La demanda de viviendas de obra nueva repunta con fuerza

La vivienda de obra nueva es cada vez m¨¢s demandada en Espa?a. Si en 2017 hab¨ªa un 8% de quienes compraron casa que solo hab¨ªa buscado vivienda de nueva construcci¨®n, en 2018 este porcentaje se ha incrementado hasta el 15%. Y ello, a costa del grupo que tomaba en cuenta tanto las casas a estrenar como las usadas, que ha pasado del 57% de hace un a?o al actual 52%, seg¨²n un estudio del portal inmobiliario Fotocasa. La subida de la demanda se traduce tambi¨¦n en un aumento relativo de las adquisiciones efectivamente realizadas de obra nueva. De todos los compradores que se plantearon exclusivamente la adquisici¨®n de una vivienda de este tipo, el 42% acab¨® compr¨¢ndola en el ¨²ltimo a?o, contra el 30% de los 12 meses anteriores. El restante 58% adquiri¨® casas de segunda mano, lo que supone un trasvase de 12 puntos porcentuales de este grupo al otro.

¡°Se trata de una demanda latente que en los ¨²ltimos a?os no acababa de salir al mercado como consecuencia de la situaci¨®n econ¨®mica¡±, resalta la directora de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, ¡°pero tambi¨¦n de la falta de una oferta que se adecuara a sus necesidades o preferencias¡±.

Madrile?os, andaluces y j¨®venes

Las comunidades aut¨®nomas donde m¨¢s acusado es el repunte de compradores que solo buscan inmuebles a estrenar son Madrid (pasan del 11% de 2017 al 18% de 2018) y Andaluc¨ªa (del 7% al 15%). Si la subida se registra en todos los rangos de edad, en los dos grupos m¨¢s j¨®venes ¨Cconformados, uno, por personas de entre 25 y 34 a?os, y el otro, entre 35 y 44 a?os¨C el porcentaje de quien considera exclusivamente viviendas de obra nueva alcanza en ambos casos el 16%, un punto porcentual por encima de la media.

¡°Las viviendas de obra nueva son m¨¢s modernas y est¨¢n conectadas¡±, explica el secretario general de la Asociaci¨®n de Promotores y Constructores de Espa?a (APCE), Daniel Cuervo. ¡°Muchas de ellas disponen de servicios adicionales en las zonas comunes como salas gourmet, de ni?os, de estudio, para co-working, cines, espacios de relajaci¨®n, gimnasios, piscina y p¨¢del, lo que hace que sean muy valoradas por la gente joven y las familias con hijos¡±, a?ade.

Un mercado descompensado

Estas tendencias de la demanda de casas nuevas se reflejan en las estad¨ªsticas oficiales de la oferta. En los primeros cuatro meses de este a?o los visados de direcci¨®n de obra nueva concedidos fueron 39.504, un 16,06% m¨¢s que en el mismo per¨ªodo del a?o pasado. De la misma manera, en 2017 se dio un 26,1% de visados de obra nueva m¨¢s que en 2016, seg¨²n datos del Ministerio de Fomento, pero este crecimiento interanual se ha ralentizado con respecto al bienio anterior.

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Es el s¨ªntoma, para Cuervo, de un mercado descompensado, consecuencia de diez a?os de paralizaci¨®n de la industria y de plazos de gesti¨®n, tramitaci¨®n urban¨ªstica y construcci¨®n ¡°muy largos¡±. Por ello, el secretario general de la APCE estima que promotoras y constructoras tardar¨¢n ¡°dos o tres a?os¡± en satisfacer la demanda de viviendas nuevas, ¡°incluyendo las que se venden a ciudadanos extranjeros¡±.

Precios elevados

La principal dificultad en la adquisici¨®n de este tipo de vivienda es su precio demasiado elevado, seg¨²n se?alan m¨¢s de tres de cada cuatro encuestados por Fotocasa que consideran la posibilidad de adquirir una casa de obra nueva. De hecho, m¨¢s de la mitad de ellos ha llegado a negociarlo, y en un 8% de los casos el importe ha variado, pese a no haber habido ninguna negociaci¨®n. La mitad de los que finalmente se decantaron por comprar una vivienda usada justific¨® su elecci¨®n afirmando que consideraba las casas a estrenar demasiado caras.

Una caracter¨ªstica que Cuervo admite sin reservas, aunque prefiere hacer hincapi¨¦ en que en este tipo de vivienda la calidad de la construcci¨®n hace que el mantenimiento salga m¨¢s barato y que se aminore el consumo de energ¨ªa. De esta forma, en palabras del secretario general de la APCE, ¡°en un periodo de entre 5 y 10 a?os el importe ahorrado anualmente rondar¨¢ los 1.500 euros¡±.

Suelo caro y escaso poder adquisitivo

La otra raz¨®n que esgrimieron con m¨¢s frecuencia los que renunciaron a tener una casa de nueva construcci¨®n es la escasa oferta en las zonas de su inter¨¦s (45%). Por ello, Toribio concluye que ¡°la oferta actual de vivienda de obra nueva no abarca la demanda potencial que existe en la poblaci¨®n espa?ola, lo cual es una buena noticia para el sector promotor¡±, aunque este deber¨ªa adaptar el precio de este tipo de inmuebles ante unos particulares que ¡°a¨²n no han recuperado el poder adquisitivo que perdieron durante la crisis¡±.

En la opini¨®n de Cuervo, el problema estriba en la falta de cambios en la normativa urban¨ªstica para que sea m¨¢s ¨¢gil y flexible, ¡°lo que permitir¨ªa disponer de un suelo mucho m¨¢s barato que en la actualidad¡±. Si el precio del suelo fuera m¨¢s bajo, ¡°el producto final podr¨ªa entrar en los precios adecuados para que el esfuerzo salarial cumpliera con los par¨¢metros de riesgo de la banca¡±, denuncia.

Comprar sobre plano

En cualquier caso, el comprador que no disponga de todo el dinero necesario para adquirir una vivienda de obra nueva y que se plantee pedir una hipoteca, no notar¨¢ diferencias sustanciales con los pr¨¦stamos que los bancos conceden para segunda mano. Los elementos que suelen tener en cuenta la entidades son ¡°el importe de tasaci¨®n u otras caracter¨ªsticas personales del solicitante como empleo, tipo de contrato, ingresos de la unidad familiar, localidad, y ahorros aportados al importe final del pr¨¦stamo¡±, se?ala el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Manuel Gonzalvez. Y, antes de todo, no aparecer en ning¨²n fichero de morosos.

Si adquirimos la vivienda sobre plano ¨C¡°lo que ayudar¨¢ a aprovechar un mejor precio¡±, en sus palabras¨C, deberemos esperar el tiempo de construcci¨®n, que en algunos casos puede llegar a ser de varios a?os. Es bastante com¨²n que la entrada y los primeros pagos se hagan cuando la vivienda no est¨¢ todav¨ªa acabada, por lo que se estar¨¢ pagando algo que todav¨ªa no se puede disfrutar.