Tienes una vivienda vac¨ªa, ?mejor venderla o alquilarla?
La decisi¨®n depende de muchos factores personales pero, si se atiende solo al mercado inmobiliario, las condiciones parecen ser m¨¢s propicias para el arrendamiento
Viento en popa para quien disponga de una vivienda desocupada hoy en Espa?a. O al menos eso parece. La reactivaci¨®n del mercado inmobiliario es un hecho sobre el que el consenso de los operadores del sector es pr¨¢cticamente un¨¢nime. Y est¨¢ fundamentado en sus cifras m¨¢s llamativas. Por un lado, el precio del metro cuadrado de la vivienda de segunda mano subi¨® el mes pasado un 4,8% con respecto al mismo per¨ªodo del a?o anterior, el mayor incremento interanual registrado desde mayo de 2007, antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, cuando creci¨® un 5,4%. Por el otro, en septiembre el precio de la vivienda en alquiler aument¨® un 9,7% interanual y encadena dos a?os y siete meses de incrementos ininterrumpidos, seg¨²n datos de la agencia online Fotocasa.
En esta mejora ¨Ccuya distribuci¨®n es, sin embargo, desigual en el territorio espa?ol, y cuyos vol¨²menes no alcanzan todav¨ªa los niveles de la ¨¦poca del boom¨C el propietario de una vivienda en la que no vive se preguntar¨¢ si le conviene esperar precios m¨¢s altos para venderla y aprovechar este tiempo para alquilarla, u ofrecerla directamente en el mercado de la compraventa. Los expertos contestan que es una cuesti¨®n de dif¨ªcil soluci¨®n, porque depende de muchos factores, algunos de ellos muy vinculados a las distintas situaciones personales de los propietarios. Se atisba, sin embargo, cierta propensi¨®n hacia el alquiler.
Precio de venta, al alza
El precio medio de la vivienda de segunda mano a la venta se situ¨® el mes pasado en 1.716 euros el metro cuadrado. En el tercer trimestre, se ha incrementado un 1,3%. Es el quinto aumento consecutivo que registra el ¨ªndice de Fotocasa, lo que significa que las subidas por trimestres empezaron hace justo un a?o y no han parado todav¨ªa.
En las grandes ciudades la tendencia es claramente al alza. La variaci¨®n interanual en Barcelona es del 19,3% y un metro cuadrado en la Ciudad Condal val¨ªa en septiembre 4.362 euros. En Madrid, donde el precio es de 3.054 euros el metro cuadrado, el incremento con respecto al mismo mes del a?o pasado es del 8,8%. La revalorizaci¨®n del metro cuadrado en estas dos ciudades ha ocurrido en todos sus distritos.
Destacan tambi¨¦n otras localidades como Palma de Mallorca (22,9%) y Hospitalet de Llobregat (Barcelona, 18%). Entre los lugares donde el aumento ha sido m¨¢s acusado, la inmobiliaria se?ala tambi¨¦n Ibiza (18,2%).
Comprar para alquilar, una inversi¨®n rentable
?Mejor vender ya, entonces? No est¨¢ tan claro. ¡°El precio de la vivienda en Espa?a subir¨¢ un 3% en 2017 y a finales de a?o el aumento habr¨¢ llegado al 6% en las grandes ciudades y sus ¨¢reas metropolitanas¡±, asegura el subdirector general de Donpiso, Emiliano Berm¨²dez. ¡°No obstante, no podemos olvidar que en muchas partes del pa¨ªs los datos son muy distintos¡±, subraya el responsable de esta agencia inmobiliaria. Como en Murcia, Extremadura y Castilla-La Mancha, donde en el segundo trimestre los incrementos con respecto al mismo per¨ªodo del a?o anterior fueron muy escasos, entre un 0,3% y un 0,8%, seg¨²n el INE. Algunas Comunidades Aut¨®nomas como Pa¨ªs Vasco o Navarra, adem¨¢s, se alejan significativamente del volumen de compraventas que se registra en otras regiones.
¡°En este sentido¡±, se?ala Berm¨²dez, ¡°existen ¨¢reas concretas ¨Ccomo las grandes ciudades o las zonas costeras con m¨¢s demanda¨C donde el alquiler de una vivienda podr¨ªa convenir al propietario¡±. Seg¨²n un informe de Fotocasa, Catalu?a, Canarias, Madrid y Murcia son las Comunidades Aut¨®nomas donde es m¨¢s rentable comprar una vivienda y ponerla en alquiler, con una tendencia al alza. As¨ª, Catalu?a ofrece una rentabilidad del 6,6% (frente al 6,1% en 2016 y el 5,4% de 2015), seguida de Canarias (6%, frente al 6,1% en 2016 y el 5,4% en 2015), Madrid (5,9%, frente al 5,6% en 2016 y el 5,2% en 2015) y Murcia (5,9%, frente al 5,6% en 2016 y el 5,1% en 2015). La rentabilidad media anual que se puede obtener en Espa?a de un inmueble comprado para ponerlo posteriormente en r¨¦gimen de alquiler es del 5,7%, cuatro d¨¦cimas m¨¢s que el a?o pasado. ¡°Ni la deuda p¨²blica ni los dep¨®sitos ofrecen un retorno parecido¡±, subraya Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa.
Buenas oportunidades de financiaci¨®n
En cuanto al precio medio de la vivienda en alquiler, el metro cuadrado se situaba en septiembre en 7,97 euros y, en el tercer trimestre, descendi¨® un 1,7%. De entre las grandes ciudades, destaca Barcelona, con una subida interanual del 7,5% (15,12 euros el metro cuadrado al mes) y Madrid, con un incremento del 9,9% (13,09 euros). Pero tambi¨¦n localidades de la provincia de Barcelona, como Santa Coloma de Gramanet (23,2%) y Sitges (17,5%), o Vitoria (16,7%).
¡°En una posici¨®n econ¨®mica holgada, la posibilidad de arrendar una vivienda cuyo precio a¨²n no ha llegado a su m¨¢ximo podr¨ªa ser recomendable¡±, reflexiona Berm¨²dez. ¡°Sin embargo, para los que buscan ceder su vivienda para acto seguido adquirir otra, es un buen momento para vender, ya que el mercado presenta alto dinamismo y las entidades ofrecen buenas financiaciones¡±, a?ade.
Unas circunstancias que confirma Ricardo Gulias, director de la empresa de intermediaci¨®n financiera Tu Soluci¨®n Hipotecaria. Aunque los tipos de inter¨¦s est¨¦n a niveles ¨ªnfimos y, por ello, se prev¨¦ una subida a largo plazo, este experto cree que se quedar¨¢n en m¨ªnimos los pr¨®ximos tres o cuatro a?os. Para los clientes m¨¢s conservadores, existen hipotecas a tipo fijo que rondan el 2,2% a 30 a?os. ¡°La banca est¨¢ siguiendo criterios m¨¢s estrictos en la concesi¨®n de hipotecas que antes de la crisis; pese a ello, hay m¨¢s ganas de dar pr¨¦stamos, ya que es la mejor manera de fidelizar un cliente¡±, admite Gulias. En su opini¨®n, la mayor concesi¨®n de pr¨¦stamos provoca un efecto llamada que se traduce en un alza de los precios.
Distintas fiscalidades
M¨¢s all¨¢ de las ventajas del alquiler con respecto a la venta ¨Cun par de semanas para hacer un contrato; el mantenimiento de las escrituras; y procedimientos burocr¨¢ticos muchos m¨¢s ¨¢giles, se?ala Toribio¨C hay que tener en cuenta tambi¨¦n las distintas imposiciones fiscales que se aplican en los dos casos. El rendimiento neto del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda ¨Cexcepto las casas para turistas¨C se reduce un 60%, seg¨²n la Ley de IRPF. Asimismo, se pueden deducir muchos otros gastos.
La venta, por el contrario, ¡°generar¨¢ una ganancia o una p¨¦rdida patrimonial, que es consecuencia de la alteraci¨®n en la composici¨®n del patrimonio y se tendr¨¢ que declarar¡±, afirma Rebeca V¨¢zquez, experta fiscal del comparador bancario iAhorro.
Si tienes mucho dinero, vende cuando quieras
Quien tenga la suerte de moverse por el mercado inmobiliario de lujo no padecer¨¢ los aleas del resto del sector, en opini¨®n del socio fundador de Barnes Spain, Emmanuel Virgoulay. "En propiedades de alto standing el precio medio fluct¨²a algo menos que en precios est¨¢ndar, as¨ª que el momento actual puede presentar condiciones parecidas a las que se puedan dar a corto o medio plazo", concede el responsable de esta empresa de real estate de lujo, quien subraya tambi¨¦n el dinamismo de este mercado por la falta de oferta y una demanda estable en las grandes ciudades. "Los inversores con una capacidad econ¨®mica elevada pueden jugar con los tempos a la hora de comprar y de vender", concluye.
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