El miedo de los caseros atasca el alquiler de vivienda: lo ponen m¨¢s dif¨ªcil y caro

Los propietarios de viviendas no se la quieren jugar con el alquiler. El cambio de reglas impuesto por el real decreto ley aprobado por el Gobierno el pasado mes de marzo ha sido la estocada definitiva para los caseros m¨¢s miedosos. Ante el nuevo escenario, ya han tomado medidas de blindaje que est¨¢n perjudicando a quienes buscan casa de alquiler.

El temor paraliza y algunos titulares han optado por no renovar los contratos y rescatar sus pisos a la espera de ver c¨®mo se resuelve la regulaci¨®n de los arrendamientos. Algunas de estas familias son reacias a alquilar por periodos de cinco a?os, como impone la nueva normativa, y han decidido cerrar sus casas temporalmente hasta que se defina el escenario legal. "Hay cautela porque no quieren aguantar cinco a?os", dice Jos¨¦ Ram¨®n Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler. Atentos est¨¢n tambi¨¦n los propietarios que han retirado sus inmuebles del alquiler tur¨ªstico tras su regulaci¨®n en las principales ciudades espa?oles y pretenden hacer su desembarco en el alquiler convencional.

La paralizaci¨®n del mercado se debe a que la ley ¡ªque se aplica a los contratos firmados desde el 6 de marzo¡ª ha sido recurrida por el PP en el Tribunal Constitucional, que ha admitido a tr¨¢mite el recurso, as¨ª que "los propietarios est¨¢n a la expectativa por si la norma vuelve a cambiar", apunta David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro. Y es que ya hubo otro decreto ¡ªapenas dur¨® 35 d¨ªas¡ª que tumb¨® Podemos el pasado enero.

Esta incertidumbre se une al principal temor que persigue a cualquier propietario: que el inquilino no pague y tener que acudir a la v¨ªa judicial. Los datos del Consejo General del Poder Judicial demuestran que los desahucios por impago de rentas (37.285 procedimientos en 2018, un 4,5% m¨¢s respecto a 2017) duplican ya a los de quienes no pagan su hipoteca (18.945, un 15,2% menos).

El blindaje de los propietarios tras la nueva ley no solo empieza a repercutir en la oferta, ya de por s¨ª muy mermada ¡ªes dif¨ªcil de cuantificar debido a la ausencia de estad¨ªsticas oficiales¡ª, sino tambi¨¦n en los precios. La normativa impone que la actualizaci¨®n del alquiler tiene como l¨ªmite el IPC anual. Por eso, hay propietarios que ya han encarecido las rentas de forma artificial. "Lo que est¨¢n haciendo es subir el precio de los alquileres anunciados entre 50 y 100 euros m¨¢s al mes de media", constata Caraballo. Compensan as¨ª el hecho de no poder encarecer mucho m¨¢s el coste durante los pr¨®ximos cinco a?os. Ahora bien, esto no significa que el casero triunfe y consiga un inquilino con capacidad para pagar ese sobrecoste. Algo dif¨ªcil por la desigualdad entre rentas y salarios. De hecho, en algunos barrios de Madrid y Barcelona, epicentro de las burbujas del alquiler, los incrementos muestran s¨ªntomas de agotamiento ante la imposibilidad de la demanda de afrontarlos.

Los expertos creen que, si no hay un cambio normativo y no se incrementa la oferta de viviendas, va a ser contraproducente. "Los particulares son la base de la oferta en alquiler y, si no protegemos los ahorros de su vida, sus planes de futuro, su rentabilidad, acabar¨¢n retirando sus pisos del mercado, la oferta ir¨¢ disminuyendo", advierte Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21 en Espa?a y Portugal. Sousa vaticina que esto es lo que pasar¨¢ con los fondos internacionales, en cuyas manos est¨¢ el 4% de la oferta en Espa?a. "Se ir¨¢n retirando si no les salen los n¨²meros", a?ade.

Y lo mismo en el caso de Barcelona, donde la Generalitat permitir¨¢ que la ciudad pueda limitar los precios de los alquileres en los barrios donde se han disparado por la escasa oferta. "Es evidente que se trata de una medida enfocada a favorecer el acceso a la vivienda por parte de los arrendatarios, por lo que los propietarios pasar¨¢n a percibir un menor n¨²mero de ingresos por su vivienda", dice Emiliano Berm¨²dez, subdirector general de la agencia Donpiso. Los expertos vaticinan un escenario negro en Barcelona. "Creemos que va a aumentar la econom¨ªa sumergida, que los alquileres se har¨¢n bajo cuerda y que disminuir¨¢ la oferta. Si se limita la rentabilidad, retirar¨¢n los pisos del mercado", cree Caraballo. Es m¨¢s, el propio Banco de Espa?a rechazaba esta semana limitar el precio del alquiler.

Inquilinos: grandes perjudicados

Aunque el nuevo marco legal trata de proteger a los inquilinos, de momento parecen ser los grandes perjudicados. Adem¨¢s de hacer frente a la subida desenfrenada del alquiler ¡ªen los ¨²ltimos cuatro a?os ha crecido un 18% en Espa?a: un 49% en Catalu?a y un 27% en Madrid, seg¨²n Fotocasa¡ª, se enfrentan a otro problema. La ley limita a dos meses la garant¨ªa adicional a la fianza que se puede exigir a los arrendatarios. Esto que, en principio, es bueno para ellos, est¨¢ siendo un arma de doble filo. "Los propietarios se est¨¢n mostrando m¨¢s estrictos y est¨¢n haciendo una criba mucho mayor porque pierden garant¨ªas; est¨¢n rechazando a muchos inquilinos, sobre todo a los que tienen contratos recientes", apunta Caraballo. Los j¨®venes, que ya no pueden ni comprar ni alquilar, son los m¨¢s perjudicados. "Antes el casero les pod¨ªa pedir un dep¨®sito de seis meses, ahora no", a?ade.

Incertidumbre y rentabilidad. Son las dos variables con las que los titulares hacen c¨¢balas. Y por eso algunos ya han llegado a la conclusi¨®n de que las cuentas no les salen y est¨¢n valorando la venta de la vivienda. "Se nota el crecimiento del mercado de la compraventa en detrimento del de alquiler, tanto por la nueva legislaci¨®n como por el aumento paulatino de los precios", expone Berm¨²dez. Cerrar un inmueble durante muchos meses es un coste que no pueden asumir. "El precio medio est¨¢ entre 2.000 y 2.500 euros al a?o por el pago del IBI, comunidad y seguro, sin tener en cuenta suministros", dicen en Alquiler Seguro, empresa que ha notado un alza del 20% de las consultas de propietarios sobre sus servicios. Lo mismo ha ocurrido en la Agencia Negociadora del Alquiler. "Las consultas han crecido m¨¢s del 50%", dice Zurdo.

C¨®mo blindarse

El miedo de los caseros a los impagos est¨¢ aupando la contrataci¨®n de los servicios inmobiliarios y legales que ofrecen las empresas que gestionan los arrendamientos de principio a fin. Estudian la solvencia del inquilino analizando las declaraciones de renta, registros de impago, deudas... "Elaboramos un perfil que no hace el particular, que tan solo se queda con la buena o mala impresi¨®n que le da el inquilino", dice Zurdo. Estas agencias pagan directamente al propietario cada mes (unas veces el d¨ªa 5 y otras, antes del d¨ªa 8) al margen de que el inquilino abone o no la renta. En caso de impago, gestionan demandas de desahucio.

Tambi¨¦n se ha disparado la contrataci¨®n de los seguros de impago tras limitar a dos meses la garant¨ªa adicional a la fianza que se puede solicitar a los inquilinos. Los propietarios quieren asegurarse el cobro de la renta. "En las primeras semanas, y tras la aprobaci¨®n del decreto, se ha percibido un incremento del 30% en la contrataci¨®n de seguros ¡ªen 2018 crecieron un 28%¡ª, un producto que se convierte en una herramienta fundamental para garantizar esos cobros", indican en el Observatorio Espa?ol del Seguro del Alquiler (OESA). Y m¨¢s del 50% de profesionales inmobiliarios ha solicitado m¨¢s informaci¨®n sobre estos productos por la preocupaci¨®n desatada entre los propietarios.