La burbuja que no se acaba de desinflar

Durante los ¨²ltimos a?os se ha hablado de una inminente bajada de los precios de la vivienda en nuestro pa¨ªs, en lo que se ha denominado 'el pinchazo de la burbuja inmobiliaria'. Sin embargo, ¨¦ste no acaba de producirse y en 2004 la vivienda se revaloriz¨® algo m¨¢s de un 17%, cuando los agentes del sector esperaban que se situara en torno al 10%.

En el primer trimestre de 2005 ha ocurrido algo parecido y el incremento en el precio ha sido de un 15,73% en t¨¦rminos interanuales, con respecto a igual periodo del a?o anterior, seg¨²n los datos facilitados por el Ministerio de Vivienda. Ahora ya no se habla de 'burbuja' ni de 'pinchazo', las subidas moderadas y el fin de ciclo es la nueva apuesta.

El 2004 fue el octavo a?o en que, de forma consecutiva, subieron los precios de la vivienda en nuestro pa¨ªs. El ciclo comenz¨® en 1997, cuando la recuperaci¨®n econ¨®mica tuvo un impacto negativo en los precios de la vivienda y los precios subieron un 3,4%. El fin de la crisis econ¨®mica y la carest¨ªa de alternativas de inversi¨®n llevaron a muchos ciudadanos a pensar en la vivienda como alternativa para obtener beneficios de su dinero.

Desde entonces ha ido a?o tras a?o batiendo records. Si en el 2000 se registr¨® la mayor subida en una d¨¦cada (12,5%), en 2002 se experiment¨® la mayor subida desde 1989, (14,7%) multiplicando por siete la inflaci¨®n prevista por el Gobierno. En 2003 el ciclo alcista continu¨® hasta alcanzar la mayor subida en 14 a?os y la m¨¢s fuerte desde que comenz¨® el boom inmobiliario.

El pinchazo que nunca lleg¨®

Aunque la idea de una sobrevaloraci¨®n de los precios de la vivienda lleva varios a?os vigente, ya en agosto de 2003 el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espa?a vaticin¨® en que la 'burbuja' estallar¨ªa a medio plazo, con una bajada en los precios de hasta el 30% cuando "la desproporci¨®n de la oferta se coma la demanda futura", quiz¨¢s el momento en el cual saltaron todas las alarmas sobre un posible desinfle del mercado inmobiliario a corto plazo, fue en junio de 2004. El pistoletazo de salida fue un reportaje de la revista 'The Economist' donde se denunciaba el aumento del 121% de los precios de la casas en Espa?a entre 1997 y 2004, s¨®lo superado en Europa por el mercado irland¨¦s.

La revista econ¨®mica hablaba de un posible 'pinchazo de la burbuja' tanto en Espa?a, como en Reino Unido, Holanda, Australia, Irlanda, Nueva Zelanda y Estados Unidos. Su principal argumento era que el incremento de los precios de las casas no hab¨ªa sido paralelo al de los salarios y los alquileres, lo que podr¨ªa hacer que a corto plazo el mercado se desinflara de forma brusca, hasta en un 30%.

El propio Fondo Monetario Internacional (FMI), con Rodrigo Rato al frente, alert¨® meses despu¨¦s del riesgo de una "inminente" y "brusca" correcci¨®n del precio de la vivienda. Pero la realidad es que por el momento la oferta no acaba de comerse a la demanda. Los bajos tipos de inter¨¦s, la demanda extranjera, y la llegada de inmigrantes que favorecen la inversi¨®n inmobiliaria, son los datos esgrimidos por los expertos para justificar este error de c¨¢lculo.

Moderaci¨®n: la palabra de moda

Ahora nadie quiere hablar de 'pinchazo', nadie ha o¨ªdo hablar de ¨¦l y todos niegan la existencia de la 'burbuja'. La nueva apuesta es la moderaci¨®n. Se habla de s¨ªntomas de un pico en el ciclo inmobiliario, que se puede ver: en la ralentizaci¨®n en el ritmo de subida de los precios, en el alargamiento de los plazos de venta de las viviendas y en la tendencia al alza de los tipos de inter¨¦s.

Para Natalia Aguirre, directora de estrategia de la empresa de an¨¢lisis de inversi¨®n Renta 4, "los precios se moderar¨¢n, tender¨¢n a estabilizarse, pero sin grandes ca¨ªdas". Sin embargo, este mensaje tampoco resulta novedoso, ya en 2002 el entonces Secretario de Estado de Econom¨ªa, Lu¨ªs de Guindos dec¨ªa que no se pod¨ªa hablar de 'burbuja inmobiliaria', pero que por el contrario el precio se ir¨ªa "estabilizando en los pr¨®ximos meses hacia cifras razonables". Pero como se ha podido comprobar esta otra percepci¨®n de la realidad inmobiliaria espa?ola tampoco ha sido acertada.

La idea de la moderaci¨®n es compartida por m¨¢s expertos, Emilio Ontiveros, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universidad Aut¨®noma de Madrid y presidente de la Asociaci¨®n de Analistas Financieros Internacionales (AFI) es uno de ellos. En su opini¨®n, la demanda de vivienda se va a ir moderando ligeramente y con ello los precios converger¨¢n hac¨ªa un 10% de subida interanual. Seg¨²n explica Ontiveros "un equilibrio a corto plazo es casi imposible debido a factores como la demanda de europeos, la inmigraci¨®n y una fiscalidad c¨®mplice de la adquisici¨®n".

Sin embargo, desde enero los pisos han subido en un 4,3% sus precios, cifra que de mantenerse lo que resta de a?o, dejar¨ªa 2005 con un incremento cercano al 18%, nada que ver con la moderaci¨®n anunciada.

?Acciones o ladrillos?

Este incremento del precio de los inmuebles est¨¢ ¨ªntimamente relacionado con que la vivienda es la principal fuente de inversi¨®n en el mercado espa?ol. En este sentido, a pesar de que casi todos los expertos consultados hablan de una rentabilidad en la vivienda en torno al 8% para 2005, los inversores no se ponen de acuerdo si la mejor apuesta de revalorizaci¨®n es la vivienda u otros activos como la Bolsa, que ya en 2004 super¨® por segundo a?o consecutivo a la vivienda en rentabilidad.

El ?ndice General de la Bolsa Espa?ola subi¨® en 2004 un 18,70% frente al 17% de la vivienda. En este sentido, desde el grupo de inversi¨®n Renta4 se apunta que "la inversi¨®n en bolsa cuenta con el apoyo de un crecimiento econ¨®mico robusto, unos s¨®lidos resultados empresariales y unas valoraciones a¨²n atractivas que hacen que en la relaci¨®n rentabilidad- riesgo seamos m¨¢s favorables a la inversi¨®n en bolsa que a los inmuebles".

Pero este supuesto no es compartido por todos, ya que aunque la inversi¨®n inmobiliaria tuviera ¨¦ste a?o una revalorizaci¨®n similar a la de la Bolsa, en el entorno del 6% y el 8%, los tiempos de venta de la vivienda se van a alargar y en este sentido el tiempo es dinero.

El actual momento de la bolsa espa?ola, en niveles similares o inferiores a los de principios de a?o, tampoco ayuda a que los inversores cambien el ladrillo por las acciones. Los ciudadanos siguen viendo en la vivienda el valor m¨¢s seguro y m¨¢s rentable, ya que incluso en el caso de que la bolsa ofrezca un mejor rendimiento, todo depende del valor en que tengamos nuestra inversi¨®n puesto que su revalorizaci¨®n es mucho menos homog¨¦nea que la de la vivienda.

En este sentido, Ismael Pic¨®n, gerente de la Asociaci¨®n Profesional de Sociedades de Valoraci¨®n (ATASA), cree que en teor¨ªa la mala situaci¨®n actual de los mercados de valores no deber¨ªa influir en el precio de la vivienda ya que "el dinero que sale de la bolsa no va a la vivienda, son mercados distintos. Aquel que apuesta por vivienda lo hace a un largo plazo mientras que, el que lo hace por la bolsa busca beneficios en un menor espacio de tiempo".

Sistema Agotado

El crecimiento espa?ol de los ¨²ltimos a?os ha venido marcado por dos grandes pilares como han sido los bajos tipos de inter¨¦s y la construcci¨®n. Pero el modelo parece agotado, si las previsiones de venta de pisos se van alargando se tendr¨¢ que moderar la construcci¨®n y Espa?a perder¨¢ competitividad.

En este sentido, parece que la buena noticia puede llegar desde el Banco Central Europeo, que seg¨²n Natalia Aguirre de Renta4 "no deber¨ªa subir los tipos m¨¢s de un 0,25% o un 0,5% en 2005, desde el 2% actual".Este hecho permitir¨ªa que los espa?oles sigan viendo una buena oportunidad en la vivienda por las facilidades crediticias que dan unos tipos de inter¨¦s bajos.

Sin embargo, el momento actual parece el propicio para que el mercado espa?ol cambie de modelo. Con un horizonte donde Espa?a va a perder, en favor de los nuevos pa¨ªses comunitarios, los fondos de Cohesi¨®n que le aporta la UE y con una cada vez mayor deslocalizaci¨®n de las grandes empresas, y con la buena noticia de tener el d¨¦ficit casi a cero, Espa?a puede permitirse arriesgar en un modelo que le confirme entre las primeras econom¨ªas mundiales. Lo que parece claro, es que Espa?a no puede seguir creciendo a base de ladrillos, necesita un nuevo modelo econ¨®mico y la buena situaci¨®n de su econom¨ªa deja un margen de maniobra que no se puede desaprovechar.