Devolver el piso y saldar la hipoteca

Desde hace bastantes meses, el endeudamiento de algunas econom¨ªas europeas, incluyendo la espa?ola, est¨¢ bajo la atenta mirada de los mercados. Los casos de pa¨ªses peque?os como Irlanda o Islandia son bien conocidos. En el caso espa?ol, el endeudamiento total sobre el PIB, en torno al 350%, est¨¢ en el medallero del mundial de grandes econom¨ªas, detr¨¢s de Jap¨®n (470%) y Reino Unido (490%). Sin embargo, hay diferencias importantes en la composici¨®n de dicho endeudamiento: mientras en Jap¨®n es la deuda p¨²blica la que pesa como una losa, en el Reino Unido la mayor contribuci¨®n corresponde a las instituciones financieras. En el caso espa?ol, el endeudamiento de empresas no financieras ocupa la primera plaza de las grandes econom¨ªas. Solo pa¨ªses con mucho menor peso econ¨®mico, como Irlanda o Portugal, est¨¢n por encima. Del endeudamiento de las sociedades no financieras, una parte corresponde a la financiaci¨®n de grandes multinacionales espa?olas. Sin embargo, otra parte est¨¢ enterrada en el sector inmobiliario espa?ol. Esta es la parte preocupante.

La legislaci¨®n espa?ola no est¨¢ adaptada para resolver el elevado endeudamiento familiar

Se podr¨ªa pensar en aceptar la daci¨®n en pago como f¨®rmula para resolver el problema

El endeudamiento de las familias espa?olas no alcanza la importancia relativa del endeudamiento empresarial en el ranking internacional. Con una proporci¨®n en torno al 87% del PIB, est¨¢ claramente por debajo del Reino Unido o EE UU, aunque haya superado con creces la media de la eurozona (alrededor del 62%). El principal problema del endeudamiento familiar espa?ol no es, por tanto, su nivel, sino la rapidez con la que ha crecido y la inadaptaci¨®n de la legislaci¨®n espa?ola para resolver situaciones de elevado endeudamiento familiar. Aunque la morosidad hipotecaria de las familias se encuentra en l¨ªmites manejables (2,58%), el n¨²mero de ejecuciones hipotecarias se est¨¢ acelerando: el a?o pasado fueron 93.319, y este a?o, solo en el primer semestre, ya alcanzaban las 51.975. Estas cifras infravaloran el problema, puesto que una petici¨®n puede suponer la subasta de varios inmuebles, si bien es cierto que la estad¨ªstica incluye no solo familias. El n¨²mero de ejecuciones del primer semestre de 2010 es similar al de todo el a?o 2008 y representar¨ªa un 23% de las compraventas del primer semestre de 2010 si cada ejecuci¨®n fuera un inmueble.

?Qu¨¦ pueden hacer las familias para rebajar o hacer frente al sobreendeudamiento? Una posibilidad es ahorrar para saldar deuda. Pero con una tasa de desempleo del 20% y con un 40% de los parados viviendo en familias sin ning¨²n miembro empleado, esta soluci¨®n parece dif¨ªcil. Una segunda posibilidad es declarar una suspensi¨®n de pagos. En este tema, el r¨¢pido crecimiento del endeudamiento familiar ha pillado fuera de juego al legislador. A diferencia de otros pa¨ªses con una larga tradici¨®n de fuerte endeudamiento familiar como EE UU, en Espa?a no existe una legislaci¨®n concursal adecuada para las familias. De hecho, desde una sentencia de finales de 2004, se estira la Ley Concursal para aplicarla a familias. Pero esta f¨®rmula es cara, larga y complicada para las unidades familiares. La reforma de marzo de 2009 ayud¨® poco. En unos d¨ªas comenzar¨¢ la discusi¨®n del anteproyecto de una nueva reforma de la Ley Concursal.

La tercera soluci¨®n es la modificaci¨®n de las condiciones hipotecarias. En Estados Unidos, donde los embargos se cuentan por millones, el Gobierno puso en marcha en marzo de 2009 el programa Consigue que tu vivienda sea asequible (Making home affordable) para favorecer la modificaci¨®n de cr¨¦ditos hipotecarios y evitar embargos. El programa est¨¢ destinado a compradores de primera residencia de una vivienda de menos de 729.750 d¨®lares comprada antes de enero de 2009, cuyo pago mensual sea superior al 31% de la renta y con problemas financieros documentados (desempleo, incapacidad temporal, etc¨¦tera). El objetivo es modificar el cr¨¦dito para reducir el tipo de inter¨¦s, extender el plazo, diferir el pago del principal o incluso cancelar parte del principal. El Gobierno de EE UU ofrece incentivos: 1.000 d¨®lares por modificaci¨®n, 1.000 d¨®lares/a?o por modificaci¨®n exitosa (si el consumidor sigue pagando), un d¨®lar por cada d¨®lar si se consigue reducir el pago hipotecario del 38% al 31% de la renta, etc¨¦tera. A pesar de este dise?o incentivado, hasta mediados de diciembre se hab¨ªan firmado solo 520.000 modificaciones permanentes (el objetivo era ayudar a 4-5 millones de familias), y muchas de estas han resultado en incrementos de la deuda al a?adir todo tipo de cargos.

En el caso espa?ol se puso en marcha una moratoria hipotecaria en marzo de 2009 para que los desempleados con una hipoteca de menos de 170.000 euros pudieran dejar de pagar el 50% de la cuota hipotecaria, con un m¨¢ximo de 500 euros, durante tres a?os y a devolver en 15 a?os. La moratoria espa?ola ha sido un rotundo fracaso: hasta junio de 2010 se ha utilizado ¨²nicamente el 1,3% del total disponible en la l¨ªnea ICO (6.000 millones).

En el tema de las modificaciones hipotecarias es preciso tener muy en cuenta los incentivos de los bancos para realizarlas y las condiciones de elegibilidad de los hipotecados. En principio, los bancos deber¨ªan estar interesados en una modificaci¨®n, puesto que intentan evitar aumentos en la tasa de morosidad por sus efectos sobre los ratings, y una ejecuci¨®n hipotecaria implica normalmente la p¨¦rdida de en torno al 50% del valor del bien. Pero una modificaci¨®n requiere que el banco ponga recursos (personas, soluciones inform¨¢ticas, etc¨¦tera). Adem¨¢s, muchos morosos volver¨ªan a pagar incluso sin la modificaci¨®n. Por otra parte, al menos en EE UU, el 50% de las modificaciones resultan en una vuelta a la mora al poco tiempo.

La cuarta f¨®rmula para hacer frente al sobreendeudamiento hipotecario es la daci¨®n en pago: devolver la vivienda y saldar la deuda. Asociaciones de consumidores, movimientos sociales, etc¨¦tera, proponen esta medida. Incluso Converg¨¨ncia i Uni¨® (CiU) llev¨® hace unos d¨ªas esta propuesta al Pleno del Congreso de los Diputados, encontrando la oposici¨®n frontal del grupo socialista. En la actualidad, los productos hipotecarios en Espa?a son generalmente pr¨¦stamos personales con garant¨ªa hipotecaria. Esto quiere decir que si el cliente no puede pagar y devuelve una vivienda cuyo valor de mercado es inferior a la deuda (seg¨²n Standard & Poor's, esto ya sucede en un 8% de las hipotecas espa?olas), a¨²n debe la diferencia. No parece conveniente cambiar las reglas del juego a estas alturas para las hipotecas ya concedidas. Si los contratos incluyen cl¨¢usulas abusivas, hay que denunciarlas, pero la condici¨®n b¨¢sica del contrato es clara y conocida. El argumento de que en otros pa¨ªses los pr¨¦stamos hipotecarios son diferentes puede servir para pensar en cambios futuros, pero no para alterar la naturaleza de las hipotecas ya concedidas. Es cierto que las entidades financieras est¨¢n aceptando daciones de empresas inmobiliarias para evitar apuntar esos cr¨¦ditos como morosos. Pero la tasa de morosidad de las familias es cuatro veces menor que la correspondiente tasa de las inmobiliarias, por lo que hay menos incentivos a aceptar daciones de particulares.

Ahora bien, los que proponen cambiar la legislaci¨®n de pr¨¦stamos hipotecarios tambi¨¦n deben ser conscientes de sus efectos. Hasta el momento, los bancos espa?oles transfieren a las familias el riesgo de cambios en los precios de la vivienda y el tipo de inter¨¦s (recordemos que el 96% de los pr¨¦stamos se conceden a tipo variable). Por este motivo, ofrec¨ªan diferenciales muy bajos frente al tipo de referencia. Si se cambiara la naturaleza de los contratos hipotecarios, entonces los pr¨¦stamos ser¨ªan mucho m¨¢s caros. Quiz¨¢ esto sea una buena idea para evitar el sobreendeudamiento futuro de las familias, pues refleja mejor el riesgo de comprar una vivienda. Tambi¨¦n se deber¨ªa mirar a otros pa¨ªses y hacer del pr¨¦stamo a tipo fijo el producto mayoritario.

En resumen, no parece razonable aceptar la daci¨®n en pago, vinculada a hipotecas ya concedidas, como f¨®rmula obligatoria o impuesta judicialmente. El impacto de esta medida sobre los balances bancarios podr¨ªa provocar que los beneficios para las familias sobreendeudadas se transformaran, siguiendo la doctrina imperante en la actualidad, en costes para todos los contribuyentes. En el futuro se podr¨ªa pensar en hipotecas a la americana. Para las hipotecas ya firmadas por familias que se encuentran en situaci¨®n de estr¨¦s financiero se debe pensar en modificaciones hipotecarias. Pero hay que estructurar con mucho cuidado los incentivos de los bancos para aceptar dichas modificaciones antes de poner en marcha un programa con apoyo p¨²blico.

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo es catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universidad Pompeu Fabra.