?Ser¨¢n m¨¢s caras las hipotecas con la nueva ley de cr¨¦dito inmobiliario?

Este domingo entra en vigor la Ley reguladora de los contratos de cr¨¦dito inmobiliario, tres meses despu¨¦s de su publicaci¨®n en el Bolet¨ªn Oficial del Estado. Tras a?os de elaboraci¨®n y bajo la amenaza de una multa millonaria por parte de la UE ante el retraso acumulado en su implementaci¨®n, la normativa, que traspone una directiva europea al ordenamiento espa?ol, fue aprobada el pasado 21 de febrero y supone cambios muy importantes en este tipo de pr¨¦stamos.

Surgida al calor de los reveses judiciales que en los ¨²ltimos a?os han golpeado a los bancos espa?oles ¡ªsin ir m¨¢s lejos, el de las cl¨¢usulas suelo¡ª, la nueva normativa establece, entre muchas otras medidas, que todos los gastos excepto la tasaci¨®n corren a cargo de la entidad, unos plazos m¨¢s amplios para ejecutar la hipoteca en el caso de que se produzca un impago y l¨ªmites claros para la comisi¨®n que se aplica al devolver el capital con antelaci¨®n y para los intereses de demora. Mientras tanto, ?c¨®mo han modificado los bancos sus ofertas hipotecarias en vista de la inminente entrada en vigor de la ley?

En los meses previos a su aprobaci¨®n definitiva, varias voces se levantaron para avisar de que el vendaval en el que estaban inmersas las entidades podr¨ªa provocar un encarecimiento de las hipotecas. Pero los datos que se refieren a las tasas anuales equivalentes de estos pr¨¦stamos ¡ªTAE, es decir, un tipo de inter¨¦s que incluye tambi¨¦n todos los costes vinculados con la hipoteca¡ª muestran que subieron m¨¢s bien entre octubre y noviembre. En aquel entonces, el Tribunal Supremo fall¨® que era el banco y no el cliente quien ten¨ªa que sufragar el impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados (AJD), para posteriormente revertir esta decisi¨®n.

Vaivenes en los tipos de inter¨¦s

La reacci¨®n al primer pronunciamiento del Supremo ¡ªque cay¨® el 16 de octubre¡ª fue casi inmediata. La semana siguiente, la TAE de la hipoteca variable de ING pas¨® del 1,69% al 1,79%; la de Ibercaja, del 2,73% al 2,87%; la del Banco Sabadell, del 1,71% al 1,74%; la de BBVA, del 1,71% al 1,73%; la de Abanca, del 2,71% al 2,74%; y la de Bankia, del 2,34% al 2,35%. Tambi¨¦n se incrementaron las TAE de los pr¨¦stamos hipotecarios a tipo fijo de Ibercaja, del 3,11% al 4,50%; Caixabank, del 4,15% al 4,60%; Bankinter, del 2,92% al 3,21%; Abanca, del 4,01% al 4,30%; y Openbank, del 2,74% al 2,82%, seg¨²n datos del comparador bancario iAhorro.

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Al rev¨¦s, la pr¨¢ctica totalidad de las TAE analizadas volvieron a los valores anteriores, despu¨¦s de la decisi¨®n del Tribunal Supremo de dar marcha atr¨¢s y establecer que ya no era el banco sino el cliente quien ten¨ªa que asumir el impuesto de AJD de la hipoteca, el 6 de noviembre. Y eso, pese a que el Gobierno de S¨¢nchez aprob¨®, apenas dos d¨ªas m¨¢s tarde, un Real Decreto que, a su vez, pon¨ªa punto y final a la cuesti¨®n al hacer recaer este gasto de nuevo sobre las entidades.

En comparaci¨®n, la aprobaci¨®n de la nueva ley de cr¨¦dito inmobiliario ¡ªel 20 de diciembre, en primera lectura, en el Congreso de los Diputados; a principios de febrero, con enmiendas, en el Senado; y, ya definitivamente, el 21 de febrero en la c¨¢mara baja¡ª pas¨® sin pena ni gloria, por lo menos si se atiende a las TAE de las hipotecas. Ahora, a pocos d¨ªas de su entrada en vigor, muchas de esas tasas est¨¢n en niveles inferiores a las que registraron hace ocho meses, antes de la primera controvertida sentencia del Supremo, con la notable excepci¨®n de las hipotecas fijas de Caixabank, Liberbank e Ibercaja, cuyas TAE subieron del 4,15% al 4,41%, del 3,38% al 3,49%, y del 3,11% al 3,15%, respectivamente. Y de las TAE de la hipoteca variable de Openbank, que se encuentra en el 1,25%, y de ING, que est¨¢ en el 1,77% (en octubre eran el 1,14% y el 1,69%, respectivamente).

Compensaci¨®n

Por lo general, si de encarecimiento se puede hablar en algunos casos, ¡°afirmar que los precios suben por la llegada de la nueva ley de cr¨¦dito inmobiliario es muy prematuro¡±, seg¨²n el experto en finanzas de iAhorro, Antonio Gallardo, quien prefiere achacar esta tendencia a la carrera al alza que el ¨ªndice de referencia para la mayor¨ªa de las hipotecas, el eur¨ªbor, emprendi¨® en abril de 2018 y que se interrumpi¨® el pasado marzo. ¡°Pero s¨ª es cierto que hay un cierto par¨®n o retraso en las operaciones¡±, matiza.

Seg¨²n los expertos consultados, todo ello no es ¨®bice a que puedan producirse nuevas sacudidas en el mercado hipotecario, una vez que la nueva normativa haya empezado a andar. ¡°Vamos a ver alguna subida de precios, un endurecimiento y una ralentizaci¨®n en la concesi¨®n de cr¨¦dito¡±, prev¨¦ Gallardo. En la misma l¨ªnea, Silvina Palacios, abogada del bufete Sanahuja Miranda, constata que hasta ahora ¡°las subidas de diferenciales que se esperaban est¨¢n siendo bastante d¨¦biles, aunque puede que se aceleren cuando se consolide la aplicaci¨®n de la ley¡±. Y Manuel Romera, director del sector financiero de IE University, augura ¡°una subida de los intereses de las hipotecas, para compensar la bajada de otros ingresos por efecto de la ley¡±.

Acciones modestas

En estas ¨²ltimas semanas, previas a la aplicaci¨®n de la ley, los movimientos de los bancos en lo que respecta a las hipotecas han sido escasos. Lo ¨²nico que apunta Gallardo son rebajas en los pr¨¦stamos a tipo de inter¨¦s fijo de entidades como Bankinter o Sabadell, lo que, en un contexto de subida de los tipos en las variables, ¡°ha sido una clara invitaci¨®n al cliente para contratar hipotecas fijas¡±. Para Palacios,¡°las entidades han optado para vestir de decisi¨®n comercial los cambios previstos en la ley, como la asunci¨®n de determinados gastos¡±. Desde diversas p¨¢ginas web ¡°han desaparecido los productos vinculados con la hipoteca y se plantea la contrataci¨®n de otros productos del banco como una opci¨®n que permite, eso s¨ª, reducir el diferencial¡±, se?ala.

Quien cree que no habr¨¢ cambios sustanciales en la actitud de los bancos cuando la ley de cr¨¦dito inmobiliario entre en vigor es la directora general de la intermediaria BGesti¨®n Global, Mercedes Blanco. Pero, advierte esta experta, se incorporar¨¢n nuevos procesos que afectar¨¢n a los usuarios, como la necesidad de comparecer dos veces ante el notario para que este profesional pueda ejercer el control de transparencia del cr¨¦dito, por lo que ¡°los plazos desde que se solicita el pr¨¦stamo hasta que se formaliza ser¨¢n mayores¡±. Una estimaci¨®n en la que coincide Palacios.

Por lo que se refiere a los bancos, Romera se dice convencido de que se tendr¨¢n que adaptar a ¡°una situaci¨®n m¨¢s dura¡±. Pero, ¡°si son capaces de verlo como una oportunidad, esto podr¨ªa dar una mejor imagen del sector y atenuar las cr¨ªticas¡±, concluye.