El Gobierno usar¨¢ el IRPF para crear la nueva estad¨ªstica de precios del alquiler

Los precios de los alquileres se sit¨²an en m¨¢ximos hist¨®ricos en buena parte de la geograf¨ªa nacional, seg¨²n datos de los portales inmobiliarios Idealista y Fotocasa. Y el problema se antoja mucho m¨¢s acuciante en las grandes capitales como Barcelona o Madrid. De acuerdo con las estad¨ªsticas del INE, la proporci¨®n de personas en alquiler sube. Llega al 17% frente al 13% de 2007. Y entre los j¨®venes de 16 a 29 a?os, el porcentaje alcanza ahora el 48%. A ello se suma que las cifras del Banco de Espa?a dicen que los j¨®venes ganan menos que hace una d¨¦cada en trabajos similares. Y los poco cualificados incluso menos que hace 20 a?os. Hasta el punto de que han aumentado mucho sus dificultades para la emancipaci¨®n y el acceso a la vivienda.

En semejante contexto, el Gobierno valora implantar medidas como los incentivos fiscales, el uso de suelo p¨²blico o la ampliaci¨®n del parque de vivienda. Y Unidas Podemos ha presionado para que se limite el crecimiento de las rentas. Un paso previo ser¨ªa la creaci¨®n de esta estad¨ªstica. De momento, sin embargo, solo se prepara para disponer de una imagen fiel con la que dise?ar pol¨ªticas de vivienda.

El decreto del alquiler que aprob¨® el Gobierno a principios de marzo daba ocho meses para que se crease una estad¨ªstica de precios que se publique con una periodicidad anual. Probablemente est¨¦ lista con algo de retraso, en torno a febrero, seg¨²n explican fuentes conocedoras. A cargo de su elaboraci¨®n figuran la Agencia Tributaria, el INE, el catastro, el Ministerio de Fomento, el Registro de la Propiedad, el Banco de Espa?a o el profesor de la Universidad Pompeu Fabra Jos¨¦ Garc¨ªa-Montalvo. En principio, el ministerio ten¨ªa la idea de usar las fianzas que se depositan en las Administraciones. Pero muchas veces no se registran y por lo tanto no son representativas.

Portales como Idealista o Fotocasa ofrecen buenas estad¨ªsticas. Pero son solo de ofertas y no recogen la negociaci¨®n que pueda haber luego entre casero y arrendatario. Adem¨¢s, fuera de las capitales resultan menos exhaustivas. Con ??igo de la Serna como titular de Fomento, el ministerio elabor¨® un informe sobre el alquiler que empleaba cifras de Fotocasa. Y ya entonces prometi¨® que se crear¨ªa una estad¨ªstica oficial.

Otra posibilidad es hacer una encuesta. Pero salen caras. As¨ª que finalmente se usar¨¢n los datos de declaraciones del IRPF, que se consideran m¨¢s fiables, ya que el arrendador tiene la obligaci¨®n de declararlo. Y esta informaci¨®n se utilizar¨¢ de forma an¨®nima para construir la estad¨ªstica. Seg¨²n explican fuentes conocedoras, aunque todav¨ªa en una fase bastante inicial, la Agencia Tributaria ya est¨¢ liderando los trabajos. El decreto afirma que se tiene que ofrecer una relaci¨®n de valores medios mensuales en euros por metro cuadrado.

El IRPF ofrece adem¨¢s la gran ventaja de poder construir un hist¨®rico y comparar la evoluci¨®n con a?os pasados. El inconveniente reside en que la estad¨ªstica se publicar¨¢ con algo de retraso, pues habr¨¢ que esperar a cuando se acabe la campa?a de renta del a?o anterior para volcar los datos.

Una comparativa dif¨ªcil

Pese a que el decreto fijaba que se llegase al nivel de barrios y secciones censales, se antoja dif¨ªcil tanto grado de detalle. La secci¨®n censal es equivalente a una manzana. Y eso no permite tener la suficiente variedad de muestras como para establecer comparaciones homog¨¦neas por las caracter¨ªsticas de la vivienda: si son pareados, exteriores o si incluyen piscina, garaje, ascensor¡­ Es decir, cuanto m¨¢s se baje al detalle, m¨¢s dif¨ªcil ser¨¢ hacer una comparativa que contemple rasgos distintos de los metros cuadrados.

Otro problema consiste en que con los datos del IRPF cuesta distinguir cu¨¢ndo hay cambios de inquilino o contrato. Si bien se podr¨ªa deducir que no hay cambios cuando se vean repuntes acordes con el IPC.

Por otra parte, se estudia hacer un ¨ªndice que compare la evoluci¨®n del precio del alquiler con el de la vivienda. Para ello se tomar¨ªa la informaci¨®n de transacciones de los registradores.

No obstante, las comunidades tienen la competencia y podr¨¢n escoger sus indicadores. El decreto las habilita para obligar a que la fianza se deposite siempre en la Administraci¨®n auton¨®mica, recogiendo los datos suficientes como para dise?ar un ¨ªndice propio.