El Gobierno alarga los contratos de alquiler y acota las fianzas pero no limita los precios

El Gobierno dado luz verde este viernes en el Consejo de Ministros un decreto para modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que aumentar¨¢ los plazos de los alquileres e incluir¨¢ otras medidas contempladas en el acuerdo presupuestario firmado con Podemos que obligar¨¢n a reformar cinco normas en total. Entre lo que s¨ª recoge, destaca pasar de tres a cinco a?os la duraci¨®n de los contratos de alquiler (y hasta siete a?os si el casero es una empresa) y reforzar la obligaci¨®n de que no se pueda exigir un aval superior a dos meses de fianza. Sin embargo, el texto que ha acordado el Gobierno deja fuera algunos aspectos que desde la formaci¨®n morada consideraban "fundamentales" para controlar los precios, en especial, alg¨²n tipo de mecanismo para evitar rentas desorbitadas. El Ejecutivo prev¨¦ que el decreto se publique el martes pr¨®ximo en el BOE y que, por tanto, entre en vigor el mi¨¦rcoles.

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Tras la reuni¨®n del Gabinete, en la rueda de prensa posterior, el ministro de Fomento, Jos¨¦ Luis ?balos, ha asegurado que no contemplan "medidas de intervenci¨®n en los precios de mercado". Es decir: que no fijar¨¢n al menos de momento precios m¨¢ximos por zonas como reclam¨® Unidos Podemos. ?Dejan fuera definitivamente las promesas que hicieron a la formaci¨®n? "Este decreto no pretende integrar ni todas las propuestas del PSOE ni todos los compromisos a los que haya podido llegar con otras fuerzas pol¨ªticas. Contempla las medidas m¨¢s urgentes. Tendr¨¢n la oportunidad de poder cumplirse en el tr¨¢mite presupuestario", ha zanjado.

?balos ha se?alado que el decreto aprobado "recoge la ambici¨®n de empezar a hablar ya de pol¨ªtica de vivienda como derecho y con su funci¨®n social". Y ha justificado la urgencia de la norma: "Queremos acabar con un drama que afecta a los proyectos de vida de la gente, sobre todo los j¨®venes", que se ven obligados a compartir vivienda. Tambi¨¦n quieren poner coto a los desahucios de alquiler, que crecen a un ritmo anual del 5%.

Pero las medidas no contentan en nada a Podemos, socio preferente del Gobierno para sacar adelante la reforma. "El decreto del Gobierno no contiene la medida m¨¢s importante del acuerdo: prohibir las subidas abusivas del alquiler", ha asegurado el secretario general del partido, Pablo Iglesias. "Si no rectifican, votaremos en contra", ha a?adido en un tuit que ha rematado con la locuci¨®n latina pacta sunt servanda (los pactos obligan).

La principal divergencia entre Podemos y el Gobierno hace referencia al punto 3.2 del acuerdo presupuestario, que recog¨ªa la posibilidad de habilitar a los Ayuntamientos "para la elaboraci¨®n de un ¨ªndice de precios de alquiler de referencia" que permita "regular y limitar las subidas abusivas del precio". El partido de Iglesias entiende que la modificaci¨®n de la LAU? es el instrumento adecuado para acometerlo y por eso piden que figure en el decreto. Fuentes del Ministerio de Fomento, del que depende Vivienda, se?alan que en el pacto con Podemos aparec¨ªa como un punto diferenciado del que se refer¨ªa a la modificaci¨®n de la normativa de alquileres y que el plazo pactado era "a lo largo de 2019". Entienden, por tanto, que hay margen, aunque no descartan que pueda incluirse durante la tramitaci¨®n parlamentaria del real decreto, que una vez entre en vigor deber¨¢ ir al Congreso para ser validado en el plazo de un mes.

Al margen de lo que pueda incluirse en pactos posteriores, estas son algunas de las medidas que recoge el decreto que ha preparado el Gobierno:

Contratos m¨¢s largos

El plazo de los alquileres, que el Gobierno del PP rebaj¨® a tres a?os en la reforma de la LAU de 2013, volver¨¢ a ser con car¨¢cter general de cinco a?os, como ya avanz¨® el Ejecutivo en julio, poco despu¨¦s de llegar a La Moncloa. Adem¨¢s, en el caso en que el arrendador sea una persona jur¨ªdica ¡ªempresas, fondos de inversi¨®n, etc¨¦tera¡ª los contratos se celebrar¨¢n con una duraci¨®n m¨ªnima de siete a?os. Las pr¨®rrogas t¨¢citas del contrato, que el PP tambi¨¦n rebaj¨® y dej¨® en un a?o, volver¨¢n a contemplar hasta tres a?os. Se trata del plazo temporal por el que se ampl¨ªa un contrato una vez transcurrido el periodo m¨¢ximo, siempre que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su intenci¨®n de poner punto final al contrato.

Avales limitados a dos meses de renta

En el momento de la firma del contrato, el arrendador no podr¨¢ exigir al nuevo inquilino un aval, al margen de la fianza, que exceda en dos meses la renta mensual de alquiler "a no ser que se trate de contratos de larga duraci¨®n". En estos s¨ª podr¨¢n pactarse garant¨ªas adicionales. Se limitan as¨ª las exigencias, frecuentemente abusivas, que muchos propietarios piden de manera adicional al mes de fianza.

Para acotar los desembolsos al inicio de los contratos, el decreto tambi¨¦n se?ala que los gastos de inmobiliaria correr¨¢n a cargo del arrendador cuando este sea una persona jur¨ªdica. De este punto se excluyen "aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario", explican fuentes de Fomento.

Ayudas fiscales, aunque muy limitadas

Cuando se firme un contrato de alquiler oficial y se registre adecuadamente en la Administraci¨®n, el propietario y el inquilino podr¨¢n quedar exentos de pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el de actos jur¨ªdicos documentados en ese proceso burocr¨¢tico. Se trata de una medida con poca repercusi¨®n, ya que es muy raro abonar estos tributos en contratos de alquiler entre particulares.

El decreto tambi¨¦n modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aunque en dos supuesto muy limitados: cuando el arrendador sea un ente p¨²blico se podr¨¢ eximir al inquilino del pago de este impuesto y los Ayuntamiento podr¨¢n bonificar hasta el 95% del IBI "en las viviendas sujetas a alquiler de precio limitado". En ambos casos depender¨¢ siempre de cada Consistorio, que son los organismos competentes en ese tributo, si se acoge a estas medidas o no. Tambi¨¦n depender¨¢ de cada administraci¨®n local decidir si aumenta el recargo del IBI a viviendas desocupadas con car¨¢cter permanente (una medida ya contemplada actualmente porque la introdujo el PP en 2002 pero que "estaba mal regulada hasta ahora", seg¨²n fuentes de Fomento) y destinar el super¨¢vit a promover su parque de vivienda p¨²blica, algo que hasta ahora los Ayuntamientos no pod¨ªan hacer porque ten¨ªan limitado su gasto por la Ley de Estabilidad.

Protecci¨®n contra los pisos tur¨ªsticos

Se incluye otra medida que ya hab¨ªa avanzado el Ejecutivo meses atr¨¢s: se habilitar¨¢ a las comunidades de vecinos para que, si lo deciden tres quintas partes de los propietarios, puedan acordar limitar o vetar los arrendamientos tur¨ªsticos en el edificio. Para eso se modifica la ley de propiedad horizontal. Una medida que, seg¨²n fuentes de Fomento, solo se aplicar¨¢ a nuevos pisos tur¨ªsticos y no a los ya existentes porque "no tiene car¨¢cter retroactivo".

Cambios en los desahucios de hogares vulnerables

Tambi¨¦n se modifica la ley de enjuiciamiento civil para "reformar el procedimiento de desahucio" y que los hogares vulnerables tengan m¨¢s protecci¨®n. Asegura el Gobierno que habr¨¢ "mejor coordinaci¨®n" entre la justicia y los servicios sociales para evitar que las familias se queden en la calle sin una alternativa cuando pierden su vivienda. En concreto, los jueces notificar¨¢n los inicios de los procesos de desahucio a los servicios sociales. Estos emitir¨¢n un informe y, si alertan de que las personas que van a ser expulsadas de su hogar se encuentran en situaci¨®n de vulnerabilidad, se abrir¨¢ una pr¨®rroga de un mes (o de dos cuando es una persona jur¨ªdica la que solicita el lanzamiento) para buscar una soluci¨®n.

Sin intervenci¨®n en los precios

"Bienvenido sea el decreto porque responde al acuerdo presupuestario, pero para nosotros es totalmente insuficiente", se?alan fuentes de Podemos conocedoras de las negociaciones con el Ejecutivo. Este les confirm¨® el jueves a ¨²ltima hora de la noche que llevar¨ªan este viernes el decreto al Consejo de Ministros, que se ha celebrado sin Pedro S¨¢nchez porque el presidente se encuentra en Bruselas. Esas mismas fuentes insisten en que intentar¨¢n que se incluyan en el decreto los ¨ªndices de referencia de precios para limitar las subidas de las rentas, una medida que, aseguran, "no tiene coste econ¨®mico". "Vamos a pelearlo en la tramitaci¨®n"; a?aden esas mismas fuentes.

No tendr¨¢ efecto retroactivo

Otra es la aplicaci¨®n retroactiva de la pr¨®rroga de los alquileres, una modificaci¨®n que "tendr¨ªa un efecto inmediato en la ciudadan¨ªa" y que en la formaci¨®n morada creen que tiene encaje legal si se justifica y se acota correctamente. Consistir¨ªa en que la ampliaci¨®n de los plazos de alquileres que recoge el decreto se aplique a los contratos ya vigentes. Podemos tambi¨¦n quiere fijar la obligatoriedad de que la revisi¨®n anual de rentas se realice solo a trav¨¦s del IPC y no de otros ¨ªndices que generalmente resultan menos beneficiosos para el inquilino. La medida se contempla ya en el decreto, pero solo para viviendas protegidas.

"No se atreven a tocar y regular el mercado de acuerdo con par¨¢metros habituales en toda Europa", resumen las fuentes consultadas de Podemos ante la pregunta de por qu¨¦ esas medidas que han estado sobre la mesa (y algunas de ellas consagradas en el acuerdo presupuestario) finalmente no aparecen en el decreto del Gobierno. En cualquier caso, ambas partes coinciden en que la negociaci¨®n continuar¨¢.