Los precios medios de los alquileres suben en Espa?a un 50% en cinco a?os

El Banco de Espa?a ha realizado un an¨¢lisis del mercado del alquiler. Las conclusiones de esta radiograf¨ªa muestran un panorama asfixiante para las familias que pagan una renta en Espa?a: los precios se han disparado un 50% de media en los ¨²ltimos cinco a?os; la precariedad laboral, especialmente entre los j¨®venes, les impide comprar y por tanto, les empuja a unos arrendamientos cada vez m¨¢s caros; y las zonas que m¨¢s sufren el crecimiento desaforado de precios son aquellas donde la demanda es alta, la oferta limitada y la vivienda un bien muy apreciado por los inversores que buscan altas rentabilidades. Adem¨¢s, el Banco de Espa?a subraya que son los hogares con menos recursos los que m¨¢s viven de alquiler y los que soportan cargas m¨¢s excesivas para poder hacer frente a la renta en relaci¨®n a sus ingresos medios.

El an¨¢lisis del Banco de Espa?a se centra en el periodo 2014-2019. Llama la atenci¨®n que el organismo se vea obligado a acudir a portales de Internet para poder elaborar parte del estudio. La falta de estad¨ªsticas oficiales que analicen los contratos de arrendamiento?nuevos obliga a recoger las cifras de precios en Idealista. El supervisor destaca que la muestra con la que cuenta a trav¨¦s de los anuncios es amplia y muy variada en cuanto a municipios. Aun as¨ª, subraya que "una de las principales limitaciones que presenta el an¨¢lisis del mercado de la vivienda de alquiler es la ausencia de un ¨ªndice de precios oficial de los nuevos contratos, ¨ªndice que, idealmente, deber¨ªa ajustar los precios del alquiler para tener en cuenta las caracter¨ªsticas del inmueble arrendado".

El informe opta por acudir a Idealista, por tratarse "del portal con mayor cobertura del mercado del alquiler para el conjunto de Espa?a". Y concluye que en los ¨²ltimos a?os se ha vivido "un notable dinamismo de los precios ofertados del alquiler, con un incremento en torno al 50% desde su m¨ªnimo en el ¨²ltimo trimestre de 2013, hasta el m¨¢ximo observado en mayo de 2019". El alquiler sube muy por encima de los precios de compra, lo que, adem¨¢s, ha elevado el inter¨¦s de adquirir inmuebles para destinarlos despu¨¦s al arrendamiento. "Durante este mismo per¨ªodo, los precios de oferta de venta de vivienda han crecido a un ritmo significativamente menor (del 6,8%), en tanto que el incremento desde el m¨ªnimo del ¨²ltimo trimestre de 2016 ha sido del 14,5%", destaca el an¨¢lisis.

La conclusi¨®n dibuja una Espa?a a dos velocidades en los alquileres: los mayores crecimientos de precio se observan en las grandes ciudades (Barcelona, Madrid y Valencia) y en urbes con elevada concentraci¨®n tur¨ªstica (M¨¢laga, Palma, Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife). Los menores aumentos se perciben en ciudades de la Espa?a interior, concluye el informe.

El gr¨¢fico que incluye el informe arroja un panorama de subidas en los precios entre finales de 2013 y mayo de 2019 muy pronunciadas. Lideran la clasificaci¨®n Palma y Barcelona, con una subida de m¨¢s del 50%; seguidas de M¨¢laga, Madrid, Las Palmas, Valencia, todas cerca del 45%; y Santa Cruz de Tenerife, rozando el 40%. Luego se colocan un amplio grupo de municipios como Castell¨®n, Sevilla, Granada, Alicante y Valladolid (entre otras), donde la subida est¨¢ entre el 20% y el 30%. Y otra veintena de ciudades con alzas de entre el 10% y el 20% en este mismo periodo.

De media en toda Espa?a, concluye el informe, la subida es del 50% en algo m¨¢s de cinco a?os. La media es tan elevada por el importante peso en el mercado del alquiler que tienen precisamente las ciudades m¨¢s encarecidas, ya que se trata de los municipios con m¨¢s oferta y m¨¢s demanda. Adem¨¢s, explica el estudio, "este crecimiento acumulado para el conjunto de Espa?a, superior al 50%, se explica por la relevancia en la oferta de ciudades que no son capitales de provincia, situadas en ¨¢reas metropolitanas de las grandes ciudades o en zonas costeras con elevado atractivo tur¨ªstico, pero que presentan un fuerte dinamismo de los precios de oferta del alquiler".

Una losa para las familias con menos ingresos

La subida de precios de los alquileres tiene especial incidencia en los hogares de menos recursos. Estos son los que menos compran (ante la dificultad de acceder al cr¨¦dito) y las que m¨¢s viven en arrendamiento. Pero, adem¨¢s, son estas familias las que m¨¢s porcentaje de sus ingresos deben destinar a pagar las mensualidades. Espa?a se coloca as¨ª como uno de los pa¨ªses de la OCDE donde m¨¢s sobrecarga financiera soportan los hogares de rentas bajas para poder hacer frente al alquiler de su casa.

"El estancamiento de los ingresos laborales de algunos grupos de hogares, unido al aumento del precio del alquiler, ha incrementado de forma considerable la relevancia de este gasto sobre el total de ingresos. En concreto, la mediana del gasto en vivienda de alquiler supon¨ªa en 2014 el 27,8% de los ingresos netos de los hogares espa?oles, y el 46,9% entre los hogares con menores ingresos", se?ala el Banco de Espa?a. Ambas ratios son superiores a las del promedio de las econom¨ªas de la OCDE.

Esto se traduce en una "sobrecarga del gasto de la vivienda", es decir, que las familias con menos renta dedican al alquiler m¨¢s de lo que pueden soportar sus finanzas, que suele establecerse entre el 30% y el 40% de los ingresos como m¨¢ximo. "El 24,7% los hogares tiene un gasto en vivienda de alquiler superior al 40% de sus ingresos netos en 2014, frente al 13,1% registrado en el promedio de la OCDE", subraya el informe. Y si se miran solo los hogares del quintil m¨¢s bajo (es decir, el 20% de los hogares con menos renta de Espa?a), el ¨ªndice de sobrecarga llega al 63,9%. "Una ratio solo superada en 2014 por Grecia", destaca el estudio.

La vivienda como instrumento de inversi¨®n

La fuerte subida de los precios de alquiler, apunta el Banco de Espa?a, ha elevado su atractivo como instrumento de inversi¨®n. Las medidas de est¨ªmulo econ¨®mico aplicadas por el Banco Central Europeo incluyeron una bajada de los tipos de inter¨¦s a cero. Los tipos de inter¨¦s en m¨ªnimos hacen que los cr¨¦ditos para vivienda tengan intereses muy bajos, pero tambi¨¦n, que el ahorro est¨¦ penalizado, ya que las entidades bancarias ofrecen rentabilidades m¨ªnimas en fondos. As¨ª, el capital busca activos m¨¢s rentables, y la vivienda se ha alzado como refugio, especialmente en aquellas ciudades donde los alquileres no dejan de subir, como es el caso de Madrid.

"A partir de la ratio de los precios de oferta de alquiler y de compra de vivienda por metro cuadrado, se puede construir un indicador que aproxima la rentabilidad bruta de la vivienda de alquiler en un mercado. Este indicador muestra una din¨¢mica similar en las ciudades de Barcelona y Madrid, lo que refleja un incremento del atractivo del alquiler como instrumento de inversi¨®n entre 2013 y 2017", recuerda el informe.

Aun as¨ª, apunta a una desaceleraci¨®n de esta tendencia, en especial, en Barcelona. "Desde 2017, la rentabilidad bruta del alquiler se estar¨ªa reduciendo en estas ciudades, y alcanza en la actualidad los niveles de 2014. Esta din¨¢mica refleja el notable incremento del precio de oferta del alquiler superior al precio de venta hasta 2017, observ¨¢ndose en 2018 una desaceleraci¨®n del precio del alquiler ¡ªe incluso su estancamiento¡ª en Barcelona, y un notable dinamismo de los precios de oferta de venta en Madrid".

El papel de los fondos y empresas como alquiladoras

El Banco de Espa?a destaca que la subida de los alquileres y por tanto, del negocio vinculado a arrendar vivienda, ha hecho florecer nuevos actores en el mercado. Fondos, empresas y socimis (sociedades cotizadas an¨®nimas de inversi¨®n en el mercado inmobiliario) que ven atractivo en el sector del ladrillo. "El incremento de la rentabilidad del alquiler y, por tanto, de su atractivo como instrumento de inversi¨®n coincide con la entrada en el mercado de nuevos operadores. A pesar de que en el conjunto de Espa?a las sociedades dedicadas al arrendamiento de vivienda representaban alrededor de un 10% de las casas de alquiler en 2018, frente a la gran mayor¨ªa de particulares, su presencia en las grandes ciudades es m¨¢s relevante, mostrando un peso creciente en la nueva oferta de alquiler. Por ejemplo, en la ciudad de Barcelona, las personas jur¨ªdicas representaban en 2018 alrededor del 25% del mercado del alquiler residencial", se?ala, citando datos del Observatori Metropolit¨¤ de l¡¯Habitatge de Barcelona, de 2019.

?Es la llegada de estos fondos lo que ha hecho subir los precios? El Banco de Espa?a insiste en que hay varios factores, y que es complicado atribuir solo a uno el potente incremento de precios. Cita "determinantes econ¨®micos y demogr¨¢ficos que habr¨ªan contribuido al auge de la demanda de alquiler residencial y a su traslaci¨®n a un aumento significativo de los precios en este mercado".

Entre las causas, destaca por ejemplo que tienen m¨¢s tendencia a alquilar y no comprar aquellos que est¨¢n en situaci¨®n laboral m¨¢s precaria: parados y trabajadores con contrato temporal. Como son dos colectivos muy amplios en Espa?a, eso hace subir la demanda, y con ello, los precios. "La combinaci¨®n de bajos ingresos laborales y de riesgo de p¨¦rdida de empleo dificultar¨ªa a un porcentaje significativo de hogares (especialmente, j¨®venes) con niveles de renta y patrimonio reducidos el acceso a un pr¨¦stamo para la adquisici¨®n de vivienda. La dificultad de acumular el ahorro necesario para adquirir una vivienda habr¨ªa incrementado, de este modo, la demanda de alquiler residencial o, para los hogares con menor renta, la permanencia en la vivienda familiar", apunta. Es decir: crece la demanda para vivir de alquiler (por necesidad) y "la oferta no habr¨ªa crecido al mismo ritmo que la demanda".

Otro elemento que presiona en la demanda es la b¨²squeda de empleo en aquellas ciudades donde es m¨¢s probable que lo haya. "La demanda de alquiler residencial se habr¨ªa incrementado especialmente en algunos municipios que ofrec¨ªan mejores oportunidades tanto de formaci¨®n como laborales", confirma el informe. Por ¨²ltimo, la ca¨ªda pronunciada de las viviendas de protecci¨®n oficial (VPO), con precios limitados, resta alternativas al alquiler. "Desde 2013, se ha producido igualmente una ca¨ªda significativa del n¨²mero de nuevas viviendas de protecci¨®n oficial (VPO). La VPO constituye a priori un sustitutivo del alquiler en el mercado privado para los hogares de menor renta.

?Y la vivienda tur¨ªstica?

El Banco de Espa?a no quiere sacar conclusiones rotundas sobre el impacto de las viviendas tur¨ªsticas en los precios de los alquileres residenciales. Aunque s¨ª apunta algunas tendencias, asegura que no hay una correlaci¨®n probada. "Los trabajos acad¨¦micos disponibles son poco concluyentes en relaci¨®n con el efecto cuantitativo del alquiler vacacional en los precios del alquiler para primera vivienda, aunque sugieren que su magnitud depende tanto de la densidad del alquiler vacacional en la ciudad estudiada como de la demanda de vivienda residencial", resume.

"La informaci¨®n disponible para Espa?a en los portales de alquiler tur¨ªstico (por ejemplo, Airbnb) muestra una elevada concentraci¨®n de la oferta de alquiler vacacional en las grandes ciudades, y en particular un mayor peso relativo de este respecto al alquiler residencial en sus distritos hist¨®ricos, como el distrito Centro de Madrid y el Eixample en Barcelona. Seg¨²n los portales inmobiliarios, estos distritos han experimentado notables crecimientos acumulados de los precios de oferta del alquiler residencial durante ese per¨ªodo", explica. Pero a?ade: "No puede inferirse de esta correlaci¨®n una relaci¨®n causal, con incidencia generalizada, entre los precios del alquiler residencial y la oferta del alquiler vacacional para el conjunto de la econom¨ªa".