dudosos de esa cartera se eleva al 9,6%, lo que significa que hay 42.720 millones de cr¨¦ditos impagados. Y 62.300 millones (un 14%) son pr¨¦stamos subest¨¢ndar, es decir, financiaci¨®n al corriente de pagos, pero con riesgo de entrar en mora y degenerar en p¨¦rdidas.

La banca ha sido c¨®mplice primero y v¨ªctima ahora de los excesos inmobiliarios. Las entidades financieras no han tenido m¨¢s remedio que incorporar a su balance una gran cantidad de inmuebles, procedentes tanto de particulares como de compa?¨ªas promotoras, y, con motivo de la presentaci¨®n de los resultados de 2009, casi la totalidad de las entidades ha realizado provisiones para cubrir su exposici¨®n al sector. Los inmuebles no son el negocio de la banca y lastran sus balances, pero no han tenido m¨¢s remedio que poner en marcha sus propias promotoras o encargar a terceros distintas estrategias comerciales para poder deshacerse de estos activos aunque sea a precios poco atractivos. De la dimensi¨®n del problema da idea el parque de viviendas a la espera de comprador que ten¨ªan las cajas de ahorros al concluir el pasado ejercicio, 137.000 inmuebles, seg¨²n datos hechos p¨²blicos en mayo por la Confederaci¨®n Espa?ola de Cajas de Ahorros (CECA). La consultora CB Richard Ellis, por su parte, calcula que a finales de este a?o la banca espa?ola tendr¨¢ en balance activos inmobiliarios por valor de 100.000 millones de euros.

Para afrontar la delicada situaci¨®n, el Banco de Espa?a exigir¨¢ a partir de octubre a bancos y cajas provisiones hasta el 30% del valor de los inmuebles con los que se queden como pago de deudas de sus clientes, si han transcurrido m¨¢s de 24 meses desde que los adquirieron. Una mayor provisi¨®n que, junto a otras nuevas exigencias, har¨¢ que el resultado de las entidades antes de impuestos se reduzca cerca de un 10%, seg¨²n reconoci¨® el banco emisor a finales de mayo.

Otros damnificados por los excesos de la burbuja son el empleo (el inmobiliario, en gran medida, situ¨® por debajo del 8% la tasa de paro en 2007 y la sit¨²a hoy por encima del 20%) y las arcas p¨²blicas (la actividad inmobiliaria catapult¨® los ingresos p¨²blicos al 41% del PIB en 2007 y el a?o pasado apenas equivali¨® al 34%).