El incre¨ªble caso de las casas menguantes

Aunque a la vuelta de las vacaciones sigan intactos, el verano es un momento para dar tregua y alejarse de los disgustos que pueden surgir en torno a una propiedad inmobiliaria. Como por ejemplo, el de quien descubre que ha desaparecido una parcela que cre¨ªa tener o el de un piso al que le falta una habitaci¨®n.

El incre¨ªble caso de las fincas inexistentes y las casas menguantes no son fen¨®menos paranormales, sino el d¨ªa a d¨ªa de vecinos y tasadores. Seg¨²n Gustavo S¨¢iz, expresidente de Tasaciones Hipotecarias, actualmente JLL Valoraciones, los t¨¦cnicos se encuentran con que, ¡°a veces, una sencilla localizaci¨®n se transforma en un trabajo de investigaci¨®n y b¨²squeda de una finca, que tras sucesivas segregaciones, [separaci¨®n en fincas independientes], ya no existe f¨ªsicamente¡±. En m¨¢s de una ocasi¨®n, el tasador llega a un piso y la superficie que figura en la nota registral y la que realmente mide presenta diferencias muy significativas, hasta que descubre que han vendido o incorporado la habitaci¨®n a una vivienda colindante.

En algunos centros hist¨®ricos, aunque no solo, las sorpresas desagradables se multiplican. Hay casos de propietarios de dos pisos colindantes que han alterado los l¨ªmites y la superficie, beneficiando a uno, en detrimento del otro que luego vende. No hay nada que objetar si se regulariza en el Registro y en la comunidad de propietarios los cambios. Si se mantiene la descripci¨®n del inmueble (superficie, linderos, planta, anejos), el nuevo propietario hereda una cuota de participaci¨®n en los gastos de comunidad mayor de la que le corresponde por superficie o por pasar a ser interior si le quitan ventanas. El litigio est¨¢ servido.

El abogado Gabriel Soria a?ade que tambi¨¦n ¡°es muy frecuente encontrarse con buhardillas construidas de manera irregular, que no constan en la escritura; a veces incluso se han hecho en las zonas comunes y se han vendido. Tambi¨¦n hay trasteros o buhardillas que s¨ª figuran como anejos a la vivienda en la escritura y en el Registro de la Propiedad pero en los que la comunidad de propietarios ha decidido instalar los contadores, o bien, alquilar esos espacios.

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Todos estos casos infringen la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): No cabe disponer de elementos comunes y no se pueden vender por separado anejos de la vivienda, al margen de la posible ilegalidad urban¨ªstica en que se incurra.

Que falte una habitaci¨®n o una buhardilla es una cosa y otra que desaparezca totalmente una finca que alguien cre¨ªa de su propiedad. Esto tambi¨¦n es frecuente, aunque a ra¨ªz de los cambios en las leyes hipotecarias y de la reforma del Catastro de 2015, se dificulta que haya disparidades entre las fincas que figuran en el plano y la realidad, seg¨²n aclara el registrador Carlos Ballugera.

El abogado Soria cita varios casos en los que dentro de una gran finca hay distintas parcelas enclavadas que se han ignorado y se ha actuado como si no existieran a la hora de urbanizar. El problema es que si los propietarios no reaccionan antes de los 30 a?os, las pierden. De la misma forma que, sin ser propietario, alguien que haya deslindado una tierra, la haya dado de alta en el Catastro, pagado el impuesto y explotado al menos durante tres d¨¦cadas, pasa a ser su due?o leg¨ªtimo.

En viviendas nuevas tambi¨¦n hay sorpresas. Hay quien se ha encontrado con que el saneamiento de la urbanizaci¨®n ten¨ªa el enganche previsto en una calle lateral, pero cambi¨® el planeamiento, tal calle se elimin¨® y uno de los propietarios ha obtenido, de regalo, una servidumbre de paso con la que no contaba. El arquitecto ?lvaro Ardura cita ese ejemplo y otro en el que la urbanizaci¨®n se dise?¨® de tal manera que una de las casas solo ten¨ªa entrada por una zona verde. O sea, con casa pero sin calle.

En cuanto a las servidumbres, en principio no es necesario que est¨¦ inscrita para ser v¨¢lida y legal, seg¨²n el abogado Soria. En cuanto al acceso a las viviendas es responsabilidad del Ayuntamiento correspondiente facilitarlo si ha dado la licencia de primera ocupaci¨®n. Claro que tambi¨¦n es obligaci¨®n municipal proveer de agua potable a las viviendas, pero hay alguna que otra urbanizaci¨®n, incluso de lujo como la de Ciudalcampo (entre San Sebasti¨¢n de los Reyes y Colmenar Viejo), donde algunas viviendas carecen de ella. El abogado urbanista cita que ¡°fue edificada en los a?os sesenta, se abastece y se abastec¨ªa con pozos, tambi¨¦n discutibles. Pasado el tiempo, los dos ayuntamientos a los que pertenece no realizan la inversi¨®n necesaria para que se les suministre el agua potable¡±. ¡°El drama es que estas y otras anomal¨ªas no son excepciones. Son lo habitual¡±, remata.

Resaca de la burbuja

Y es que durante los a?os del boom inmobiliario lo habitual era fallar en acabados o instalaciones, sobre todo en la edificaci¨®n en serie: pilares colocados a ¨²ltima hora en una ubicaci¨®n tal que introducir los muebles es todo un desaf¨ªo o tener que rehacer el techo de un sal¨®n porque era muy bajo, ya que en la obra se rest¨® altura para colocar m¨¢s c¨®modamente las instalaciones de aire acondicionado y los desag¨¹es.

Todos estos desprop¨®sitos generaron un aluvi¨®n de quejas y denuncias. Las consultas y reclamaciones por culpa de la vivienda en propiedad en 2007 alcanzaron el 11,5% del total de las recibidas en la principales organizaciones de consumidores, seg¨²n los ¨²ltimos datos del Consejo de Consumidores y Usuarios, presidido por Ballugera. Ahora, superan por poco el 1%, siete a?os despu¨¦s, aunque hay propietarios que siguen batallando en los tribunales por esa vivienda a la que le faltan metros cuadrados o por esa parcela que ha desaparecido.