Comprar casa para alquilarla a turistas, una tendencia a la baja

Pese al auge de las plataformas que ofrecen arrendamientos de casas para turistas, comprar una segunda residencia con el objetivo de alquilarla posteriormente por estancias cortas es cada vez menos habitual. Las dudas que pesan sobre la reglamentaci¨®n del llamado alquiler vacacional hacen que este a?o la intenci¨®n de adquirir una segunda vivienda con este prop¨®sito caiga del 34% del a?o pasado al 21%, seg¨²n adelanta Fotocasa a EL PA?S. De esta forma, el 71% de los particulares encuestados por el portal inmobiliario declara que quiere destinarla a su proprio disfrute.

Todo ello, mientras crece entre los espa?oles la intenci¨®n de comprar una segunda casa. Un estudio de otro portal inmobiliario, Casaktua, revela que la proporci¨®n de ciudadanos que est¨¢ en un proceso de b¨²squeda de este tipo de vivienda en propiedad se ha incrementado en ocho puntos porcentuales, al pasar del 10% en 2017 al actual 18%. Las compras efectivamente realizadas y estudiadas por Fotocasa en cinco grandes comunidades aut¨®nomas, sin embargo, muestran una tendencia desigual en la geograf¨ªa espa?ola.?De todas las operaciones de compraventa de viviendas en el ¨²ltimo a?o, las de segunda residencia en el Pa¨ªs Vasco fueron solo el 2%, frente al 8% registrado el a?o anterior. En la Comunidad de Madrid, esta proporci¨®n ha pasado del 21% al 19%, y en Andaluc¨ªa, del 17% al 15%. Por el contrario, en Catalu?a ha subido del 13% al 15%, y en la Comunidad Valenciana, del 8% al 12%.

Un futuro incierto

¡°Hemos detectado que la incertidumbre de la legislaci¨®n y todas las problem¨¢ticas alrededor del alquiler tur¨ªstico hacen que muchos propietarios no quieran poner su vivienda en arrendamiento vacacional¡±, se?ala la directora de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio. Justo ayer, de hecho, el presidente del Gobierno, Pedro S¨¢nchez, declar¨® en el Congreso que el Ejecutivo va a tomar cartas en el asunto y acotar¨¢ las viviendas tur¨ªsticas para desinflar la burbuja de precios que se detecta en algunas grandes ciudades.

A esta explicaci¨®n, Toribio a?ade la gesti¨®n que supone poner una casa a disposici¨®n de unos inquilinos por estancias cortas. ¡°Es cierto que un alquiler vacacional es en s¨ª m¨¢s rentable que uno de larga duraci¨®n, pero muchos propietarios nos dicen que no les compensa por la p¨¦rdida de tiempo y los gastos de limpieza, del cambio de las s¨¢banas y de las toallas, entre otros¡±, agrega.

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Si el 28% de los espa?oles declara disponer ya de una segunda vivienda (cinco puntos m¨¢s que el a?o pasado), el 51% de ellos la tiene para su propio disfrute y el restante 49% elige la rentabilidad del alquiler (un 32% con el arrendamiento a largo plazo, y un 17% con el alquiler vacacional), seg¨²n Casaktua. ¡°En la ¨¦poca de la crisis este sector estaba muerto¡±, admite el director de la empresa de intermediaci¨®n financiera RN Tu soluci¨®n hipotecaria, Ricardo Gulias. El estallido del alquiler vacacional, impulsado por las nuevas plataformas, sin embargo, imprimi¨® un cambio de rumbo. ¡°Los que se hab¨ªan quedado con una propiedad en lugares de veraneo de la que no pod¨ªan desprenderse por falta de adquirientes se dieron cuenta de que comprar para alquilar era una buena f¨®rmula para ganar dinero¡±, explica.

En el ¨²ltimo a?o, tambi¨¦n en su empresa, se aprecia que las familias que invierten en una segunda residencia lo hacen cada vez m¨¢s para utilizarlas personalmente durante las vacaciones. En algunos casos minoritarios, los que no pueden comprar una vivienda en la ciudad donde residen optan por vivir de alquiler pero invierten en una propiedad en la playa o en la monta?a. ¡°Es una manera de conseguir una rentabilidad futura¡±, dice Gulias. Se trata del 6% de los que compraron una segunda vivienda, mientras que el restante 94% es tambi¨¦n propietario de su primera residencia, siempre seg¨²n datos de Fotocasa.

Condiciones hipotecarias m¨¢s duras

Cualquiera que sea la motivaci¨®n de un potencial comprador de segunda vivienda, si este no dispone de todo el dinero para llevar a cabo la operaci¨®n, deber¨¢ tener en cuenta que las hipotecas para estas casas suelen tener condiciones m¨¢s duras que para las primeras residencias, en las que es posible en determinados casos llegar a financiar la totalidad de la compra, a plazos de hasta 40 a?os y tipos variables por debajo del 0,8%.

En palabras de Gulias, pocas entidades ofrecen un producto espec¨ªfico para segunda casa en su portfolio, sino que estas hipotecas ¡°se hacen en la oficina, con caracter¨ªsticas a menudo parecidas¡±. As¨ª, un pr¨¦stamo para segunda vivienda dif¨ªcilmente financiar¨¢ m¨¢s de un 75% del precio de compraventa, los tipos no bajar¨¢n del eur¨ªbor m¨¢s el 1,25%, si es variable, y del 2,75% en el caso del fijo, y los plazos no superar¨¢n los 25 a?os.

No obstante, si el solicitante es un buen cliente del banco que concede el pr¨¦stamo, ¡°el porcentaje de financiaci¨®n se podr¨ªa subir hasta el 80% o el 90% del valor de compra¡±, seg¨²n el director general de Ibercredit, Santiago Cruz. Las comisiones de apertura y cancelaci¨®n se pueden evitar, en opini¨®n de Gulias, pero no otras vinculaciones como el seguro de vida, de hogar, el ingreso de la n¨®mina y de recibos, o las tarjetas asociadas a la cuenta.

El banco ser¨¢ m¨¢s estricto

Por todo ello, este experto aconsejar¨ªa a un potencial comprador no quedarse con la primera hipoteca que le ofrezcan, vigilar los productos vinculados, buscar la casa solo despu¨¦s de tener el pr¨¦stamo resuelto, puesto que de esta forma ganar¨¢ en capacidad de negociaci¨®n, y prestar atenci¨®n a que la vivienda pueda alquilarse con facilidad, ¡°por si un d¨ªa vienen las vacas flacas¡±.

Deber¨¢ tambi¨¦n considerar que algunas entidades pueden pedir entre un 10% y un 20% m¨¢s de ahorro que para una primera vivienda, subraya el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Manuel Gonzalvez. ¡°El banco nos pedir¨¢ tambi¨¦n informaci¨®n sobre nuestra primera vivienda, para identificar si est¨¢ totalmente pagada y si la situaci¨®n registral es coherente¡±, a?ade.

Ya que, al adquirir una segunda residencia, las probabilidades de impago aumentan, a Gonzalvez no le extra?a que la entidad trate de entender m¨¢s en detalle la situaci¨®n econ¨®mica del contrayente. De esta forma, ¡°si ya has tenido una hipoteca en la primera vivienda, querr¨¢n saber si hubo alg¨²n retraso o impago, y pueden exigir un mayor tiempo m¨ªnimo de empleo en la misma empresa¡±, concluye.