La pr¨®rroga de los alquileres ser¨¢ de tres a?os por obligaci¨®n

Los contratos de alquiler que se firmen a partir de este mi¨¦rcoles ya estar¨¢n sujetos a las nuevas normas que establece el real decreto-ley sobre vivienda aprobado por el Consejo de Ministros el pasado viernes y publicado este martes en el Bolet¨ªn Oficial del Estado. El texto ofrece pocas sorpresas respecto a lo anunciado a finales de la semana pasada aunque s¨ª incluye detalles desconocidos hasta ahora. Uno de ellos hace referencia a las pr¨®rrogas de los alquileres. Hasta ahora se sab¨ªa que los nuevos contratos ser¨ªa m¨¢s largos (cinco a?os cuando el arrendador sea persona f¨ªsica y siete cuando sea persona jur¨ªdica) y que las pr¨®rrogas ser¨ªan de tres a?os. Eso supone, de facto, volver a la situaci¨®n anterior a 2013, cuando el Gobierno del PP aprob¨® unas normas que acortaron los arrendamientos (tres a?os de contrato y uno de pr¨®rroga). Sin embargo, el nuevo decreto tambi¨¦n presenta una novedad respecto a la norma original de 1994 y es que no se establece que la pr¨®rroga de tres a?os se renueve por plazos anuales.

Esto significa que transcurrido el tiempo de contrato (sea de cinco o siete a?os), si 30 d¨ªas antes de la fecha de finalizaci¨®n ninguna de las partes se?ala su intenci¨®n de extinguirlo, este dura "necesariamente durante tres a?os m¨¢s". El primer redactado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 tambi¨¦n establec¨ªa esos tres a?os, pero especificaba era un plazo m¨¢ximo y que se hac¨ªa "por plazos anuales", al t¨¦rmino de los cuales el inquilino pod¨ªa decidir si pon¨ªa fin al contrato.

M¨¢s informaci¨®n

El Gobierno alarga los contratos de alquiler y acota las fianzas pero no limita los precios

Los desahuciados del alquiler

Aunque la literalidad de la norma parezca obligar al inquilino a permanecer tres a?os m¨¢s en el piso, las fuentes jur¨ªdicas consultadas creen que el cambio tendr¨¢ de facto poca trascendencia. Puesto que "no parece ese el esp¨ªritu de la ley", razonan esas mismas fuentes, si el inquilino se quiere ir antes prevalecer¨¢ el art¨ªculo 11. Este no se ha tocado respecto a la reforma de 2013 y se?ala que el arrendatario puede irse cuando quiera una vez han transcurrido seis meses desde la firma del contrato.

Otro detalle desconocido hasta ahora es que los pisos m¨¢s grandes y caros quedan excluidos de la aplicaci¨®n de la LAU. Es decir, que las dos partes pueden pactar cl¨¢usulas al margen de esta norma siempre que el inmueble arrendado supere los 300 metros cuadrados o que la renta acordada para el primer a?o supere en 5,5 veces al salario m¨ªnimo interprofesional de un a?o. Esto, llevado a la pr¨¢ctica, supone alquileres de m¨¢s de 4.722 euros de renta mensual.

Adem¨¢s, en la parte inicial que justifica la urgencia del decreto, el Gobierno se?ala a los alquileres tur¨ªsticos como una de las causas que est¨¢n provocando un incremento de las rentas. Pese a ello, el texto no recoge ninguna medida que apunte directamente a la regulaci¨®n de precios, tal como ped¨ªa Podemos y exigi¨® p¨²blicamente el pasado viernes el l¨ªder de ese partido, Pablo Iglesias, para apoyarlo. El decreto tiene un mes de plazo para que sea validado en el Congreso, donde previsiblemente se tramitar¨¢ como proposici¨®n de ley para introducir enmiendas en la negociaci¨®n entre las fuerzas pol¨ªticas. De momento, estas son todas las novedades que entrar¨¢n en vigor este mi¨¦rcoles:

Duraci¨®n de los contratos

Se prolonga el plazo de los tres a?os actuales a cinco o siete, en funci¨®n de si el arrendador es un particular o una compa?¨ªa. Si transcurrido ese periodo ninguna de las partes comunica (con 30 d¨ªas naturales de adelanto) su voluntad de extinguir el acuerdo, el contrato se prorroga tres a?os, en lugar de un a?o como actualmente.?

Actualizaci¨®n de renta?

Salvo que haya un pacto expreso que recoja otro ¨ªndice (la mayor¨ªa de contratos se referencian expresamente al IPC), la actualizaci¨®n seguir¨¢ haci¨¦ndose con el ?ndice de Garant¨ªa de Competitividad (IGC). Este es generalmente m¨¢s favorable que el IPC y adem¨¢s solo se aplica en valores entre el 0 y el 2%. Sin embargo, el decreto establece una excepci¨®n para "arrendamientos de renta reducida" y es que nunca se podr¨ªa actualizar esas rentas por encima del IPC, aunque el IGC lo superase. De esa forma se garantice que la inflaci¨®n no perjudique a los inquilinos m¨¢s vulnerables. Respecto a esa? "renta reducida", el decreto aclara que ser¨¢ "la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con car¨¢cter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a alg¨²n programa de ayudas al alquiler".

Reformas de los pisos

Las nuevas normas permiten que estos se hagan tambi¨¦n durante la vigencia del contrato, por acuerdo entre ambas partes, y que luego se pueda cobrar m¨¢s renta al inquilino. Ese proceso no afectar¨ªa los plazos originales del contrato y se especifica que tienen que ser obras de mejora y no aquellas que el propietario deba hacer para conservar debidamente el inmueble como le exige la ley.

Gastos inmobiliarios y avales

El arrendador, cuando sea persona jur¨ªdica, se har¨¢ cargo de los gastos de inmobiliaria y de formalizaci¨®n de contrato. Esto no se aplicar¨¢ si quien ha inducido a esos gastos es el arrendatario. Adem¨¢s, los avales que el propietario pide al inicio del contrato, y que son independientes del mes de fianza, no podr¨¢n exceder el importe de dos mensualidades.?

Venta de bloques a empresas o fondos

El derecho de tanteo y retracto respecto a los inquilinos no se modifica, pero el decreto s¨ª incluye una novedad cuando es una compa?¨ªa la que compra inmuebles en bloque. En ese caso, las legislaciones de vivienda, que no son competencia estatal sino auton¨®mica, podr¨¢n establecer una excepci¨®n para que la Administraci¨®n ejerza el derecho de tanteo y retracto sobre la totalidad del inmueble. Es decir, que si un propietario vende todos los pisos de un bloque a un fondo, los inquilinos no tienen preferencia para comprar sus pisos (como s¨ª pasa con las operaciones individualizadas), pero la Administraci¨®n P¨²blica s¨ª podr¨ªa tener preferencia sobre el fondo para comprar el bloque entero (siempre que la normativa aplicable localmente especifique esa preferencia).

Alquileres tur¨ªsticos

La norma los excluye claramente de la Ley de Arrendamientos Urbanos y remite a la normativa sectorial tur¨ªstica para regularlos. Adem¨¢s, mediante un cambio en la ley de propiedad horizontal, habilita que las comunidades de vecinos puedan prohibirlos con el voto favorable de 3/5, una medida que no puede aplicarse retroactivamente y por tanto no afecta a los pisos tur¨ªsitcos actuales. Tambi¨¦n con el acuerdo de tres quintas partes de la comunidad de vecinos, se puede aprobar que los pisos tur¨ªsticos que haya en el inmueble paguen un recargo de gastos comunes o cuotas especiales. El incremento de gastos que soporten estos pisos no puede superar en un 20% a lo que paguen el resto de vecinos.?

Otros cambios en la ley de propiedad horizontal

Adem¨¢s de la LAU, el decreto modifica otras cuatro normas. Una de ellas es la que regula las comunidades de vecinos. A partir de ahora, el fondo de reserva obligatorio de las comunidades ser¨¢ del 10% de su ¨²ltimo presupuesto ordinario (ahora es del 5%). Las comunidades tendr¨¢n tres a?os para llevar a cabo ese incremento, aunque fuentes del colegio de administradores de fincas de Madrid se?alan que apenas tiene incidencia ni por la cuant¨ªa ni por el hecho de que se trata de una obligaci¨®n que actualmente nadie vigila. Adem¨¢s se fomentan las obras de accesibilidad (rampas, ascensores, etc) en las comunidades, que ser¨¢n obligatorias cuando se cuente con ayudas p¨²blicas por m¨¢s del 75% del importe de esas reformas.

Desahucios de inquilinos

?Los desalojos de inquilinos que no puedan pagar la renta se sujetan a nuevas normas por un cambio en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cuando se realice el requerimiento de pago al demandado, se le informar¨¢ de que puede acudir a los servicios sociales para que estos determinen si el inquilino se encuentra en situaci¨®n de vulnerabilidad. En caso afirmativo, el proceso se supende un mes (dos si el arrendador es una compa?¨ªa) para buscar una soluci¨®n. Pasado ese mes, aunque no se haya encontrado una alternativa al inquilino, el proceso para expulsarlo del inmueble se reanuda.

Cambios en los impuestos

El inquilino deber¨¢ seguir pagando el IBI si as¨ª se especifica en el contrato de arrendamiento, pero cuando se trate de un "alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jur¨ªdica", los Ayuntamiento podr¨¢n decidir no repercutir el pago de ese impuesto. Adem¨¢s se suprime la obligaci¨®n de pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur¨ªdicos Documentados en los contratos de arrendamiento, una obligaci¨®n que actualmente casi nadie satisface.

Nuevas normas de gasto local

El decreto tambi¨¦n modifica las reglas presupuestarias de los Ayuntamientos e incluye la promoci¨®n de vivienda entre los supuestos en los que se les permite gastar su super¨¢vit fiscal.

Retroactividad

Una disposici¨®n transitoria permite adaptar los contratos actuales a las nuevas normas, si hay acuerdo entre las partes. En caso contrario, los que se hayan firmado antes de este mi¨¦rcoles se sujetar¨¢n a las normas y plazos anteriores.