Las empresas cotizadas que alquilan vivienda tienen m¨¢s de 42.000 pisos
Las socimis han incrementado sus activos un 57% en tan solo un a?o
Las sociedades cotizadas de inversi¨®n inmobiliaria (socimis) que se dedican al alquiler de vivienda controlan una parte cada vez mayor del mercado. Seg¨²n el ¨²ltimo informe sobre el sector, presentado a principios de verano por la consultora JLL y Bolsas y Mercados Espa?oles (BME), las cotizadas del ladrillo incrementaron el a?o pasado un 57% sus activos. As¨ª, acumularon casas por valor de 7.284 millones de euros. Entre todas suman m¨¢s de 42.000 pisos, sin contar con el patrimonio de las socimis mixtas, es decir, las que adem¨¢s de viviendas arriendan tambi¨¦n otro tipo de inmuebles como hoteles u oficinas.
El n¨²mero de este tipo de firmas no deja de crecer en el Mercado Alternativo Burs¨¢til (MAB). En tres a?os se han creado 23, seg¨²n c¨¢lculos de EL PA?S, con la informaci¨®n suministrada por las socimis al MAB o en sus p¨¢ginas web, estas son propietarias de m¨¢s de 42.100 pisos. Esto no equivale a todas las viviendas en manos de grandes compa?¨ªas (los siete mayores propietarios de vivienda de Espa?a superan las 120.000 unidades), puesto que no todos ellos administran sus pisos a trav¨¦s de este tipo de sociedades cotizadas.
Esa s¨ª es la f¨®rmula escogida por el mayor casero del pa¨ªs. El fondo Blackstone, con m¨¢s de 30.000 viviendas en su cartera, est¨¢ detr¨¢s de cinco socimis dedicadas al alquiler residencial: Testa, Albirana, Fidere, Torbel y Euripo. La primera es, adem¨¢s, la mayor del sector residencial en Espa?a por capitalizaci¨®n burs¨¢til, con 846 millones. La segunda, Vivenio, queda distanciada (492 millones) y es propiedad del fondo de pensiones holand¨¦s APG y la inmobiliaria Renta Corporaci¨®n. En la clasificaci¨®n de las cinco mayores por capitalizaci¨®n burs¨¢til tambi¨¦n entra T¨¦mpore, formada con activos de Sareb (el denominado banco malo), al que el fondo TPG compr¨® este a?o un 75%.
La presencia de inversores institucionales (fondos de inversi¨®n y de pensiones, aseguradoras y otras firmas que buscan rentabilidad comprando activos inmobiliarios) es una constante en muchas socimis. ¡°Hay un capital muy conservador que est¨¢ buscando entrar en el sector residencial de alquiler y no busca grandes retornos¡±, se?ala Javier Rodr¨ªguez, responsable de la comisi¨®n de alquiler residencial de Asipa, la patronal que agrupa a las grandes empresas que arriendan inmuebles.
Javier Gil, portavoz del Sindicato de Inquilinos, discrepa de esa visi¨®n y recuerda la lucha de un grupo de vecinos de Torrej¨®n de Ardoz (Madrid) que estos d¨ªas se han negado a pagar los aumentos que una empresa de Blackstone les exige. ¡°Fidere les da la posibilidad de venderles por 240.000 euros las viviendas que ellos compraron por 90.000¡±, relata Gil. ¡°Eso demuestra que algunos no han venido a profesionalizar el sector, sino a ganar mucho dinero en poco tiempo y que para ello se han cambiado leyes¡±.
Efecto sobre los precios
El dominio mayoritario de peque?os propietarios en el mercado inmobiliario es fuente de controversia sobre las causas que han encarecido el alquiler en los ¨²ltimos a?os. Los grandes due?os de viviendas lo atribuyen al efecto rebote, tras una abrupta ca¨ªda de precios con la crisis. Tambi¨¦n recuerdan que, seg¨²n los c¨¢lculos del sector, sus viviendas solo suponen entre un 3% o un 4% del parque. ¡°La capacidad de influir en el mercado es muy peque?a¡±, se?ala Alberto Segurado, de la consultora JLL.
Sin embargo, un reciente informe del Banco de Espa?a cuestion¨® la base de ese planteamiento al asegurar que el parque de viviendas a nombre de empresas ronda el 10% y ¡°su presencia en las grandes ciudades es m¨¢s relevante¡±. El INE, en su bar¨®metro de vivienda de abril-mayo de 2018, pregunt¨® a los inquilinos por su arrendador: un 9,3% respondieron que era una empresa, sin especificar de qu¨¦ tama?o.
Aunque el propio regulador admit¨ªa la multiplicidad de factores que influyen en los precios, no exclu¨ªa el papel de los grandes propietarios. Para Javier Gil, portavoz del Sindicato de Inquilinos, la relaci¨®n es clara. ¡°El impacto que tiene que se hayan hecho con tal volumen de viviendas en seis a?os no es aritm¨¦tico, es exponencial¡±, se?ala el activista. Y recurre a un ejemplo que le gusta: ¡°En una ba?era medio llena, no es lo mismo echar un cubo gota a gota que si lo tiras entero de golpe; el agua de la ba?era saltar¨¢ y se agitar¨¢¡±.
A cambio de repartir anualmente el 80% del beneficio, las socimis no pagan impuesto de sociedades. Se trata de una exenci¨®n que aprob¨® el Gobierno de Rajoy en 2012 (la primera regulaci¨®n, con Zapatero, preve¨ªa un 18% de tributaci¨®n) para adaptarse a los est¨¢ndares internacionales de los denominados REIT, nacidos en EE UU hace m¨¢s de medio siglo y replicados por numerosos pa¨ªses. Como resultado, Espa?a es el segundo pa¨ªs del mundo con m¨¢s socimis, aunque por su valor conjunto cae a la s¨¦ptima posici¨®n.
¡°En torno al 70% de las ¨²ltimas socimis que han salido al mercado son de residencial¡±, apunta Alberto Segurado, director de Debt Advisory de JLL y uno de los responsables del estudio Socimis: estabilidad e inversi¨®n en el sector inmobiliario. 2018 fue el a?o de la gran eclosi¨®n. Mientras aumentaban su patrimonio un 57%, el valor de mercado creci¨® un 282% respecto a 2017 (las segundas socimis que m¨¢s crecieron, las hoteleras, lo hicieron un 33%). Pero el tama?o medio de las especializadas en vivienda, 113 millones de euros, es de cuatro a cinco veces menor que el de sus hom¨®logas dedicadas a alquilar oficinas, hoteles o centros comerciales.
Mercado embrionario
¡°Sigue siendo un mercado un poco embrionario¡±, se?ala Segurado. ¡°Las socimis de residencial van a verse forzadas a aumentar significativamente sus activos¡±. El mercado ya ha vivido este a?o movimientos en ese sentido como la opa de Vitruvio sobre ?nica, dos sociedades peque?as. Este verano, el protagonista ha sido un actor notable. El fondo Cerberus, que en su d¨ªa compr¨® miles de millones de ladrillo t¨®xico a la banca, se ha hecho con Optium Re, una firma que supone su puerta de entrada al MAB y al modelo de socimis.
Para Segurado y Rodr¨ªguez estos movimientos muestran el camino. Ambos piden que sea una v¨ªa libre de obst¨¢culos legislativos o tributarios, tras el reciente cambio de la ley de arrendamientos que eleva de tres a siete a?os el contrato m¨ªnimo de alquiler si el propietario es una empresa o el cuestionamiento desde la pol¨ªtica de la exenci¨®n del impuesto de sociedades. ¡°Es un capital conservador en retornos, pero tambi¨¦n en seguridad jur¨ªdica¡±, asegura el representante de la patronal, ¡°si hay seguridad, vendr¨¢ m¨¢s capital a generar la oferta necesaria para cubrir la demanda¡±.
De nuevo, la oposici¨®n desde el Sindicato de Inquilinos es frontal. ¡°Parece que el sistema inmobiliario es una piedra angular de la econom¨ªa y no se puede cuestionar¡±, critica Gil, ¡°pero el derecho a la propiedad se relaciona con la funci¨®n social de la vivienda¡±. Por ello piden aumentar las garant¨ªas a quienes alquilan y sancionar a los propietarios de pisos vac¨ªos. Cuestionable o no, nadie discute el modelo inmobiliario basado en grandes compa?¨ªas arrendadoras es ya una realidad en Espa?a.
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