Aunque el fen¨®meno muestre signos de ralentizaci¨®n, la compra de viviendas por parte de extranjeros sigue siendo notable. Trimestre tras trimestre, casi dos de cada diez operaciones de adquisici¨®n se llevan a cabo por parte de ciudadanos que proceden de fuera de Espa?a. Y las perspectivas son discretas. ¡°No hay previsi¨®n de que esto mengue¡±, dice el subdirector de la agencia inmobiliaria Donpiso, Emiliano Berm¨²dez. ¡°Evidentemente, tanto el Brexit como otras inestabilidades sociales o econ¨®micas podr¨ªan frenar esta buena senda, pero no sentimos preocupaci¨®n al respecto, puesto que el inter¨¦s de los extranjeros por Espa?a se mantiene¡±, a?ade.
Pero, ?qu¨¦ perfil tienen los ciudadanos for¨¢neos que compran vivienda en Espa?a?
?Cu¨¢ntos son? En el segundo trimestre de este a?o, el 16,59% de los contratos de adquisici¨®n de viviendas fueron firmados por extranjeros, lo que equivale a unas 24.900 operaciones (alrededor de 24.300 de ellos tienen tambi¨¦n la residencia en Espa?a), seg¨²n los ¨²ltimos datos del INE. Este nivel se mantiene ininterrumpidamente desde el primer trimestre de 2013 y ha oscilado entre el 17,95%, registrado en el tercer trimestre de 2015, y el 15,80%, al que lleg¨® en el segundo trimestre del a?o pasado.
Hace 10 a?os, en el segundo trimestre de 2009 y en plena crisis econ¨®mica, solo poco m¨¢s de cinco de cada cien usuarios que compraron casa en Espa?a eran extranjeros, un nivel pr¨¢cticamente id¨¦ntico al que se hab¨ªa registrado en los dos trimestres anteriores.
?Qui¨¦nes son? En opini¨®n de Berm¨²dez, hay que diferenciar entre los extranjeros que adquieren una vivienda porque residen y trabajan en Espa?a y los clientes internacionales que buscan una segunda residencia. ¡°Entre los que invierten en una vivienda vacacional, destacan los brit¨¢nicos, que contin¨²an siendo el principal comprador, al copar el 14% de las adquisiciones realizadas por extranjeros¡±, destaca Berm¨²dez. Les siguen franceses y alemanes, con el 7% por sendas nacionalidades.
Los brit¨¢nicos lideran tambi¨¦n el ranking de clientes internacionales de Aedas Homes. La promotora cierra con ciudadanos de esta nacionalidad un 9,7% de las operaciones realizadas con for¨¢neos. En el caso de Aedas Homes, sin embargo, los siguientes en esta lista son los ciudadanos suecos (9,1%), belgas (8,8%) y chinos (8,3%). Por el contrario, ¡°los rusos han perdido algo de peso, descendiendo al s¨¦ptimo lugar (5,6%)¡±, a?ade el director territorial de la empresa en Costa del Sol, Jos¨¦ Ignacio Fern¨¢ndez.
?C¨®mo son? En cuanto a sus caracter¨ªsticas, para el director de Hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli, hay que diferenciar tres segmentos. Por un lado est¨¢n los ciudadanos europeos. ¡°Tienen un gran poder adquisitivo y suelen comprar viviendas por las vacaciones; algunos de ellos son inversores en grandes ciudades¡±, describe Colombelli. No les hace falta mucha financiaci¨®n y normalmente piden pr¨¦stamos por menos del 60% del valor del inmueble.
Por el otro, y con un ¡°perfil m¨¢s ajustado¡±, est¨¢n los no europeos. Compran m¨¢s bien en la periferia de las grandes ciudades, seg¨²n Colombelli, quien a?ade un tercer perfil, que llama ¡°mixto¡±: el de un ciudadano extranjero que compra junto con una persona de nacionalidad espa?ola. ¡°Es uno de los casos m¨¢s comunes¡±, explica, ¡°suele comprar en las grandes ciudades, tiene un perfil m¨¢s premium y menos dificultades a la hora de acceder a la financiaci¨®n¡±.
?Qu¨¦ buscan? En lo que respecta a las caracter¨ªsticas del objeto de su compra, desde Aedas Homes se?alan tres exigencias: el inmueble que vayan a adquirir tiene que encontrarse en una localidad muy bien comunicada con el resto de Europa; la oferta debe ser atractiva; y el clima, excelente. ¡°El cliente internacional se toma muy en serio tambi¨¦n la sostenibilidad y valora mucho la presencia de terrazas de grandes dimensiones y con buenas vistas¡±, agrega Fern¨¢ndez.
?D¨®nde compran? Las Comunidades Aut¨®nomas donde los extranjeros m¨¢s invierten en vivienda son Valencia, Baleares y Canarias. En cada una de estas regiones, alrededor de uno de cada tres compradores no es espa?ol, seg¨²n el INE. En el mismo per¨ªodo de hace 10 a?os, las regiones con las mayores tasas de adquisiciones por parte de ciudadanos extranjeros en Espa?a eran las mismas, pero con notables diferencias entre ellas: si en las Islas Baleares representaban el 20,40%, en Canarias eran el 16,57% y, en la Comunidad Valenciana, el 12,09%. Es tambi¨¦n notable el salto que ha dado la Regi¨®n de Murcia en la ¨²ltima d¨¦cada, al pasar de una tasa del 6,60% en el segundo trimestre de 2009, al actual 27,56%. O La Rioja, del 1,48% al 13,07%.
Por provincia, en el segundo trimestre de este a?o Alicante registr¨® la tasa de adquisiciones por parte de extranjeros m¨¢s alta, el 47,96% (era el 21,80% hace 10 a?os). Le siguen Santa Cruz de Tenerife (35,40%, ten¨ªa el 22,07%), M¨¢laga (31,85%, unos 15 puntos m¨¢s que hace una d¨¦cada), Girona (28,56%, era la mitad) y Las Palmas (28,28%, contra el 11,87% del segundo semestre de 2009).
En la misma l¨ªnea, Fern¨¢ndez afirma que ¡°los clientes extranjeros de un perfil socioecon¨®mico medio-alto y alto se decantan m¨¢s por la Costa del Sol o las Baleares, mientras que el comprador for¨¢neo de perfil medio elige el ¨¢rea de Levante (la zona de Alicante, principalmente), en busca de un producto m¨¢s asequible¡±. Para Berm¨²dez, de Donpiso, entre los lugares preferidos por este tipo de usuarios, adem¨¢s de los sitios ya citados, destacan el litoral valenciano, as¨ª como la Costa Brava y la Costa Dorada en Catalu?a.
?Qu¨¦ problemas encuentran? ¡°La principal dificultad para los extranjeros no europeos que piden una hipoteca en Espa?a para comprar su vivienda es que pueden estar en una lista legra en su pa¨ªs¡±, asegura Colombelli. De esta forma, los bancos espa?oles tendr¨¢n que investigar las deudas de estos ciudadanos y cumplir con la normativa del blanqueo de capitales por lo que, sobre todo en el caso de algunas nacionalidades, el proceso puede complicarse. ¡°Algunos bancos directamente deniegan la financiaci¨®n¡±, admite el director de Hipotecas de iAhorro.
La magnitud del pr¨¦stamo es otro problema. ¡°A un extranjero se le suele conceder menos financiaci¨®n, lo normal es que sea un 70% como m¨¢ximo, mientras que a un espa?ol se le puede dar hasta el 80%, como norma general¡±, afirma Colombelli, quien matiza, sin embargo, que este criterio se suaviza cuando hay m¨¢s de un solicitante y al menos uno es espa?ol.
Seg¨²n Colombelli, para un extranjero la solicitud de documentaci¨®n puede tambi¨¦n ser algo m¨¢s farragosa, ya que tendr¨¢ que traducirla al espa?ol. Si adem¨¢s, el futuro hipotecado es un trabajador aut¨®nomo y presenta la declaraci¨®n de la Renta en su pa¨ªs, peor todav¨ªa. En este caso, el ser europeo facilita este proceso si se compara con un extracomunitario.
En cuanto al reducido grupo de extranjeros que compran casa sin tener la residencia, para ellos las cosas son mucho m¨¢s sencillas. ¡°Se hipotecan en su pa¨ªs de origen¡±, dice Fern¨¢ndez de Aedas Homes, por lo que suelen pagar al contado, aunque en realidad se trata de una compra financiada.
