El FMI pide a Espa?a que empiece a vigilar el precio de la vivienda

La situaci¨®n de la econom¨ªa espa?ola dista ahora mucho de la efervescencia propia de una nueva burbuja especulativa de deuda. El encarecimiento de la vivienda no se ve acompa?ado de un incremento del cr¨¦dito. El endeudamiento privado no sube y el saldo con el exterior es positivo. Espa?a se halla muy lejos de aquellos momentos en los que se ped¨ªa prestados al extranjero unos 100.000 millones de euros al a?o, fundamentalmente destinados a la compra de vivienda a precios disparados. No obstante, el valor de los inmuebles preocupa. En primer lugar, porque tan pronto como los precios repuntan con fuerza, el propietario se cree m¨¢s rico y deja de ahorrar. En la actualidad la tasa de ahorro se sit¨²a en m¨ªnimos hist¨®ricos tras haber tocado m¨¢ximos durante lo peor de la crisis.

Conforme se vayan afianzando estos escenarios alcistas, se corre el peligro de que la revalorizaci¨®n pueda conducir a una confianza excesiva en el valor del ladrillo y, por tanto, a una espiral de relajaci¨®n en la concesi¨®n del cr¨¦dito y en los criterios para construir. ¡°Nunca se debe infravalorar la velocidad con la que toman impulso estos procesos¡±, explica un alto cargo de la Administraci¨®n.

De ah¨ª que el Fondo Monetario Internacional realice en su informe anual sobre Espa?a un an¨¢lisis sobre el sector inmobiliario nacional. Bajo el t¨ªtulo de La evoluci¨®n del mercado de la vivienda, ?un motivo ya para la preocupaci¨®n?, los economistas del organismo elaboran dos estimaciones distintas para intentar medir desviaciones de los precios.

En una de ellas, el Fondo hace c¨¢lculos que incluyen la trayectoria de los ingresos per c¨¢pita, de la poblaci¨®n en edad de trabajar, de los tipos de inter¨¦s, de la Bolsa, de los costes de la construcci¨®n o de la relaci¨®n entre el precio de la vivienda y los ingresos de los hogares. En definitiva, trata de medir si la propiedad es asequible y si su valor es coherente con la marcha de la econom¨ªa. Con este modelo, el FMI sostiene que se observa una ¡°ligera sobrevaloraci¨®n en el cuarto trimestre de 2017¡±. No obstante, tambi¨¦n se?ala que estos resultados deben tomarse con precauci¨®n dadas las complejidades de los c¨¢lculos.

Igual que en 2003

La otra comparativa se elabora a partir de medias hist¨®ricas y examina, por un lado, la relaci¨®n entre los precios de la vivienda y las rentas de las familias y, por otro, el coste de la vivienda con relaci¨®n al del alquiler. A la luz de estas variables, el Fondo concluye que a finales de 2017 estas ratios se encuentran ¡°aproximadamente en los mismos niveles de mediados de 2003¡± y ligeramente por debajo de su media hist¨®rica. En consecuencia, ¡°indica que no hay sobrevaloraci¨®n¡±. No obstante, el ¨²nico aviso del Banco de Espa?a alertando de una sobrevaloraci¨®n en el mercado de la vivienda la hizo en 2003, con el gobernador Jaime Caruana al frente. Sin embargo, nunca m¨¢s se alert¨® y en ning¨²n momento se tomaron medidas con el fuste suficiente como para corregirlo.

Dados los precedentes, poco importa que el endeudamiento a¨²n est¨¦ disminuyendo en proporci¨®n al PIB. El Fondo defiende que es hora de empezar a prevenir y preparar herramientas con las que evitar una acumulaci¨®n de desequilibrios. ¡°Si bien las desviaciones en las valoraciones de las casas no son por ahora significativas y la situaci¨®n financiera de los hogares ha mejorado desde 2012, las presiones persistentes sobre la demanda en el mercado inmobiliario podr¨ªan elevar los riesgos para la estabilidad financiera¡±, advierte.

En su opini¨®n, los bancos se hallan todav¨ªa ¡°altamente expuestos al sector inmobiliario¡± y, por tanto, las herramientas macroprudenciales, aquellas que permiten controlar los riesgos financieros, deber¨ªan ampliarse para embridar dicha exposici¨®n.

Es decir, los supervisores espa?oles deber¨ªan adquirir nuevos poderes para poder limitar la concesi¨®n de hipotecas, en funci¨®n del valor de la vivienda, la renta del prestatario o los plazos del cr¨¦dito. De hecho, el Gobierno de Pedro S¨¢nchez est¨¢ preparando un decreto para dotar al Banco de Espa?a de estas capacidades.

¡°La urgencia para mejorar los instrumentos macroprudenciales ha aumentado. (...) Es cr¨ªtico que el Banco de Espa?a disponga de un conjunto de herramientas completo para poder actuar r¨¢pidamente si emerge una descorrelaci¨®n en los precios¡±, afirma. El Fondo pide mecanismos que aseguren que la informaci¨®n se comparte entre los supervisores y que sus actuaciones se coordinan. Y valora positivamente que Espa?a ya est¨¦ organizando una autoridad para vigilar la formaci¨®n de burbujas encargada en principio de estas tareas.

El propio FMI destaca, no obstante, que el ciclo financiero todav¨ªa no presenta visos de una burbuja de deuda. Por una parte, el endeudamiento privado ha seguido descendiendo. Solo en 2017 cay¨® un 10%, resalta. Y la balanza con el exterior, el verdadero term¨®metro de si se generan o no desequilibrios econ¨®micos, es positiva, si bien en los ¨²ltimos meses se ha deteriorado con rapidez. Por otra parte, algunos expertos recuerdan que hay menos financiaci¨®n para las titulizaciones que propiciaron el crecimiento desmedido de las hipotecas. Como apunta el Fondo, las vulnerabilidades m¨¢s bien se concentran en la elevada acumulaci¨®n de deuda p¨²blica y externa.

Sin auge del ladrillo

Adem¨¢s, el FMI subraya que esta vez la recuperaci¨®n de los precios inmobiliarios no est¨¢ ligada a una bonanza en la construcci¨®n, que fue lo que realmente canaliz¨® el endeudamiento desaforado, sobre todo con el exterior. La actividad del ladrillo a¨²n representa en el PIB la mitad de lo que era antes de la crisis, dice. Y la mayor¨ªa de las compras se dan en la vivienda usada, no en obra nueva. A pesar de que en algunas ciudades los precios causan alarma, se trata de subidas muy focalizadas en municipios y zonas donde la demanda est¨¢ muy concentrada: ¡°Entre 2014 y 2017 los precios se han aumentado un 15%, impulsados por las r¨¢pidas recuperaciones de ciudades como Madrid y Barcelona¡±, apunta el informe.

Entre las recomendaciones que hace el Fondo, insta a que haya un saneamiento de los balances de las empresas de la construcci¨®n, en algunos casos todav¨ªa da?ados por la crisis y con altas tasas de morosidad. Anima a fomentar la contrataci¨®n de hipotecas a tipo fijo para proteger a los endeudados de futuras alzas en los tipos de inter¨¦s. Pide asegurar que se utilizan bien los criterios de acceso a la vivienda social y los subsidios al alquiler. Y considera que se precisa mejorar la regulaci¨®n de los desarrollos urban¨ªsticos para romper con las restricciones que existen en la oferta. Despu¨¦s de que el Gobierno de S¨¢nchez haya anunciado medidas para dome?ar la escalada de los alquileres, el Fondo las critica: ¡°Cualquier nueva iniciativa dise?ada con el fin de reducir las presiones de los precios del alquiler deber¨ªa evitar causar efectos negativos en la oferta, lo que tendr¨ªa un impacto adverso en los arrendatarios con ingresos bajos¡±.