Los clones de paradores nacionales

Espa?a tiene uno los parques hoteleros m¨¢s modernos de Europa: no solo en el sol y playa o en la red urbana, sino tambi¨¦n en la emergente hoteler¨ªa ¡®tem¨¢tica¡¯, esos hoteles en edificios singulares o hist¨®ricos. Francia tiene sus ch?teaux e Inglaterra sus manor houses, pero la oferta espa?ola, tal vez porque es m¨¢s reciente, suelen ser m¨¢s moderna y sofisticada. Pese a su envoltorio cl¨¢sico, los nuevos hoteles ¡®hist¨®ricos¡¯ de la pen¨ªnsula despliegan lo ¨²ltimo en prestaciones e interiorismo con el objetivo de dejar boquiabierto al cliente, seg¨²n Sara Grasa, responsable de marketing de AC Hotels.

Y lo provocan. La oferta de este tipo de alojamientos ha alcanzado cuotas impensables hace dos d¨¦cadas cuando se limitaba a los Paradores, los pioneros e iniciadores de un segmento muy demandado, sobre todo, por las agencias de viaje y clientes extranjeros. ¡°Estos¡±, dice Isabel Llorens, socia fundadora y consejera delegada de Rusticae, ¡°identifican los castillos o palacios con el lujo con una experiencia premium¡±. Y, como se?alan desde Hospes, una cadena de este segmento, ¡°esa apreciaci¨®n se debe a que los hoteles son tan ¨²nicos que no puedes vivir la misma experiencia de un destino en otro¡±.

Lo cierto es que en los ¨²ltimo s 10 a?os se han abierto en Espa?a decenas de hoteles cinco estrellas en edificios cargados de historia, unos recintos que abundan en Espa?a. Los hay de origen civil, militar, religioso y en muchos casos est¨¢n en un estado tan ruinoso que solo pueden mantenerse si se convierten en un hotel de lujo. ¡°Se trata¡±, explica Llorens, ¡°de edificios magn¨ªficos que bien gestionados son una fuente econ¨®mica para las zonas de interior y una forma de mostar un patrimonio que atrae a un cliente nacional e internacional interesado por la cultura y la historia¡±.

De momento, este movimiento de recuperaci¨®n est¨¢ siendo encabezado por empresarios independientes. Una de las pocas cadenas que han apostado por el segmento es AC Hotels, con establecimientos como Recoletos, Ciudad de Toledo y Ciudad de Sevilla, entre otros, y que se ha centrado en los espacios urbanos. Tambi¨¦n NH, que cre¨® NH Collection, tiene 12 establecimientos. Barcel¨® tambi¨¦n tiene alg¨²n hotel aislado de este tipo.

La raz¨®n aducida en las grandes cadenas para no dedicarse m¨¢s a este negocio es que muchas veces no cuentan con la capacidad necesaria. ¡°En la ciudad¡±, dicen en una de estas cadenas, ¡°necesitamos hoteles con m¨¢s de cien habitaciones y, en general, en estos edificios no se pueden sacar m¨¢s que 50 o 60¡±. Desde AC explican, adem¨¢s, que ¡°estos edificios exigen un mantenimiento m¨¢s complejo y, a la hora de realizar reformas, debes de respetar todos los elementos arquitect¨®nicos, lo que lleva a mayores niveles de inversi¨®n por establecimiento¡±.

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A¨²n as¨ª, el movimiento ha dado origen a la creaci¨®n de cadenas espec¨ªficas: La m¨¢s grande es Hospes, centrada tambi¨¦n en el segmento urbano y que tiene a la familia de Alicia Koplowitz (33,3%) como principal accionista. Fundada en 2000 con un hotel de 41 habitaciones en Sevilla, ya cuenta con nueve establecimientos con un total de 475 habitaciones. ¡°Todos nuestros hoteles¡±, apunta una portavoz de la firma, ¡°est¨¢n en edificios singulares, palacios con inter¨¦s cultural, antiguos conventos, casas solariegas, la residencia de verano de los Golfines, todo un cat¨¢logo de edificios irrepetibles¡±. Otra cadena, esta surgida en Castilla Le¨®n, es Castilla Termal Hoteles. Tienen cuatro establecimientos, todos ellos dedicados al segmento balneario, instalados en antiguos palacios, universidades y conventos. Tambi¨¦n est¨¢ la andaluza B Bou Hoteles, con tres peque?as unidades de 20 a 30 habitaciones, algunas en espectaculares cortijos.

A parte la aparici¨®n de una clientela dom¨¦stica m¨¢s exigente y el crecimiento de los visitantes internacionales (En Castilla Termal Hoteles son el 25%), el segmento ha crecido debido a ¡°la aparici¨®n de subvenciones para la rehabilitaci¨®n y reconversi¨®n de estos edificios en negocios tur¨ªsticos¡±, seg¨²n explica Alejandro G¨®mez, socio-director de Ruralpromo Consulting. ¡°Las ayudas pueden ser de entre un 20% y un 40% del total de la inversi¨®n¡±, a?ade. Otro factor que empuja el sector es el n¨²mero de edificios en venta. ¡°Si bien no se puede hablar de abundancia¡±, apunta G¨®mez, ¡°s¨ª se pueden encontrar oportunidades. Estamos trabajando en varios inmuebles adquiridos a precio de ganga debido a la crisis. Los bancos tienen entre sus inmuebles algunas propiedades hist¨®ricas de gran valor a precios rebajados¡±. Adem¨¢s hay que incluir la apuesta de las Comunidades Aut¨®nomas por el segmento. Muchas han creado sus propias centrales de reserva, unas mini redes que imitan el modelo de Paradores. Es el caso de las marcas Villas de Andaluc¨ªa, Hospeder¨ªas de Extremadura o Hospeder¨ªas de Castilla La Mancha.

El negocio tiene sus riesgos. Aparte de que por necesidades de protecci¨®n del patrimonio resulta costoso rehabilitar y mejorar los interiores, la mayor parte de estos establecimientos singulares est¨¢n en zonas rurales, por lo que las tasas de ocupaci¨®n, a pesar de que no han parado de aumentar en los ¨²ltimos 10 a?os, no son todo lo altas que ser¨ªan en ¨¢reas m¨¢s concurridas. La fuerte competencia tambi¨¦n ha obligado a los promotores a redoblar su creatividad y su nivel de inversi¨®n. Muchos de estos hoteles est¨¢n decorados por grandes firmas del interiorismo. La reforma del Palacio de la Merced, de NH, fue dirigida por Catherine Grenier y en la rehabilitaci¨®n de Hacienda Zorita intervino Peridis. Solo la rehabilitaci¨®n del Santa Mar¨ªa de Valbuena cost¨® 15 millones de euros, unos 200.000 euros por habitaci¨®n.