El banco solo podr¨¢ ejecutar la hipoteca si el cliente impaga entre el 3% y el 7% del cr¨¦dito

En la actualidad el umbral de impago se sit¨²a en las tres cuotas morosas. Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la UE ya determin¨® que la cantidad sin pagar deb¨ªa ser bastante m¨¢s importante para que se pudiese empezar lo que en la jerga se conoce como vencimiento anticipado del pr¨¦stamo. El proyecto que el entonces ministro Luis de Guindos llev¨® al Congreso a finales de 2017 obligaba a que solo se pudiese comenzar la ejecuci¨®n con un impago de nueve cuotas o del 2% del principal del cr¨¦dito durante la primera mitad de la vida del pr¨¦stamo. Y en la segunda mitad de vida el impago ten¨ªa que ascender a 12 mensualidades o el 4% del valor de la hipoteca. Ahora el grueso de las formaciones pol¨ªticas salvo Podemos ha pactado que las cantidades suban: en la primera mitad el impago tendr¨¢ que ser del 3% del pr¨¦stamo o de 12 cuotas; y en la segunda mitad del 7% o 15 cuotas. No obstante, la letra peque?a es que un impago del 3% en una hipoteca de 150.000 euros a 25 a?os equivale a unas seis o siete cuotas y no a 12. Es decir, ese 3% en realidad funcionar¨¢ como un tope haciendo in¨²til que se imponga un retraso de doce cuotas. Podemos defend¨ªa que se llevase al 10%.

En cualquier caso, estas cifras est¨¢n pendientes de una sentencia del Tribunal de la UE que las valore. Cosa muy distinta es la opini¨®n de los bancos. Fuentes del sector advierten de que esta norma est¨¢ siendo de las m¨¢s restrictivas de Europa y que, junto a otras medidas ya anunciadas como obligar a los bancos a pagar el impuesto hipotecario, se traducir¨¢ en unas mayores dificultades para mantener el flujo del cr¨¦dito como funcionaba hasta ahora.

"Lo importante es dar seguridad jur¨ªdica y que el hipotecado sepa cu¨¢nto tiempo puede retrasarse sin llegar a perder la vivienda. Si bien lo deseable habr¨ªa sido contar con un estudio de impacto econ¨®mico en lugar de entrar en un carrera pol¨ªtica a ver qui¨¦n consigue alargar m¨¢s el plazo. El pr¨¦stamo hipotecario debe ser equilibrado y sostenible¡±, explica Fernando Zunzunegui, abogado experto en asuntos financieros.

Intereses de demora m¨¢s baratos

Otro problema en las hipotecas era el inter¨¦s de demora, que antes era el que pactaban las partes y era habitual que llegase hasta el 25%. Semejantes tipos fueron juzgados excesivos por el Supremo. Este destac¨® que no se deb¨ªa superar el 2% de recargo sobre el tipo ya contratado. Y el tribunal europeo lo ha corroborado. Sin embargo, Guindos lo fij¨® en tres veces el inter¨¦s oficial del dinero. Esto es: un 9% en la actualidad. Los diputados han estimado que tal cantidad podr¨ªa ser excesiva. Sobre todo si el tipo oficial sub¨ªa cuando el BCE repuntase los tipos de inter¨¦s. As¨ª que PP, PSOE y PDeCAT han cambiado la penalizaci¨®n y la han dejado en el tipo contratado m¨¢s un recargo del 3%. Ciudadanos en este punto ha votado en contra porque defend¨ªa un recargo de solo el 2% como dec¨ªa el Supremo. Y Podemos tambi¨¦n lo ha rechazado.

Por otra parte, la nueva ley declara nulos todos los productos vinculados a la hipoteca que no se ci?an a los criterios del Banco de Espa?a y siempre que quede demostrado que benefician al cliente hipotecario. Sin embargo, s¨ª que se deja la puerta abierta a los seguros de cr¨¦dito, los seguros de da?o o a otros productos que sirvan de soporte o garant¨ªa para el cr¨¦dito. Es decir, una cuenta bancaria que sirva para el pago de la hipoteca o un producto de inversi¨®n que sea a la vez una garant¨ªa del pr¨¦stamo. Tambi¨¦n se permiten las ventas combinadas, en las que se tiene que presentar por separado cada producto con sus precios y se pueden sustituir algunos por otros que ofrezca la competencia. En definitiva, el cliente puede aceptar lo que quiera del paquete que le pone la entidad sobre la mesa.

Entre otras cosas, el texto pactado proh¨ªbe las clausulas suelo, que ya hab¨ªan sido declaradas abusivas por los tribunales. Y obliga a los bancos a adoptar con todas las hipotecas el c¨®digo de buenas pr¨¢cticas, dise?ado para que haya alternativas viables al desahucio y que hasta ahora solo se aplicaba a los pr¨¦stamos anteriores a 2012.

Adem¨¢s, esta legislaci¨®n exigir¨¢ a las entidades que examinen la solvencia del prestatario antes de dar el cr¨¦dito. Si bien todav¨ªa no se ha decidido poner una sanci¨®n por incumplirlo y el asunto se ha dejado en una enmienda viva para su posterior discusi¨®n. Tampoco se ha regulado la nueva autoridad que proteja al cliente hipotecario porque todav¨ªa hay que dilucidar su encaje en el engranaje supervisor.

Tras la pol¨¦mica del impuesto de actos jur¨ªdicos documentados, esta ley clarifica el reparto de gastos de la hipoteca y estipula que los clientes no tendr¨¢n que desembolsar ning¨²n coste salvo la tasaci¨®n. Tal y como ya lo dej¨® Guindos, se abarata el reembolso anticipado de la hipoteca, se facilita el cambio del tipo variable al fijo y se hace que notarios y registradores impidan la inclusi¨®n de cualquier cl¨¢usula declarada abusiva seg¨²n figure en un registro de sentencias ya creado. El notario tendr¨¢ que explicar al hipotecado las condiciones del pr¨¦stamo y este tendr¨¢ que firmar de su pu?o y letra que lo entiende, incluyendo simulaciones de la evoluci¨®n de los tipos en los contratos a inter¨¦s variable.